前11月业绩完成率分化加剧,有房企率先调低2021年增速

进入 12 月以来，房企陆续公布前 11 月的销售业绩。在全年业绩出炉之前，前 11 月的业绩就像 " 摸底 " 考试，各家房企在 2020 年表现如何，已初步有了答案。

值得注意的是，受今年疫情影响，房企在年度业绩完成率方面的分化进一步加剧，部分房企完成全年目标压力加大，甚至已有头部房企主动调低 2021 年的业绩增速。

据克而瑞统计，在年内设定了业绩目标的 36 家规模房企中，截至 11 月末超六成房企的目标完成率达到 90% 以上，但同时也有近三成房企的目标完成率在 85%~90% 之间，另有 5 家房企的目标完成率尚不及 85%。

58 安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，房企已经到了增速换挡期，能做到减速增长的已经是优质企业，很多企业能保持稳定增长都很不容易。有房企率先调低增速目标，对应的相应结转就也会降低。现在主动调低肯定会影响股价和估值，但这相当于提前释放利空、拉长消化期。

有头部房企率先调低明年增速

目前，已有保利发展、世茂集团、龙湖集团、新城控股、阳光城、旭辉控股、金科集团、龙光集团、美的置业等多家 TOP30 房企公布了今年前 11 月的销售业绩。

其中，保利发展前 11 月销售额达 4630.4 亿元，同比增长 10%；世茂集团前 11 月累计合约销售总额约 2628.1 亿元，同比增长 15%；龙湖集团前 11 月合约销售 2428 亿元，同比增长约 9%；绿城集团前 11 月累计合同销售金额 2310 亿元，同比增长 34%；龙光集团前 11 月实现合约销售额 1086.8 亿元，同比增长达 34.5%。

而曾位居 TOP10 行列的新城控股，前 11 月累计合同销售金额约 2199.08 亿元，比上年同期下降 10.81%。

实际上，据亿翰智库统计，2019 年 TOP10 房企的年度业绩同比增速平均值约为 15%，已经比 2018 年的 35.4% 大幅缩水超过 20 个百分点。而据多家机构预测，2020~2021 年，房企整体业绩增速将继续呈下滑之势。

值得一提的是，前 11 月销售业绩位居行业第 8 名的世茂集团于 12 月 4 日发布公告，公布根据目前市场情况及本公司初步预期，集团 2021 年合约销售额将比 2020 年增长超过 10% 以上。

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，世茂集团预期 2021 年增长 10% 以上，比预期下调了 10 个百分点，是一个颇有信号意义的消息。" 房企的负债增速被控制，对应的销售规模增长也随即被控制住。可以预期，明年房企的拿地速度也会下滑。"

房企负债规模的上限决定了其销售增长的上限，伴随 " 三道红线 " 融资新规的推行，开发商新增有息负债规模将被卡住上限。这意味着，在周转率不变的情况下，房企销售规模的增长很容易见顶。" 从这一点看，不踩线的房企将在未来竞争格局中处于更有利的位置。" 张波指出。

当弯道超车的窗口关闭，玩家们就只能在同一个 " 直道 " 上竞争。未来房企的信用扩张和高杠杆将被严格管控，行业的稳定性将会大幅提升。开源证券也指出，" 三道红线 " 融资新政推行后，可以预见的是，行业格局将更加稳定。

易居中国执行总裁丁祖昱甚至直言，" 三道红线 " 之下房地产进入 " 不增长时代 "，很难再有规模上的大跃进增长。

房企年度目标完成率分化加剧

就年度目标完成率而言，规模房企间的分化进一步加剧。

克而瑞统计显未，截至 11 月末，在年内设定了业绩目标的 36 家规模房企中，超六成房企的目标完成率达到 90% 以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代 5 家房企在 11 月提前超额达成了全年目标。

与此同时，有近三成房企的全年目标完成率在 85%~90% 之间，另有 5 家房企目标完成率低于 85%。总体来看，今年在疫情影响下，部分房企完成全年业绩目标有一定压力。

克而瑞表示，四季度以来，房企虽然加大供应和营销力度，但目前市场整体的去化压力仍然较大。在今年最后一个月，房企仍需加紧供货、加速去化，冲刺全年目标。

" 今年不少房企定的目标其实是比较激进的。疫情之下全国的房地产销售只增长了 5% 左右，有些房企定下增长 10% 以上的激进目标，或将面临无法完成的命运。" 张波直言。

实际上，据克而瑞数据，11 月份 TOP100 房企实现销售（操盘金额）12025.8 亿元，同比增长 21.4%，环比小幅上升 5.1%。但目前市场实际的去化率水平承压，百强房企单月同比增速自 8 月份以来持续回落，部分房企完成全年目标有一定压力。

" 很多房企会降速，但优质房企反而会增速。" 张波表示，未来 30% 的房企将占据 40% 以上的销量，20% 的房企会占据 60% 的销量。同时，随着房地产投资属性减弱，大型房企因为口碑等因素，会有更强势的市场地位。另外，土地储备率、开发情况比较好、财务状况比较好的房企，会更具竞争实力。

每日经济新闻

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