江苏:催交物业费，不得停水拉电断气

《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行。记者从正在召开的江苏省十三届人大常委会第十九次会议上获悉，经对现行有效的省法规进行全面梳理，江苏省人大常委会法工委将《江苏省物业管理条例》等12件省法规列入清理范围。本次会议上，有6件法规修正案将提请审议，2件被废止，还有一些将进行全面修订。 

《江苏省物业管理条例》四个变化

《江苏省物业管理条例》主要调整了四个方面：

一是结合疫情防控工作，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

二是对选聘、解聘物业服务企业和物业服务合同终止情形下各方权利义务等内容，根据民法典有关规定作了修改。

三是按照民法典规定降低了住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的表决门槛。

四是对与民法典表述不一致的概念作相应修改，根据机构改革情况对有关部门名称的表述作必要调整。

老小区装电梯，表决门槛降低

老小区增设电梯，一直是个老大难问题。条例修订相关的条款，降低了表决门槛，拟修改为：“住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、 土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。”

催交物业费，不得停水拉电断气

第八十四条拟改为第八十五条，修改为：“违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定支付物业费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

值得关注的是，此条增设了一款为：“物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

新物业接管前，旧物业应继续处理物业服务事项

新老物业服务企业交接，有时会出现老物业不走、新物业进不来的情况。本次修改明确规定，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行交接义务。

对于合同的续约、终止等情形下，各方权利义务等内容，条例拟根据民法典作修改。比如，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前：“原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

这些法规也有变化

《省城市房地产交易管理条例》主要有六方面调整：对不得抵押的房地产范围、房地产抵押合同的生效日期等与民法典有关规定不一致的内容进行修改。对与国家现行不动产登记制度不一致的内容作了必要调整。落实“放管服”改革要求，删除房地产价格评估机构资质的规定。按照国家有关规定，增加办理房屋网签备案手续的内容。删除商品房预售实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式等与国家有关规定不一致的条款。根据机构改革情况对有关部门名称的表述作必要调整。

拟将第十七条第一款修改为：“商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。”

《省不动产登记条例》主要有两处变化：根据民法典、农村土地承包法，增加以土地经营权抵押可以依法办理不动产抵押登记的内容。增加“电子证书、证明与纸质证书、证明具有同等法律效力”。

《省农村土地承包经营权保护条例》主要有三处调整：将第三章章名“土地承包经营权的流转”修改为“土地经营权的流转”。增加有关土地承包经营权互换、转让的规定。对与民法典和农村土地承包法、土地管理法等上位法不一致的其他条款作了相应调整。

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