推存量拓增量，富力地产2020年城更重大突破

　　9月20日7点半，众多广州茅岗西华村人一早乘坐大巴来到东圃喜来登酒店。经过数月的精心准备，茅岗项目西华一期回迁房终于迎来村民摇珠选房。917套回迁房，可分配房源户型6种，户型从两房到五房不等。预计2021年初即可分批收楼回迁。

　　茅岗路项目是广州市政府出台2010年《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》后，列入全市52条全面改造的城中村之一。也是猎德村、杨箕村两个经典项目之后，富力集团在城市更新领域的另一个标志性项目。在携手当地政府、村集体并经富力集团和南驰集团多年辛勤努力之下，迎来首次分房，无疑是茅岗路城市更新项目进入全面收获期的一个标志。

　　除了多年努力这个因素，茅岗改造项目何以能取得今天的进展和成果？其中最重要的，无疑是富力称为“多赢战略”的这个根本宗旨——坚持公正公平透明，确保各方共同获益——村民获得生活质量的全面改善、村集体获得持续壮大的收益，政府获得城市建设、经济、面貌的全面升级，富力获得一个持续增长不断壮大的战略性业务板块。

　　茅岗的收房现场正是这一个共赢的画面。广东电视台珠江新闻报道中，第一个选房的村民彭伯止不住的笑着说，“都挺好啊，我有四百多平方，接下来还有两套可以来抽。”另一位接受采访的村民彭叔说，“个个村民的心愿，都是尽早搬回来。其实也不多啦，总共几百平方而已。”

　　作为改造方，富力携手南驰集团全方位提升了回迁房瓷砖、门扇、地板、五金、门锁、洁具的装修档次和园林标准。自去年5月样板房开放后，村民们都对改造方赞誉有加。改造方也将为项目规划建设地下停车场、大型商业综合体、4所幼儿园、3所小学、1所中学、医疗机构等生活设施，全面提升居住环境及生活品质。

　　本次选房之后，对即将入住西华一期的茅岗村民，意味着“幸福新茅岗”的美好生活即将开启。

　　茅岗路项目首次选房及入住在即，只是富力城市更新业务的冰山一角，但却是一个浮标，显示出在疫情与诸多重大挑战背景下，2020年以来富力城市更新板块进入新的战略收获期，呈现加速进发的局面。 

　　01 拓增量：再签广州四大新项目

　　 纵观广州的城市更新历程，富力是一家必须提及的企业。深耕广州“三旧改造”二十余载，富力成为实施项目最多、最具综合实力的开发企业之一。截至2020年上半年，富力在全国范围内已签约城市更新合作项目80多个，规划总建筑面积超7000万平米。2020年，富力城市更新这一超大版图继续拓展。

　　今年6月14日，经村民代表100%决同意，并经政府批准，正式确认富力为南沙区大同村改造项目合作企业。大同村改造是南沙区2020年重点项目，项目改造规划总计容面积超130万㎡。目前，富力城市更新集团正全面编制方案并实施河涌整治房屋拆违工作。

　　就在获得大同村项目之后两周，富力城市更新的拓展再获新成果，成为海珠区赤沙村改造项目合作意向企业。该项目总计容面积167.10万㎡，已开始基础数据公示及完成启动区一期拆卸工作。

　　两个月后的8月19日，富力再次中选广州石壁村全面改造项目合作企业。该项目总用地面积达104.8公顷，总投资金额约120亿元，富力有望通过石壁村全面改造催生广州南站商务区。

　　10月28日，广州市天河区珠吉街吉山村全面改造项目正式表决，确定富力地产与合景泰富联合体成为项目合作企业。这是天河区首个公开引入合作企业的项目。吉山村全面改造项目投资估算（改造总成本）约为206亿元，改造范围约134公顷。

　　吉山村全面改造项目，规划以产城融合为抓手，主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，着力推动产业升级，居住板块为原居民乃至粤港澳高端人才提供宜居宜业平台，同时通过“局部保留+微改造”等复合模式，再现岭南建筑魅力、延续村落原生历史文化。

　　从企业经营视角看，相继斩获大同村、赤沙村、石壁村、吉山村四大项目后，改造总建筑面积再增近千万平米，富力获得融资区建筑面积包括数百万平米的商品住宅与商业面积，将在未来多年为富力提供千亿规模的可售货值。 

　　02 推存量：加速建设与转化

　　 与新增项目签约并存的，是富力在推动城市更新存量项目进度上的不甘落后。

　　开发节点全面推进的典型无疑包括已经持续数载的茅岗路项目。除了首期复建房完成分房，2020年取得的其他重大进程还包括：7月28日，西华二期复建房动工仪式举行；8月28日塘口一期5栋复建房动工，653套回迁房源；9月28日，项目沙井黄一期复建房动工，建设2栋复建房，共461套回迁房源供村民回迁；10月28日，再次动工建设石岗一期2栋复建房。

　　而在2018年签约的广州笔村改造项目，旧有建筑签约拆迁也在今年加速推进，即将全部完成。

　　2019年3月中标的广州陈田村拆迁签约也接近完成。截至10月底，集体物业签约拆迁完成签约率达95.23%。

　　2019年9月签约的花都田美村，2020年项目陆续取得多项进展：3月30日，项目动工奠基仪式顺利举行；9月26日，田美村东南经济社、西村经济社表决通过《项目实施方案（含拆补方案）》；11月初，项目已正式启动《拆迁补偿安置协议》签约工作。

　　 03 明战略：城更战略化、战略清晰化 

　　在深耕广州城市更新项目的基础上，城市更新已被确定为富力集团发展战略中的战略方向之一，集团战略化，成为其城市更新业务加速腾飞的底层支点。

　　富力集团董事长李思廉在近期接受采访时透露，未来的富力城市更新的土储比例会超过7成。

　　2019年，富力对集团组织架构进行调整，华南城市更新集团、华北城市更新集团、西北城市更新集团等陆续成立，从组织结构、人才团队等多方面加大发力城市更新业务。李思廉透露，单单在广州，富力就有四五百人参与到城市更新的工作。

　　另一方面，富力城市更新业务发展的战略方向也日渐清晰。今年初以来，富力确定并对外释放，在城市更新的实践道路上，坚持“以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托”的三大核心战略表述。

　　此外，基于当前的调控环境和富力自身的经营总体状况，富力适时确定，专注于促进业绩转化的城市更新业务阶段性重点方向。这尤其会对中短期富力的业绩增长提供重大动力。

　　今年上半年，富力已成功将3个城市更新项目、相当于129万平方米建筑面积转化为可售资源，货值约人民币460亿元；年中，富力还确定了未来18个月转化900万平米、约人民币2000亿元的潜在可售资源的目标，为下半年及未来提供业务动力。 

　　 04 扩规模：全国化布局、重点区域突破 

　　富力城市更新全国化发展目前已清晰显示两个方向的发力，其一，继续巩固在大湾区的领先优势，包括今年在广州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大签约城市更新项目。

　　富力目前已签约城市更新合作项目已有80多个，规划总建筑面积超7000万平米，这其中，大湾区面积占比逾54%。

　　富力城市更新扩张版图的另一方面，是冲出大本营广州，全国化布局，将城市更新的触角伸至山西、陕西、内蒙、新疆和甘肃，尤其是对山西、陕西的重点突破。

　　富力城市更新在西北地区先行先试的城市是太原。继富力城、富力华庭项目，富力太原共有13个城市更新项目，总用地面积高达3500余亩。其中，大、小东流村城更项目是富力太原旧改的重点项目。项目地处三给片区核心区域，规划约75万方商业综合体，6所幼儿园、2所小学，是一个集品质住宅、国际公寓、综合商业、教育于一体的现代化都市小镇。

　　2018年富力集团首进长治，以潞州区马坊头城中村改造项目，开启城市更新业务。实际上，在今年上半年转化的可售资源累计460亿元的3个项目中，就包括位于山西长治的项目。

　　2019年富力城市更新集团单独成立后，陕西城市更新集团在短短三个月内，就在西安及周边地市跟进项目40余个、签订框架协议3个。其中，西安土门项目2015年总体签约，2019年1月一期开发用地竞得，因其地段的唯一性和超大规模，具有重大影响。今年8月，JW万豪酒店品牌正式入驻,在居住开发方面，除了开远城的持续热销，2020年亦计划完成5个批次住宅产品的加推。 而所有项目新增、规模扩展、存量转化等方面的进展，在经营层面的意义在于，最终都可能最终变现为富力的业绩增长、成本减少和利润增长。

　　据介绍，相较于招拍挂旧村改造成本更具备管控空间，广州旧村改造融资区土地出让金仅为评估地价的20%，大大减轻了资金负担。另一方面，旧村位置普遍较好，转化出来货值高、销路广。

　　住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿。另一方面，按中国房地产存量每年2%的更新速率计算，城市更新迎来每年6万亿元级市场。

　　据机构报告指出，以城市更新潜在建筑总建面来衡量企业参与城市更新的程度，可以把房企分为三个梯队，富力城市更新规模遥遥领先，稳居第一梯队。

　　就在几日前的11月12日下午，富力集团荣获由联办财讯传媒集团、新地产财经、财经网(博客,微博)联合颁发的“2020年度城市更新杰出运营商”奖。

　　日前，中共中央在关于“十四五规划和二〇三五年远景目标的建议”中明确提出，通过“实施城市更新行动，促进大中小城市和小城镇协调发展，加强城镇老旧小区改造和社区建设”等，“推进区域协调发展和新型城镇化”。这无疑是对城市更新业务的最宏观利好。作为中国城市更新的领军者之一，富力也将有望在利好中“饮到更多头啖汤”

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