华发物业：长跑“借壳”

       在所有物业服务企业中，华发物业的上市算得上是一个“另类”。

  通过借壳的方式，在华发集团内部进行资产重组，华发物业登陆资本市场的方式悄无声息，却为物业公司的登陆资本市场开辟出另一条蹊径。

  只不过，从收购壳资源到完成重组上市，华发物业一样走过了5年的上市长途。

  在华发集团内部，华发物业成立于1985年，这比其房地产开发板块成立的时间还要早（华发集团房产开发板块以华发股份为平台，组建于1992年）。多年来，凭借着华发集团的国有企业地位，华发物业也走出了一条与其他物业公司不同的路径。

  华发物业有着多年市政综合服务经验，最大的特色是“物业+市政”，业务涵盖市政设施管理养护、市政管网养护、河渠水闸养护、海堤养护、市政维修工程等城市综合保障服务。

  这与大多数物业公司起初以住宅服务为主有很大的不同。

  根据官网，华发集团现控股华发股份（600325. SH）、华金资本（000532. SZ）、华金国际资本（00982. HK）、庄臣控股（01955. HK）、维业股份（300621. SZ）五家主板上市公司，以及华冠科技（871447. OC）、华冠电容（873198. OC）两家新三板挂牌企业。

  作为其物业管理板块的华发物业，于今年1月份已被重组进入华金国际资本，从而曲线实现物业的上市。而华发集团与华金国际资本的收购故事最早可追溯到六年前。

  早在2014年4月，珠海华发集团通过旗下铧金投资有限公司，与香港上市公司卓智控股及其大股东田生集团达成股权收购协议。以珠海华发集团为首的买方合共收购64.4亿股卓智股份，占标的公司70%股权，总对价约3.99亿元。

  通过此笔收购，华发集团成为卓智控股的控股股东，而卓智控股实际上是一家专门在香港经营设计、排版、校对、翻译、分发、印刷和送货财经印刷产品的上市公司。

  直到三年后的2017年12月，“卓智控股”更名为"华金国际资本"。对于该公司股权的收购，华发集团相关人士当时就称，主要是为未来华发集团部分业务在香港借壳上市进行铺垫。这最终成为了华发物业上市壳资源。

  华发物业借道华金国际资本上市则最早在2019年8月传出。

  据了解，当时华金国际资本发布公告，其以7.34亿元中标和辉集团有限公司（简称“和辉集团”），后者为香港华发投资有限公司全资子公司，间接全资持有珠海华发物业管理服务有限公司（即华发物业）。

  在华金国际资本正式对和辉集团做出收购前，华发集团内部在2019年6月已经经历了一轮重组。重组前，华发物业实际上由华发现代服务100%持有；重组后，华发物业成为北京九郡房地产100%持股公司，和辉集团通过后者间接全资持有华发物业。

重组前架构

收购完成后架构

  根据当时公告，华发集团透过间接全资附属公司铧金投资，间接控制华金国际资本36.88%股权。后者主要业务为提供财务顾问服务、证券包销及谘询、证券及期货经纪、股权研究、放债、财经印刷服务，以及酒店管理及谘询服务、与会展、展览、会议及活动策划及组织有关的顾问服务。

  对和辉集团的收购完成后，华金国际资本的业务进一步扩展至物业管理服务及相关增值服务。

  资料显示，华发物业如今业务范围包括住宅、写字楼、体育场馆、政府机关、商业、工业园区、会展等业态。覆盖中国北京、上海、广州、中山、武汉等20个城市。

  旗下已拥有珠海华发市政综合服务有限公司、珠海华发楼宇电梯工程有限公司、珠海华发仲量联行物业服务有限公司、重庆华珠发物业管理服务有限公司、西安紫薇华发物业管理服务有限公司5家专业子公司和47家分支机构。

  而华金国际资本2020年半年报的发布，也让外界得以一窥华发物业最新的业务发展情况。

  于2020年6月30日，华发物业管理的物业项目合约总建筑面积约2670万平方米，向153项物业提供物业管理服务及增值服务，总收费建筑面积达约1410万平方米。同时于2020年前6月，华发物业收入约4.71亿港元，期内溢利约8491.9万港元。

  借壳上市近一年，华发物业似乎获得了不错的增长。2019上半年，其合约面积2140万平方米、总收费面积1270万平方米，收入及溢利为4.03亿港元、4999.5万港元。据此计算，华发物业今年上半年合约面积、总收费面积、收入及溢利分别增长24.77%、11.02%、16.87%、69.85%。

  然而，在物业股渐成资本市场香饽饽的行情下，获注入华发物业的华金国际资本，依然难改股价常年低位徘徊的现状。截止11月27日收盘，华金国际资本报0.192港元/股，总市值仅19.32亿港元。近一年来，该公司区间股价虽有14%的涨幅，但仙股的命运依旧无力改变。

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