物业费实行市场调节价如何“自己说了算”

为深化“放管服”改革，落实国家继续做好清理规范政府定价经营服务性收费工作要求，日前，北京市发改委公布了更新调整后的北京市政府定价的经营服务性收费目录清单。与2019年目录相比，新版目录主要进行了两处调整。首先，不再保留“住房物业管理费”项目，明确住房物业管理费不再由政府定价。

今年5月1日起施行的 《北京市物业管理条例》规定，“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”。业委会难成立时可组建物业管理委员会，建设单位承担前期物业服务责任，前期物业最长服务2年，到期后由业主共同决定是否续期，老物业拒不退出每日罚1万元，应急物业服务期限不超6个月。

物业费的收取问题，一直是业主普遍关注的话题。物业费调整难早已经成为影响业主与物业公司关系，继而影响住宅小区品质的重要因素。目前，各地住宅小区物业费大多实行政府指导价。其优点是确保了物业收费价格稳定，弊端是没有跟上市场变化，其结果是物业管理成本上涨而物业费纹丝不动，不少小区陷入恶性循环：物业服务质量下降——业主拒绝交物业费——居住品质进一步恶化。

在现实中，能够调整物业费的小区只是个例，多数小区物业费自业主入住以来没有变化。面对物业管理中人力、耗材等成本上涨，前期部分小区开发商会补贴一部分，后期物业公司靠小区公共收入来补贴物业管理成本上涨，或者降低服务质量。而不少业主之所以反对上调物业费、甚至拒绝缴纳物业费的一个重要原因是，小区公共收支不透明，比如电梯广告收入、公共停车位收入、公共用房出租收入等究竟去哪儿了，是一本“糊涂账”。即便一些小区公开账本，但由于未经过严格审计，也无法得到业主信任。

伴随着我国楼市开始进入存量时代，商品房物业费实行政府指导价，早已不适应物业管理市场化的需求，重新制定物业费机制是趋势，引导和规范小区业主委员会与物业服务企业合理定价就成为当务之急。一方面，由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商约定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。另一方面，加强对小区公共收益的监管尤为必要，在小区物业管理及业委会的责权问题上，小区业主和业委会应学会通过法律途径维护自身权益。

不言而喻，放开部分物业服务收费是推进价格改革，使市场在资源配置中起决定性作用关键一环。对此，有关部门要通过适时开展成本调查、公布经营成本等方式，督促相关经营单位规范价格行为，保持价格水平基本稳定，对违规涨价的，要依法查处。

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