城市子女请注意：明年起，留在农村的老宅，全部实行“房地一体”

国家统计局数据显示，2019年末，我国城镇化率为60.6%。何为城镇化？人口学认为农村人口转化为城镇人口的过程就是城镇化。过去20年，我国到底有多少农村人口转移到了城市？答案是2.56亿，平均下来每年有1280万人“洗脚进城”。

农村人为什么要大规模离开生养自己的土地、家园？一方面是农村自身的“推力”使然，如收入低、生活水平差、自然灾害频发、社会服务资源短缺等；另一方面是城市的“拉力”在起作用，如城市就业机会多、交通便捷、社会服务资源丰富、文化设施齐全等。事实上，绝大多数人离开农村走向城市，根本原因就是为了学习、工作及下一代的前途。

经济学上认为，城镇化本质上是劳动力、资金、产业等资源的过度集中，是人类进步必然要经过的过程。城镇化程度更是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志。但不得不承认，城镇化率水平越高，大中城市的生存压力就越大。这很好理解，大量农村人口转移到城市，相对应的住房、教育、医疗等资源比例失调的问题就会越严重。

尤其是很多城市房价居高不下的今天，“买房难”更是摆在每个进城农村人口面前最大的难题。叠加现实社会，房子又和教育、医疗、户口、养老等资源深度捆绑，这意味着如果你在城市里没有房子、没有户口，你就很难完全享受到城市的红利资源。所以很多年轻人通过买房，把户口从农村迁到了城市。这就造成一个普遍现象：子女是城市户口，但是父母依然是农村户口，而且他们绝大多数都生活在农村，在农村有宅基地和老宅。这个普遍现象更造就了一个普遍的难题：城市子女继承父母老宅，到底该怎么办？

此外，过去这些年有一个问题也一直在“羁绊”中国城镇化的进程：农村子女户口迁移到城市，未来是否有权继承农村父母的老宅？过去很多年，这个问题一直困扰很多年轻人。更是让很多年轻人不敢轻易把户口转到城市，甚至因此产生了很多诸如子女教育问题等不必要的麻烦。

城市子女请注意：明年起，留在农村的老宅，全部按“新规”办：实行“房地一体”

首先，今年10月份，自然资源部、住建部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局等7部门在对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出的答复中，关于“关于农村宅基地使用权登记问题”，明确答复道：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

其次，按今年表决通过的自2021年1月1日起施行的《民法典》规定，从明年起，城市户口子女继承父母留在农村的老宅，全部按以下三条“新规”办，城市子女一定要注意：

1、宅基地继承，全部实行“房地一体”

很多人一直以为，农村父母遗留下来的宅基地和房屋都是自己可以合法继承的，但实际上并非如此。根据我国土地管理法和相关法律法规的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得——实际上宅基地是带有福利性质的。

结论就是：农村宅基地不能单独继承，因为农民盖房用的也是它的使用权。不过，根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照“房地一体”原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权。直白点说就是，宅基地之上的房屋是居民个人财产可以继承，按照“房地一体”原则，城市子女可同时继承宅基地的使用权。这就是所谓的，宅基地继承，全部实行“房地一体”。

2、宅基地使用权问题和房屋继承后的处置问题

宅基地的使用权可以通过“房地一体”原则继承，但《民法典》同样明确了：继承人不得对宅基地之上的房屋就行任意翻建、扩建、改建。而且新规明确，宅基地之上的房屋如果毁坏消失，或者房屋闲置两年以上，那么宅基地也会被集体组织收回。

此外，大部分老百姓都可能有一种想法，房屋合法继承了，可以随意处置。这种想法也是非常危险的。根据宪法、物权法规定，农村宅基地的土地所有权仍然归村集体所有，村民无权取得土地的所有权，也无权把自己家房屋出卖给村集体以外的第三人，宅基地土地使用权也是要严格受到法律的约束的。

3、房屋不动产登记问题和拆迁补偿问题

明年起实行的《民法典》和《继承法》都规定，子女有权继承父母的合法产权的房子。但到底该如何继承，还要分情况而定，因为农村子女普遍比较多：如果多个子女，则由和父母一个户口的子女继承；如果父母留有遗嘱，则需要按照遗嘱的意愿继承；如果没有遗嘱，子女有城市户口，有农村户口，且都不和父母在一起，那么这种情况可能需要协商处理。 

明确了继承问题后，就是办理不动产登记了，这个手续必须经过五项办理过程，即房屋评估、继承公证、房屋测绘、继承登记和规定需要提交的其他资料。子女按照流程，到相关机构提交所需材料办理即可。

此外新规还对子女继承房产后的拆迁补偿做出了明示：可以获得房屋的对应补偿款，但宅基地农民只有使用权，无法获得补偿。

有人看惯了城市动辄一套房子几百上千万的市场价，对于继承农村不值钱的老宅不屑一顾，因为在他们看来，农村的老宅是毫无价值的，既无交通便利，也无学区教育等资源，白送给他们都不要。我们觉得，这种观点是非常错误的：一则，近年来，随着国家开始注重农村发展，城乡之间的差距也在不断缩小。尤其是在国家“乡村振兴战略”深入实施、“城乡一体化”深入推进的背景下，农村的工作、居住、养老等条件都逐渐完善起来；

二则，城市房价不断上涨，就业、教育等竞争压力日趋加大，并不适合每一个人。事实上，近年来随着农村的基础条件越来越好，已经有很多城市户口的人重返农村了。对于这部分人来说，农村宅基地确权，房屋继承问题，就变得尤为重要。

另外，从血脉延续、文化传承的角度来说，祖祖辈辈遗留下来的土地和房屋，也算是一笔家产。虽然抵不上万贯财富，但那是家的温暖记忆，是几代人用汗血耕耘守护建设的结果。就冲这一点，对于父母留在农村的宅基地和老房子，我们也一定要想尽一切办法保护好。

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