绷紧调控这根弦、完善政策工具箱,房地产座谈会释放什么信号?

据新华社报道，12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会上强调，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。

这是继7月24日房地产座谈会后，韩正今年主持召开的第二次房地产相关工作座谈会；两次同时提到“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”。业内人士认为，此次会议对既有的调控政策给予肯定，但也有新的信号释放，其中不断完善的政策工具箱，则是房地产严格调控的政策导向。

肯定前期调控效果，严控的大方向不变

据新华社报道，12月3日，韩正在住房城乡建设部召开座谈会上再次强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

其中，“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”已是今年第二次提及。据新华社此前报道，韩正在7月24日主持召开房地产工作座谈会上曾提出，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

而彼时，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责人参加座谈会。

此后，房企融资的监管持续加强。8月20日，央行、住建部召开座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的监管新规由此在业界流传。

对于12月3日房地产相关工作座谈会上高层的发声，建诚晟业联合创始人苑承建解读称，与之前的表述精神类似，再次强调“三稳”目标、夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，坚持“房住不炒”定位、不把房地产作为短期刺激经济手段等调控主基调。可以看出，中央对前期市场调控效果给予了肯定，而且要继续坚持深入，政策大方向不会改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，高层此次表态是对既有的调控政策和房地产市场发展给予了肯定，后续也将延续。总结起来包括：在房地产定位方面，将继续坚持房住不炒的定位；在房地产和宏观经济的关系方面，继续强调不把房地产作为短期刺激经济的手段；在房地产调控方面，提出了要完善政策工具箱，这也再次印证房地产市场严管的政策导向。

保障性租赁住房成为着力点，落实力度将加大

此次会议韩正强调，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用；完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

对于租赁住房，在11月公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中提到，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

对此，严跃进认为，“十四五”期间房地产市场有很多新的特点，比如住房市场和住房保障的双体系建立，这有助于真正切合不同群体的住房需求，尤其是租赁市场的发展将成为一个很重要的内容。

值得关注的，韩正强调，要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设；要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。

从表述的内容来看，严跃进认为，过去有“政策性租赁住房”的表述，而现在是“保障性租赁住房”，这使得租赁住房的定位更加清晰。这也是提高了保障性租赁住房的地位，对于租赁住房市场具有积极的作用。

苑承建则解读称，目前租房（特别是长租公寓）领域暴雷频发。此次座谈会强调处理好基本保障与非基本保障、政府与市场，以及中央与地方等多层次关系，加强住房保障体系建设，落实城市主体责任。预计未来一段时间，在土地多渠道供应、集体用地建设租赁用房、租赁价格和租金托管等相关领域的政策落实力度还会加大。

据不完全统计，2020年下半年以来，已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布加强住房租赁市场监管新规。

坚持不搞“一刀切”，房价异动城市或面临收紧

在此次座谈会上，韩正还提出，要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段；要处理好中央和地方的关系，坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。

对此，苑承建进一步分析表示，此次再度强调城市主体责任，结合下半年以来杭州、成都、宁波、西安等城市政策环境收紧来看，今后各地因城施策力度或将进一步加大，短期内热点城市因房价、地价波动导致政策收紧的情况还会进一步出现。同时，在房地产金融调控取得成效之后，供需两端监管仍将进一步加强。

多位业内人士认为，每次高层的表态，都并非穴来风，年底个别地方出现的“万人抢房”“众筹打新”等现象再次引起监管部门的警觉。又比如，今年8月16日，银保监会主席郭树清发表文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而在11月30日，郭树清在文章中再次提及，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。　

对于未来调控政策走向，苑承建分析称，房地产市场政策环境短期内仍将维持调控力度不变，热点城市继续针对性收紧。而中长期将贯彻落实“十四五”时期住房工作规划。“房住不炒”“因城施策”仍是总体精神，房地产业平稳健康发展是总体目标，房价平稳是政策的出发点。

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