楼市分析|“房住不炒”为什么中央再次强调?

2020年因新冠肺炎疫情影响，全国人民万众一心，响应国家号召，进行了为期数月艰难而富有成效的防疫“保卫战”，获得了阶段性胜利。但是我国经济也受到较大冲击，根据近日国家统计局公布的一季度经济数据，GDP增速同比下降6.8%，相关数据表明，特别是旅游、餐饮、交通等服务业受到的冲击更为严重，无疑使处在下滑趋势的GDP雪上加霜，从而导致如就业等与民生相关的发展形势更加严峻。

面对冲击，特别是房地产行业该如何应对？

有人认为应放松对房地产市场调控政策，甚至有人提出应再次刺激房地产市场。观点主要依据近二十年内，无论是亚洲金融危机还是全球金融危机的经验，房地产市场在特殊时期对经济利好推动起的重要作用。

然而，在经济面临较大的下行压力下，4月17日召开的中共中央政治局会议重提“房住不炒”。特别强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。由此回应了当前社会关切，明确了要房地产市场要平稳健康发展的态度。因此，我们应该准确理解中央关于房地产的一系列政策，从深层次分析房地产与宏观经济之间的内在关系。

首先房地产与宏观经济之间有着十分复杂关系。因为无论是国家还是地方，房地产市场不仅影响投资，更影响消费，很多时候人们更多的是关注房地产对投资的影响，但是大多数人却没有重视房地产市场对消费的影响。笔者认为，房价所产生的消费支出占比，远高于各地刚需工薪阶层购买力，对居民个人消费的挤出效应明显，是房产市场当前最主要矛盾和问题。

客观上房价的波动特别是上涨，对消费的作用存在“财富效应”和“房奴效应”。“财富效应”是指房价上升使得拥有住房的人财富增加，从而刺激消费需求增加。“房奴效应”是指房价上涨导致居民被动增加储蓄，用于购买住房的支出增加，而用于消费的支出减少。因此，房价对消费的作用取决于“财富效应”与“房奴效应”的相互抵消的结果。

从已有的研究看，“财富效应”与“房奴效应”与住房的估值（通常用房价收入比来度量，也可以用租金资本化率来度量）水平有关，也与居民的总体债务水平有关。也就是说如果房产的估值水平超过一定的阈值之后，“房奴效应”大于“财富效应”。

但是在学术界一直有人对房地产市场对消费的挤出效应持否定或怀疑态度，主要依据是2016年之前的房地产数据和消费数据来分析表明，房价与消费存在正相关系，认为房价的财富效应较为显著。

但是研究2000年~2019年后的数据，可以明显看出2016年前，房源销售主要是中高收入人群，房价上涨有利于经济增长，在这个阶段，通过各种政策措施刺激楼市就可以有效拉动经济增长。2015年，随着楼市的一系列举措效应使“财富效应”与“房奴效应”出现临界点，房价对消费的挤出效应开始显现，房价上涨开始对经济增长产生抑制作用。2000年至2015年，房产投资增速与制造业投资增速及GDP增速之间是高度正相关，但2015年之后房地产投资增速从2%逐渐回升，一直到2018年后与其他两个指标完全背离。至2019年6月份已经回升到超过10%的水平，但是GDP增速反而从2015年中的7%下滑到6.3%。意味着房价上涨速度与居民收入之间的差距快速扩大，依靠工薪收入积累购置住房难度越来越大，必须通过负债融资才能实现购置住房，债务累积到一定程度对消费产生影响，导致挤出效应大于财富效应。

举例说明，2015年各地实施了房地产去库存政策，加大了棚改货币化补贴的力度，导致众多低收入阶层购房，造成个人债务上升加速，消费能力受到制约，使市场对应的消费零售加速下滑。如果2015年前主要是中高收入购房，2015年之后的买房群体中低收入者占比大量增加。该群体的债务过快增长必然挤占消费。2017年以来，消费增长乏力，从10%下降到7%左右。其中最明显的是汽车消费，2018年第一次出现了全国轿车销售总量下降，尤其是国产小轿车的销量下降幅度更大。

所以，我们必须清楚的认识到在经济运行中，消费才是主导力量，目前我国消费占GDP的比例是60%左右。房地产的扩张严重影响居民消费增长，所以保房地产还是保消费成为两难选择，成为当前房地产市场的主要矛盾和问题。

事实上，通过刺激房地产已经难以化解经济下行压力，即使房价上涨、房地产投资回升也难以有效带动经济走强。因此这可能也是我们目前不再刺激房地产市场的内在原因。

来源：网络整理

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