《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》解读文本

  一、背景和目的

  为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，进一步落实城市主体责任，有效防范房地产市场风险，努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，支持职住平衡及无房居民家庭购房需求，继续保持我市房地产市场平稳健康发展，2020年9月14日，成都市人民政府办公厅出台了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号）。

  为认真贯彻落实成办发〔2020〕83号文件关于提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，优先保障无房居民家庭购房需求等要求，经研究，市住建局会同市司法局联合印发了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》（以下简称《通知》）。　

  二、优化完善的主要内容有哪些？

  对比现行的商品住房开盘销售规定和要求，《通知》主要从以下方面予以了优化完善：

  一是实行购房资格预审，“一户一码、凭码报名”（详见成都市住房和城乡建设局印发的《关于实行住房购买资格预审的公告》）。购房资格预审将提前为居民提供资格预审服务，方便居民及时掌握自身购房资格状况、知悉可选购住房的区域，居民凭“购房资格预审码”参与商品住房的报名登记，报名登记将更加便捷，同时也将大幅提高购房资格审核部门的审核效率，缩短居民购房时间。

  二是根据登记购房人数与房源数量的比例关系，确定销售方式。销售方式将在报名登记前，由开发企业在开盘销售方案中明确，若登记购房人数在当期准售房源数1.2倍以下（不含1.2）的，由开发企业自行组织有序销售；登记购房人数在当期准售房源数1.2倍到3倍之间（不含3）的，按原有规定公证摇号排序选房；登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，并按照职住平衡的原则，复核确认房源数3倍以内的无房居民家庭及棚改货币化安置住户参与公证摇号。

  三、如何支持无房居民家庭及棚改货币化安置住户购房需求？

  对于登记购房人数在当期准售房源数1.2倍以下及1.2倍至3倍之间的商品住房项目，棚改货币化安置住户房源不低于房源数的20%，无房居民家庭房源不低于棚改货币化安置住户优先后剩余房源的60%。选房阶段，先由棚改货币化安置住户选购，选房范围为全部准售房源；棚改货币化安置住户选房结束后，开展无房居民家庭选房工作，选房范围为棚改货币化安置住户购房后的剩余房源；棚改货币化安置住户及无房居民家庭选购后剩余房源，由普通购房家庭选购。

  对于登记购房人总数达到当期准售房源数3倍及以上时，则该项目当期全部准售房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%。同时，公证摇号排序后，先由无房居民家庭按序选房，选房范围为全部准售房源；无房居民家庭选房结束后，开展棚改货币化安置住户按序选房工作，选房范围为无房居民家庭购房后的剩余房源。

  四、无房居民家庭的认定标准是什么？

  按照《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知的政策解读》，无房居民家庭须同时具备以下条件：

  （一）购买的商品住房位于我市住房限购区域的，登记购房人须符合我市住房限购政策。

  （二）登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。

  （三）居民家庭包括：夫妻双方；夫妻双方及其未成年子女；离异（丧偶）父（母）和其未成年子女；达到法定婚龄未婚居民；购房登记时离异已满两年的单身居民；丧偶单身居民等。

  五、棚改货币化安置住户的认定标准是什么？

  安置补偿协议在2016年10月1日我市实施房地产市场调控以后生效的棚改货币化安置住户，根据“拆一购一”原则，以原拆迁房屋所在地为区域认定标准，遵照区域住房限购政策，符合下列条件之一：

  （一）补偿协议生效后，未在我市住房限购区域内购买住房；

  （二）补偿协议生效后，已在我市住房限购区域内购买住房，但购房日期为2017年3月24日之前，且所购房屋为二手住房。

  2017年3月23日，成都市人民政府办公厅印发《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号），明确自2017年3月24日开始，将二手住房纳入限购范围。

  六、为什么人房比在3倍及以上的商品住房项目仅向无房居民家庭和棚改货币化安置住户销售？

  为贯彻落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，及成办发〔2020〕83号文件关于加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，优先保障无房居民家庭购房需求的相关要求，借鉴国内其他城市做法，结合我市实际及前期商品住房报名登记情况，通过大数据分析，将登记购房人数在房源数3倍及以上的商品住房，确定为仅向无房居民家庭和棚改货币化安置住户销售。

  七、是不是报名成功的无房居民家庭或棚改货币化安置住户均可参与公证摇号排序?

  不是。为贯彻落实成办发〔2020〕83号文件关于加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例的要求，通过对我市前期商品住房公证摇号及按序选房情况的分析，若具备购房资格的人数达到房源数的3倍，房源将基本会被选购完，《通知》明确，对于登记购房人数达到房源数3倍及以上的商品住房项目，按照无房居民家庭、棚改货币化安置住户稳定就业及户籍情况，依序复核登记购房人购房资格，复核确认的登记购房人数不超过其选购房源数的3倍，达到3倍时，购房资格审核工作结束。已复核通过的无房居民家庭或棚改货币化安置住户列入登记购房人名单，并经公示后参与公证摇号排序。未列入登记购房人名单的，不参与公证摇号排序选房，可在登记购房人名单公示结束后，立即参与本项目其他批次或其他商品住房项目的报名登记。

  八、无房居民家庭及棚改货币化安置住户购房资格复核的具体顺序是什么？

  对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目，按照职住平衡原则，依以下顺序分别对已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户购房资格进行复核：

  第一顺序：具有项目所在区户籍并在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保；

  第二顺序：具有项目所在区户籍；

  第三顺序：不具有项目所在区户籍，但在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保，并具有项目所在区同一住房限购区域购房资格；

  第四顺序：不在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保，但具有项目所在区同一住房限购区域购房资格。

  按照上述复核顺序，复核确认的无房居民家庭、棚改货币化安置住户人数分别达到其房源数3倍时，购房资格复核工作结束。复核过程中，第一顺序人数超过其房源数3倍以上时，按其在该项目所在区同一住房限购区域稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核；第一顺序的登记购房人数未达到其房源数3倍时，依次复核第二顺序的登记购房人资格，以此类推。

  例如：某一商品住房项目，共有房源100套，报名登记结束后，登记购房人数共1000户，若开发企业开盘销售方案明确70套房源用于无房居民家庭选购，30套房源用于棚改货币化安置住户选购。以无房居民复核顺序为例，若无房居民家庭共有600户，则先对第一顺序的无房居民家庭（具有项目所在区户籍并在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保）进行购房资格复核，复核后，若第一顺序的无房居民家庭户数超过210户（无房居民家庭房源数的3倍），则按其在该项目所在区同一住房限购区域稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核，直至第一顺序的无房居民家庭人数达到210户时，结束复核工作；复核后，若第一顺序的无房居民家庭户数未达到210户，则对第二顺序的无房居民家庭（具有项目所在区户籍）进行购房资格审核；复核后，若第一顺序加第二顺序的无房居民家庭户数超过210户，则按第二顺序无房居民家庭在该项目所在区同一住房限购区域稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核，直至第一顺序加第二顺序的无房居民家庭人数达到210户时，结束复核工作，……以此类推。

  九、按照复核顺序若最后一位有多户无房居民家庭或棚改货币化安置住户具备同等条件，则如何确定？

  当复核确认的无房居民家庭或棚改货币化安置住户人数达到其房源数3倍时，若最后一位有多户无房居民家庭或棚改货币化安置住户具备同等条件，则均纳入登记购房人名单，参与公证摇号排序选房。

  十、项目所在区同一住房限购区域如何理解？

  项目所在区同一住房限购区域是指按照我市住房限购政策，可在该项目所在区购买住房的区域。

  十一、项目位于成都高新南区的，第二顺序如何确定？

  因成都高新南区无同一住房限购区域，为避免第二顺序出现大量具备同等条件无房居民家庭或棚改货币化安置住户的情况，对于位于成都高新南区的商品住房项目，若第一顺序加第二顺序的无房居民家庭或棚改货币化安置住户超过其房源数3倍，则第二顺序按其在我市稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核。

  十二、按序复核时，稳定就业且连续缴纳社保长短如何确定？

  稳定就业且连续缴纳社保长短按照我市现行住房限购资格审核要求，依登记购房人本人的情况确定，若登记购房人包括其他家庭成员的，则稳定就业且连续缴纳社保时间依最长的一位登记购房人情况确定。例如，一家三口，报名登记时，若三人均作为登记购房人进行报名登记，则依三人中稳定就业且连续缴纳社保时间最长的确定；若仅有一人作为登记购房人进行报名登记，其他两人仅作为家庭成员信息进行了填报，则依该登记购房人本人稳定就业且连续缴纳社保时间确定。

  十三、居民报名登记时应注意的主要事项有哪些？

  一是无房居民家庭、棚改货币化安置住户及普通购房家庭需通过购房资格预审，并取得“购房资格预审码”，方可参与购买商品住房的报名登记，否则不能参与购买商品住房的报名登记。

  二是购房人在参与购买商品住房报名登记前，应充分了解商品住房区位、总价、户型，并结合家庭成员征信情况，认真选择拟选购的商品住房，尽量避免出现放弃已选购房源的情况。若公证摇号排序选房结束，且公证机构出具公证书后，放弃已购房源的，则会纳入购房登记系统记录，12个月内累计放弃已选购房源达到2次的，自其第2次放弃起，12个月内登记购房人及其家庭成员不得参与购买商品住房的报名登记。

  十四、如何保障公证摇号排序选房的公开透明？

  一是开发企业销售前制定销售方案，报住建行政主管部门审核同意后实施，并在市住建局网上政务大厅及“天府市民云”手机运用客户端购房登记系统、商品房销售现场发布。并通过全市统一的购房登记系统接受购房人报名登记，登记时间不少于2天。

  二是登记购房人名单由购房资格审核部门依据“天府市民云”实时推送的公安、民政、人社、市场监管等部门数据，严格复核确定，提交公证机构进行证据保全，并由开发企业在其网站、商品房销售现场进行公示，公示期不少于1天。

  三是采取公证摇号排序选房的，摇号排序工作由公证机构主持，购房代表参与，全程录像。摇号排序结果由公证机构在其网站、商品房销售现场即时公示，公示期不少于1天。

  四是选房现场由公证机构全程监督并录像，选房结果由公证机构进行证据保全。

  十五、《通知》对弄虚作假行为有哪些惩戒措施？

  对于登记购房人，应对其填报信息和提交资料的真实性、准确性负责。《通知》明确，提供虚假信息获取购房资格的，立即取消其购房资格，并在购房登记系统中记录，登记购房人及其家庭成员3年内不得参与购买商品住房的报名登记。

  对于房地产开发企业、中介机构弄虚作假的，由相关行政主管部门予以信用记减分，暂停网签备案系统，暂停受理商品房项目预售许可或现售备案等处理。

  同时，《通知》明确，对于涉嫌犯罪的，将移送司法机关调查处理。

  十六、《通知》所指的原有规定主要有哪些？

  2017年11月，我市开始实施商品住房公证摇号排序选房措施，主要规定有：

  2017年11月16日印发的《成都市城乡房产管理局 成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》（成房发〔2017〕137号）。

  2018年3月31日印发的《成都市城乡房产管理局 成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》（成房发〔2018〕35号）。

  2018年5月15日印发的《成都市城乡房产管理局 成都市司法局关于完善商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》（成房发〔2018〕51号）。

  本《通知》印发后，上述文件的相关规定与本《通知》不一致的按本《通知》执行。

  解读机构：成都市住房和城乡建设局

  解读人：陈俊辉  薛瑾

  联系电话：61881353

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