深读 | 业绩下滑,债务高企 首开股份艰难前行

11月23日，北京产权交易所披露，首开股份拟通过转让30%股权的方式，为全资子公司苏州平泰置业有限公司（简称：苏州平泰置业）增资，拟募资规模不低于6000万元。

据悉，苏州平泰置业成立于2020年7月，注册资本2000万元，经营范围包含房地产开发经营、房屋拆迁服务、物业管理、停车场服务、住房租赁等。

截至9月底，苏州平泰置业的净利润为-125.72万元，总资产为36.06亿元，总负债为35.87亿元，所有者权益为1874.28万元。截至8月底，苏州平泰置业尚有原股东借款本金20.4亿元待还，股东借款按年利率6%标准计息。

与此同时，首开股份也在通过对外担保的方式为子公司融资。11月16日，首开股份公告了对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司，进行不超过10.4亿元融资担保的消息。由于旗下地产项目尚在开发期，并未进行收入结算，上述两家公司目前的营收为零元。

截至公告披露日，首开股份及其控股子公司的最新对外担保额为434.3亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的147.3%；对控股子公司的对外担保总额为187.12亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的63.45%。

素有“北京地主”之称的首开股份，或正面临较高的债务压力。在担保公告发布的同一日，首开股份还宣布发行一笔总额20亿元的超短期债，这笔发行期限为84天的债券，将用来偿还旧债。

募集说明书显示，2017年至2019年以及2020年9月末，发行人的负债总额分别为1937.88亿元、2377.43亿元、2454.74亿元及2679.62亿元，资产负债率为80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，处于行业高值。

募集说明书提醒，首开股份2017年末的债务规模较2016年末增长了33.67%，2018年末较2017年末增长22.68%，2019年末较2018年末增长3.25%，债务增速较快。并且，随着业务的进一步扩张，其债务规模有望进一步增长，存在一定财务风险。

进入下半年，随着疫情“黑天鹅”的影响逐渐散去，不少房企的业绩增速纷纷回正，但首开股份“跌跌跌”的销售主旋律依然未改。今年前十月，首开股份的签约金额达768.68亿元，同比下降0.09%；签约面积达73.12万平方米，同比微增2.74%。

以签约金额计，首开股份踩线完成了年度1011亿元业绩目标的76%。若要如期达标，首开股份在11月至12月的月均销售金额需要超过120亿元。然而今年以来，首开股份只有5月和6月的销售金额在百亿之上，分别为109.73亿元和118.13亿元。

事实上，今年前三季度，首开股份的营收、净利纷纷出现大跌。其中，营业收入同比下跌17.39%至244.07亿元；归母净利润同比下跌42.12%至13.75亿元；扣非净利润同比下跌72.94%至6.1亿元；ROE为4.85%，同比减少4.17个百分点；经营活动产生的现金流量净额为-37.54亿元，同比大跌142.18%。

首开股份解释称，公司具备结算条件的项目规模有所减少，这是导致前三季业绩下滑的主要原因。第四季度，随着可结算项目的增加，公司业绩下滑的趋势也将得到缓解。当期，公司现金流量净额的下降，主要系公司拿地支出走高所致，第四季度公司的拿地力度也将得到控制。

统计显示，前三季度，首开股份的拿地金额高达171亿元，排在行业第48位；新增土储达277万平方米，同比增长70%，相当于同期销售面积的118%，而在2019年，这一数值仅有64%。进入十月，首开股份再斥资31亿元拿地。

业绩表现不佳，首开股份的权益占比也在持续走低。据财报，2017年至2019年以及2020年中期，首开股份的销售金额中权益占比分别为73.83%、72.59%、61.59%及59.01%。这意味着，首开股份的自有操盘项目较少，全口径销售金额水分较大，这也让公司的运营能力屡被质疑。

销售规模是“量”的考量，销售回款是“质”的验证。作为衡量企业经营质量的指标，万科的回款率通常能保持在90%左右，一线房企也多在80%至90%的水平。而首开股份自从2015年开始，便不再提及公司的销售回款情况。

财报披露，2017年至2019年，首开股份的签约销售金额为691.9亿元、1007.27亿元和1013.44亿元，同期公司销售商品、提供劳务收到的现金为491.8亿元、499.54亿元和550.77亿元，在签约金额中的占比为71.08%、49.59%和54.35%。2020年中期，这一比值为51.48%，有所下滑。

有评论指出，一家企业最理想的状态是，每销售一块钱就能收到一块钱现金，也就是收现比为100%，收现比越高，则公司收到的现金越多，反之越低。首开股份销售商品、提供劳务收到的现金在签约销售金额中的占比不断下降，这也体现出，公司的销售回款速度正在放缓，加快资金回笼才是其目前面临的最重要问题。

在“三道红线”融资新规的压力下，首开股份或还将融资受限。所谓“三道红线”是指，“剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍”。

按照公司2020年中期业绩报告及Wind数据，首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%，净负债率为174%，现金短债比为1，踩中两条红线，归为“橙色”档，有息负债增速不得超过5%。

从剔除预收款后的资产负债率不大于70%这条红线来看，首开股份今年年中的账面合同负债达704.12亿元，剔除预收款后负债总规模为1870.41亿元，资产负债率达75.29%，超过红线5.29个百分点。

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