前11月房地产投资数据喜忧参半，一二线土地市场拉动或难持续

“明年房地产调控放松的范围会进一步扩大，尤其是广大的三四线城市，并且放松是有据可依。”

12月15日，国家统计局发布了房地产开发投资和销售情况。

数据显示，前11月，全国商品房销售面积和销售额分别达到15.1亿平米和14.9万亿元，分别同比增长了1.3%和7.2%，这也是销售面积增速年内首度转正。

与此同时，投资数据方面，前11月份，全国房地产开发投资12.9万亿元，同比增长6.8%，但新开工面积与土地销售面积的恢复则不及预期，被认为是开发商投资热情不足的表现。

销售与投资数据为何出现分化？土地市场对房地产投资的支撑作用越发明显，下一步房地产投资会呈现出怎样的走向？都成为市场关注的问题。

开发商投资热情冷却

国家统计局数据显示，前11月，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3％，商品房销售额148969亿元，增长7.2％，销售额再度创下新高。

照此计算，11月的全国单月销售量价分别为1.75亿平米和1.73万亿元，当月销售均价为9865元每平米，销售价格自7月破万、8月达到最高值后，连续3个月环比下降。

良好的销售数据也支撑了企业回款。数据显示，前11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%。

其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%；定金及预收款57384亿元，增长5.3%；个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。

在恢复良好的销售数据背后，则是喜忧参半的投资数据。

统计局数据显示，前11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，维持了涨幅持续扩大的趋势。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。

但在另外两个衡量房地产投资的关键先行数据，房屋新开工面积和土地销售面积上，数据表现则远远不如房地产投资总量。

其中，房屋新开工面积方面，国家统计局数据显示，前11月共完成201085万平方米，同比下降2.0%，降幅虽然有所缩小，但迟迟未能转正。

而土地购置面积上，开发商前11月共购入土地20591万平方米，同比下降5.2%。与8、9、10月维持在-3%左右的幅度相比，降幅出现明显扩大趋势。

对此，多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示，作为房地产投资的先行数据，新开工面积与土地销售面积的疲软，显示了开发商投资热情并不热烈。

为何会出现销售火热但投资热情冷却的现象？易居研究院副院长杨红旭告诉21世纪经济报道，因为开发商对后续市场的走向判断已经发生了变化。实际上，伴随着7、8月以来的调控升级和“三道红线”的影响，开发商对市场的预期也出现了变化，随着恒大等龙头企业开始降价销售，“以价换量”的策略开始流行。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则向21世纪经济报道表示，对于开发商来说，2020年正处于一个降杠杆的通道。现阶段，第一任务是销售出货，拿到资金回款，降低资产负债率，所以销售数据上升明显。但是，投资的新开工等数据，滞后于销售。同时也受到企业的拿地意愿以及拿地能力的限制，今年企业的融资受到比较严格的约束，也都制约了企业的投资和开发。

土地市场支撑投资能否持续？

实际上，房地产投资之所以能维持中高速的正增长，被认为与土地市场的结构性变动有关。

国家统计局发布的全国房地产开发投资明细组成，滞后于每月发布的总量数据。而从已发布的10月数据来看，今年10月份，土地购置费达到约3.87万亿元，同比涨幅达到8.6%，高于房地产投资涨幅和建安成本涨幅。

需要指出的是，土地购置费是开发商取得土地使用权所实际支付的费用，属于房地产开发投资的一部分。而土地成交价款则是交易活动的合同价款，其口径要小于土地购置费。

总体来看，土地购置费占全国房地产投资的比重，已经达到约33.22%。21世纪经济报道记者统计了近年来同期的占比数据显示，这已是近五年来的同期最高位。三年前的2017年，这一数字也仅有20%左右。

同时，土地价格也上涨明显。根据国家统计局的数据计算， 1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价6746元/平方米，同比上涨22.5%，比1-10月扩大3.8个百分点。11月当月的土地价格更是达到了8892元每平米，创下历史新高。

对此，多位分析人士均认为，土地市场结构性的变动，在一定程度上支撑了房地产投资的增长。同策研究院研究总监宋红卫告诉21世纪经济报道，土地购置的增长与今年核心城市大面积供地、尤其优质地块有很大关系。第一、今年受疫情影响，大部分城市不仅要给企业纾困，在税收等方面进行减免，还要对疫情防控进行投入，最重要的还要担负经济增长的重任，因此，土地财政又发挥了作用，部分城市推出了城市核心区域的优质地块，“限价”等土拍政策也有所放松，因此地价偏高。第二，城市结构的调整也加剧了楼板价的上涨，土地购置面积的减少主要是因为开发企业大面积收缩了三四线城市布局，开始向一二线城市回归。

但这种增长能否持续，则被认为与调控松紧有关。

杨红旭指出，这种结构性的变化，目前来说是不可持续的，如果没有政策利好，明年的房地产投资增速可能难以维持当前6%左右的增速，出现明显的回落。

而宋红伟则认为，未来投资结构将会逐渐回归到正常水平，土地购置比例也会下降。2021年房地产市场投资仍然会保持较快的增长，一是基数效应，因为今年受疫情影响，整体规模受到影响，基数相对变低，因此，明年会呈现较高的增速。二是2021年是“十四五”的开局之年，经济表现十分重要，房地产市场作为逆周期调控的作用更为突出。尤其是产业较弱，人口净流出的区域，预计在2022年投资增速将回归到正常水平。

（作者：宋兴国 编辑：周上祺）

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