江山质信公司综合楼租赁纠纷原审被指存在问题

江山质信投资有限公司（以下简称质信公司）因综合楼租赁纠纷，竟惹祸上身。这场历时4年之久的纠纷，在经一审、二审、再审之后，至今仍未“尘埃落定”。目前，该公司陷入被强制执行的境地。

综合楼租赁起纠纷相关背景

事情要追溯到2015年。当年11月3日，迎宾村股份经济合作社（以下简称迎宾合作社）发布招租公告称，将村两幢大楼（以下简称“综合楼”）对外招租。招租后，迎宾合作社在办理相关证件时，得知每年需缴纳土地收益金近60万元。迎宾合作社为省钱，在变更用途时，费尽周折，最终影响综合楼竣工验收和备案时间(2018年12月4日备案）。

据查，2016年7月20日公告招租前，该综合楼已两次漏拍。在第三次招标时，质信公司中标。由于综合楼体量大，要求整体招租，一般承租人难以承受。在招租文件和签约合同中，均定位为可转租，且迎宾合作社应支持转租要求。

原判疑尚存问题，判决结果或待推敲

质信公司卷入这场综合楼租赁纠纷，虽经过一审、二审、再审程序，现已进入执行阶段。但从掌握案卷资料来看，原判决依然存在较多问题，令审判结果或仍有可待推敲之处。

问题一、关于交付余下50%租金和履约保证金时间节点

根据《综合楼租赁合同》第三条约定，质信公司交付余下50%租金和履约保证金20万元时间为：待装潢结束正常营业半年付清。装潢结束指质信公司自用综合楼装潢结束。结束含义为：装潢完毕可使用。正常营业是指质信公司自营业务具备对外营业条件，且已正常营业，故付款时间节点为正常营业后半年。

质信公司两项主营业务为特种许可服务业，须取得特种行业许可证。其中最重要条件是，消防设施要通过验收并备案和综合楼综合验收并备案。然而，迎宾合作社综合楼于2017年11月7日才通过消防备案审批，消防设施至今未完备（发电机未安装）。

由于迎宾合作社综合楼在建造施工时，未消防审批，不符合与土建工程三同（同设计、同施工、同验收）要求，导致质信公司投资医院被处罚并责令停业。恐惧再被处罚，造成不应有损失。由于迎宾合作社于2017年11月7日才通过消防审批，质信公司只能在迎宾合作社主体消防备案审批后，向消防申请装修报备审核，而后才实施装潢，否则属违法。

一审认为，按正常营业字面理解确定交款时间，可能会出现质信公司故意拖延正常营业时间或自身不能正常营业情况，将导致与迎宾合作社合同目的相悖。为此，质信公司认为，这种推断更与质信公司合同目相悖，质信公司盼望早点营业产生收益，收回投资（质信公司已投资近两千万），哪有消极之理。

关于质信公司转租获利行为是否有违公平原则问题。质信公司认为，转租是质信公司合同权利，转租收益理所当然，符合双方约定，合理合法，不违反公平原则。

关于第二年租金约定于2018年1月底支付问题，是否意味着第一年租金余下50%应在2018年1月底前交纳？质信公司认为，当然不是。据查，由于迎宾合作社自身原因，导致质信公司不能如期装潢并营业，则所有租金交纳期限约定都应予以顺延，装潢结束并营业是前提，离开前提基础即为空中楼阁。

按合同约定租金支付期限作正常推算，质信公司在2017年2月28日装潢结束再正常营业半年，应在2017年8月31日前支付余下50%租金，这是正常合同约定。然而，由于迎宾合作社原因，出现不正常状况（租赁房屋主体没竣工验收），若按合同约定推理，要求质信公司按期交付租金，这才是地道不符合情理。而一审却如何认定为比较符合情理呢？

综上，可以清楚明确质信公司在没达到应支付余下50%租金和交纳履约保证金条件，迎宾合作社无权要求提前支付该两项费用。

问题二、主张解除合同是否具有法律效力

据最高院研究室对于浙江高院关于《合同法解释(三)》第24条理解与适用的请示答复（法研﹝2013﹞79号）为：当事人根据《合同法》第96条规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第93条或第94条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。

如果迎宾合作社提出解除合同主张不符合法律规定而无效的，即使质信公司收到解除合同通知后三个月内未起诉，也不能认定迎宾合作社解除合同行为有效，因为，无效行为自始无效。

问题三、综合楼转租权和经营权转租或转让问题

综合楼转租权，是指将所租赁综合楼分租给第三方使用权利；经营权是指质信公司将所经营项目租赁给他人经营管理或转让给他人经营管理，这两个完全不同的法律概念，不可混为一谈。质信公司必先取得租赁权，才能取得经营权，而取得经营权才是合同最终目的，才能真正体现物业使用价值。

一审认为，租赁合同第十条第2点约定经营权即指综合楼租赁权认定。有律师表示，疑偷换概念。理由是：将租赁权与经营权等同纯属想当然，以此认定迎宾合作社享有解除合同权利。因转租表面上要经迎宾合作社同意，迎宾合作社应当支持，但迎宾合作社不享有合同解除权。

质信公司认为，因为综合楼延迟验收，给他们造成几百万损失。而转租4间店面不需强制性验收，是为了减少损失。

租赁合同第十条第2点约定：经营权转租或转让，未经迎宾合作社同意，迎宾合作社就享有合同解除权。结合本纠纷，质信公司经营权尚未取得，何来转租或转让，迎宾合作社又何来解除权呢？合同每条都有自身含义，是对客观事实的反映，并以书面形式确认，不能任意推定。

二审疑罔顾事实，拿综合楼转租说事，将质信公司转租4间店面给他人使用未经迎宾合作社同意，认为有违诚信，故认定迎宾合作社解除合同符合法律规定。殊不知，合同法精髓是意思自治，即有约定从约定，无约定按法定。既然合同约定质信公司转租行为，迎宾合作社不享有合同解除权，那么，一二审为何要干预呢？

调查发现，质信公司法人代表周海华是浙江兰溪市人，通过江山市招商引资来迎宾村投资办企业。因综合楼纠纷，企业损失上千万。据了解，12月9日，有理无处说、有苦无处诉的质信公司法人之妻子，一时想不开，怀里抱着两岁小孩，被迫爬到该综合楼顶在跳楼轻生时，幸亏相关人员趁她不备，从楼顶边缘拉了回来，成功将该妇女解救到安全区域，避免了一起悲剧发生。

有律师认为，退一步说，就算迎宾合作社出租综合楼手续合法，质信公司己投入一千多万元，拖欠40万元租金，从经济角度看，也不宜判解除合同；何况2017年8月底前，综合楼租赁时，不仅消防没备案，更没有竣工验收，不具备租赁条件。在法制健全大环境下，判决的公平何在？公正去哪了？质信公司负责人表示，盼相关部门能重视该纠纷，还投资人公道，以公平精神促公正司法。此事将继续关注。（姜萱瑄）

来源：法制与社会

相关知识

江山质信公司综合楼租赁纠纷原审被指存在问题
浙江江山迎宾村综合楼未验收招租致兰商巨亏
浙江兰溪商人:迎宾村不享有综合楼合同解除权
淄博多个房地产项目被全市通报!安全隐患存在这些问题.....
蛋壳公寓回应破产传闻：存在商业纠纷 已报警处理
蛋壳公寓被指存在“租房陷阱”
拆迁纠纷被卷入刑事案件，河南杨xx盗窃一案历时五年被发回重审！
二手房落户问题看这 如何避免户口纠纷问题
首部住房租赁条例征求意见 剑指租赁市场乱象
首部住房租赁条例征求意见,剑指租赁市场乱象