北京投资客卒于2017年6月18日

本文转载自公众号：“攸克地产”

壹

深圳华润城润玺一期的火爆，不禁让Y君想起了42个月前在北京买西二环某项目（以下简称Z楼盘）时的情景。

大约是下午4点接到销售员的通知，要求当天晚上8点以前到指定地点选房。又是一个晚上悄悄开盘的楼盘。

晚上开盘，这是中国房地产创造的又一个奇迹。想买的人太多，房子又贵重，只好借点夜色来掩盖。Z楼盘也是如此。销售员说，私下想找他买房的都有十几个，他们领导接到的请托估计有上百个。

隔壁的一新项目情况也差不多。开发商是同一拨，只是操盘手不同。

选房地点是在这个开发商之前开发的项目里。晚上7点半左右，Y君和家人赶到这里时，现场大约有300多人，后来陆续又来了一些，目测400人左右。都是以家庭为单位，有老人也有小孩，但倒也不算喧闹，大家打电话或谈话商量都放低了音量。

初夏的北京，气温还没有升高，但内心的焦灼却让空气的温度随着时间的推移在迅速爬升。虽然屋子里有空调，但Y君依然出了一身汗。到现场的，都是确保能买到房的，人人都拿到了属于自己的号码牌；焦虑的是，自己中意的楼层、户型可能被排在前面的人买走了。

轮到Y君时，接近夜里12点。看了一眼销控表，10层以上的户型都被红色填满了。像这样20多层的楼房，楼层越高越受欢迎。

听说润玺一期每个人的选房时间只有一分钟，Z楼盘倒没这么苛刻，虽然工作人员疲惫的眼神无疑也希望你痛快点决定。老婆在家带孩子没能一起过来，Y君在电话里跟她商量了两三分钟，选了个9层，140多平米的三居室。

总房款接近1300万，实际上的决策时间也只用了3分钟。

办完各类手续，从选房现场走出来，已经1点半了。Y君在门口点燃一支烟，回头看身后依旧灯火通明的房间，过去的6个小时恍如浮华一梦。

这是2017年6月18日。农历丁酉年五月廿四日。一个值得纪念的日子，回过看也可能是需要祭奠的日子。

贰

这是Y君的第二套房，首付八成，900多万将近1000万。

Y君毫不讳言，这套房子是百分之百抱着投资的目的买的。他请教了几个业内资深专家，大家一致的看法是，Z楼盘的预期是12万+。

支撑这个价格的理由，确实也是硬梆梆的。内城二环边，旁边的丽泽商务区不必说了，从金融街(000402,股吧)过来也仅一箭之遥。附近更是多年没有出来这样高端的纯商品房，Z楼盘还是国际一线品牌的全精装房。

政府主管部门给的备案销售价，最高只有9万多（别墅），普遍不到9万。这意味着，中间有3万多的预期“差价”。如果是140多平方米的三居室，一套总差价就是500多万。

买到即赚到，就这么浅显的道理。

虽然Y君经济实力尚可，但一下子要找齐首付900多万的现金，也不容易。他是借了几个朋友的钱才凑齐的，其中一笔还答应给年化20%的回报。

如今，每个月两万多的房贷，已经交了两年多。中间也问过那里的中介，回答是Z楼盘几乎没有出房的。

深圳润玺的事情爆出来后，Y君还专门到贝壳找房平台瞅了一眼。Z楼盘挂出的房子倒是也有十来套，但挂牌价让他吸了一口凉气。

差不多的户型，高楼层的挂牌价每平米能到九万二三，但低楼层的只有八万七八。也就是说，这挂牌价跟自己的买入价是一样的。中介小哥说，挂牌价当然还可以往下谈。12万+？没有的事，叠拼都没到这个价。

如果以现价卖出，算上资金成本，Y君的投资亏损至少10%以上。这并不是个别案例。

一个同时间买入Z楼盘也是准备投资的朋友告诉Y君，他的房子挂了快一年，询价的都没几个。

叁

媒体在报道深圳网红盘润玺一期时，不少都用了一个词，疯狂。在Y君看来，这样的狂热现象，在42个月前的Z楼盘身上，差不多已经预演。

其一，打新。像科创板一样，基于买到即大赚的预期。润玺一期，平均单价13万元，周边二手房平均单价已达18万元。华润城润玺一期总价最低的是1栋203，98.52平方米，总价约1184.06万元。5万元的价差意味着，中签就可赚到490多万。面积越大，赚得越多。

Z楼盘虽然当时预期的价差没这么高，但几百万也是有的。

其二，合买。有媒体报道，润玺一期，有些买家拿不出那么多的首付，就几个人合买，并约定出售后按出资比例分成。

而前面提到的Y君那位朋友，就是三个人合买的一套Z楼盘。

其三，代持。媒体报道，润玺一期有不少是代持购买，即投资者以名下无房或有资格无实力的居民名义购买。11月30日，润玺开发商和另一个红盘“万科瑧山海”都发布了代持买房的风险提醒。

据Y君所知，Z楼盘的一些买家也是代持购买。出具购房资格的人，指标用掉了，但大家都没挣到钱。

所有的投资买房，都是基于预期和比较。Y君当初投资Z楼盘是基于12万+的预期，润玺一期的投资买家是基于新房二手房的比较。

谁要是在2017年6月告诉Y君，北京房价会下跌，肯定会招来无情的嘲笑；就好比现在，谁要是跟投资者说，深圳打新买房有风险，不被说是无知胆怯，也会说是穷酸嫉妒。

但这世上，从来没有什么是绝对不变。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组12月1日发布了一个《中国住房大数据分析报告（2020）》，它称北京房价最高时点是2017年4月，现在，距离最高时点平均房价已下跌15.8%。

肆

Y君也是从业于房地产产业链的资深人士了，这次投资折在了Z楼盘上，让他思考良久。虽说深圳房地产市场有其特殊性，但北京市政府部门这三四年的做法，仍有值得深圳借鉴之处。与其去抄长沙的作业，同为超大城市的北京，恐怕更有深圳可学习的地方。

第一，去投资化的意志更坚定、行动更坚决。北京的调控政策，到2016年底已经到达最严厉的地步，除了没有像上海那样连单身汉也限购，其他的手段早就用上了。而深圳是2017年以后经历几次房价大涨，调控不断打补丁后才到今天跟北京差不多严厉的地步。

区别就在于，正如攸克地产《旧地图上买不到新世界》所说，今天的北京楼市，投资投机客已经赶出去了；但深圳的投资客还是大行其道。

第二，真正保障住房用地供应。这里必须拎出来说的是政策性保障住房。2017-2018年，北京市推出的住宅地块，是以限竞房、共有产权房项目为主，并辅以部分公租房。

这些住房对解决一大批中低收入群体的住房问题起了很大作用，他们可选择的余地太多了，而且也对整体房价起到了平抑作用。实事求是地说，不少限竞房质量还是很不错的，由于竞争激烈，开发商在配套和质量方面下了很多工夫。

举个例子。在Z楼盘旁边，有一个限竞房项目，其中它的叠拼产品，设计和质量都堪比商品房，但最高限价8.3万，比Z楼盘的叠拼便宜了大约1.5万。别看只有1万多块的差距，这个限竞房项目的出现，极大地压制了Z楼盘的投资空间。

而深圳市这几年的政策性保障房，是严重不足的。深圳有关部门也会列举数据说建设了多少套多少人才房、保障房，但现实是，没有起到缓解供求压力、平抑房价的作用。

第三，及时调整住房供应结构。2017-2018年北京楼市遍地都是限竞房，开发商去化压力之大，苦不堪言。有些限竞房不得不降价。有关部门对此相当清楚。到2019年，北京推出的纯商品住房用地有了大幅提高，2019年下半年到2020年则是以纯商品住房用地为主了。这是供给侧改革理论活学活用的代表。

今年北京有一批高端住房项目卖得很好，动辄一天售罄换来三四十亿。但北京的限竞房并没有退出，仍然保持着对商品住房的隐形压力。到目前，北京还有5万套限竞房，去化周期20个月。北京房价要涨起来，没那么容易。

深圳则基本一直是单边上扬。

北京房地产的投资逻辑已经消失了，深圳楼市的投资逻辑在何种情况下才会发生逆转，以及什么时候逆转？这几天，Y君在跟深圳工作的同学讨论着。

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