二手房价节节走高,再不买没机会?

问：楼哥，最近奥体板块时代奥城卖出去一套均价七万多的二手房，涨的太快了！我一直在关注一套113方，750万左右的天璞楼盘，现在是不是该赶紧买下来？

答：时代奥城这套成交7w单价的房子是楼王位置、满两年、带车位的，折算后成交价大约在6.5-6.6w/㎡左右，有一定特殊和个例性。

龙湖天璞，113方四房这个户型，确实是天璞二手房中最好的户型，不过单价要6.6w/㎡。天璞今年年初刚交付的时候，有一批投资客急抛，单价才4万多。机会错过，就再也不会回来。

种一棵树，最好的时间是十年前，其次是现在。在杭州城市能级跃升，迈向中国第四城的过程中，房价还将一骑绝尘。长期看，奥体三兄弟的价格会突破十万，是可以投资的。

当下杭州新房市场的最大机会，在于新房和二手房价格倒挂，滨江君品、嘉品、观品限价4.76w/㎡，而实际价值超出时代奥城和龙湖天璞，倒挂达到2-3w/㎡，摇中就赚300-400w，建议优先摇新房。

问：楼哥，来杭州工作半年了，首付预算200万，想在杭州买一套四房。桃源的滨江项目、春语蓝庭、春和云境和春来晓园，选哪个好？最关键的是地铁和学区。

答：你很有“房商”。

一是：刚工作，就有买房的意识。古人说安居乐业，买房和就业同等重要，这两件事办得漂亮，就是人生赢家。

二是：目标定位四房，有长远眼光。很多小年轻先买三房过度，等有小孩或者生二胎发现不够住，再换房折腾。四房是改善居住的门槛。

三是挑选的项目都是全国顶级开发商-绿城和滨江的产品，产品力强，物业服务好，自住和投资价值高。

首付200万，三成算，最多可以够上650万左右，四个项目推荐顺序：春来晓园>桃源滨江沁语晓庭>春语蓝庭=春和云境。

春来晓园区位好，离市中心近，距离6号线地铁口800米，未来6号向北延伸，小区附近将设地铁站。采荷三小笕正校区，江干区二梯队，附近初中未开建。

滨江沁语晓庭位于桃源板块，距离地铁4号线桃源站约200m,对口卖鱼桥文澜实验学校桃源校区，名校文澜实验学校的分校，教育不会差。

春语蓝庭、春和云境位于华丰板块，产品不错，离地铁也比较近，板块土地开发基本结束，未来片区面貌变化不会太大。

问：楼哥好。主要是投资，预算500万，买128方的万科·前宸还是108方的杭源里？

答：从升值角度，前宸和杭源里都不错。这两个楼盘地理位置不一样，前宸是冲着城北CBD远大前程去的，杭源里的周边现状本身就在成熟区中。从成长性看，前宸的弹跳力更高；杭源里边上的受众群体基数大，基础扎实，学区是卖鱼桥小学，涨幅也不会小。推荐杭源里。

现在最重要的是快开始摇，摇到才是王道。

问：楼哥，我以前买了一套130方的城西圆乡名筑，现在想改善换一套119方的中梁沐宸院，合适吗？

答：从房子产品的角度，这个置换合适，老的产品换成户型设计更合理、小区配置更完善的。但这个安排不合理。要认清楚两点，首先中梁沐宸院位于未来科技城核心区，大概率只向无房家庭和人才敞开。你现在有房，卖了之后也不是无房家庭，没有红盘摇号资格。

就算有机会去摇号，它的中签率不会比天空之城、西溪公馆来得高，因为沐宸院是未来科技城目前在市场上的一支独苗。想要置换，建议参考知识星球《2020-2021年杭州“闭眼可摇”楼盘》。

问：楼哥，我手上有一套139方的下沙沿江金隅楼盘，还有一套89方的万达板块天鸿·香榭里。现在想卖掉一套，换新的楼盘投资，你觉得卖哪套好？

答：如果手上两套房子差异大，建议卖掉差的那套；但如果两套差不多，卖掉更容易操作的那套。香榭里的地段比金隅所在的下沙沿江受众面更广，更好操作，考虑先卖。

先处理掉香榭里，拿到现金；首付不够可以拿金隅做贷款，抵押出更多现金，然后买套又能改善居住品质又能兼顾投资的房子。等住进新的房子，再把金隅的房子置换掉。

具体操作，详见知识星球《教你如何高价高效卖二手房》。

问：最近看中了融创城98方180万的楼盘，靠近北二路，有投资价值吗？

答：如果你关注最近新闻就知道，这个楼盘已经两次万人摇了，肯定值得投资。它的边上就是地铁7号线北二路站点和龙湖天街，房价也是杭州主城难得的不到2w/㎡，投资性价比很高，价格很快会突破2.5w/㎡,达到3w/㎡。

区域划分后，钱塘区将单独设区，融创城就在区政府旁，妥妥的核心区。

问：楼哥，我在杭州有两套房，没有房票。近期想买套120万的公寓给父母住，但又担心不划算，以后没升值空间，希望您

给我参谋一下。

答：相对住宅，公寓增值空间确实不大，出手的周期长，交易税费高。根据我们的测算，公寓真实投资回报率只有住宅的10%的左右。

如果你有杭州户口，可以通过“老人投靠”的方式，把父母户口迁到杭州，父母入户满3年，将有购房资格。

还有赠予等腾房票的方式……外面风大，到知识星球交流。

问：卖掉梦溪里排屋，换一套御潮府，楼哥你觉得怎么样？

答：从区域发展来讲，梦溪里位于良渚，而御潮府位于钱江新城，钱新不论是交通、商业、教育、医疗等配套都是优于良渚的。望江新城是杭州头部板块，学区好，有顶级商业配置K11。5月份摇号，有房家庭中签率4.2%，要试下运气。

问：楼哥好，我目前在台州和丽水各有一套房还贷。如果把其中一套的房贷还清，我在杭州买房可以贷款吗？

答：银行系统最多允许同时有两套按揭，你一套贷款还清，那么杭州买房可以贷款，首付六成。

问：我在杭州没交够2年社保，有可能全款买房吗？

答：买住宅，不管是买新房还是二手房，只要是在杭州限购范围内，除非是杭州户口或在杭州缴满2年的社保或个税，不然买不了。

当然，法拍房不限购，你可以考虑。

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