中国金茂:一手降杠杆,一手扩规模 | 深读

三道红线之下，如何平衡规模与负债成为不少房企绕不开的问题，但于踩中一道红线的央企金茂而言，这道题似乎不难。

11月23日，北京产权交易所披露，金茂拟挂牌转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权，转让底价11.52亿元。同日，经过33轮竞价，金茂旗下子公司以上限价格12.72亿元竞得深圳光明区一宗居住用地，溢价率45.04%。

左手卖项目，右手拿地，对于金茂而言并不陌生，类似的动作近期经常发生。

11月11-12日，北京产权交易所披露，金茂旗下子公司常州龙茂房地产开发有限公司45%股权转让底价为8.66亿元；福州滨茂房地产有限公司51%股权转让底价为5.26亿元。出让项目股权的同时，金茂于11月10-12日在温州平阳接连拿下五宗商住用地，新增土地面积27.2万平方米，总成交价27.56亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，金茂的上述做法一方面是在近期“三道红线”新规压顶之下，公司需要偿还到期的债务，缓解资金压力，改善现金流状况；另一方面，公司转让部分股权来获取资金，以投资其他项目。

根据“三道红线”融资新规，2020年上半年，金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中“现金短债比小于1”一条红线，处于监管“黄档”，存在短期偿债压力。

三道红线之下，出售部分资产是金茂回笼资金最快速的方法之一。但金茂出售部分股权的背后还潜藏着金茂对规模的渴望。

近期，金茂拟转让的项目公司股权均属部分权益出让，包括拟挂牌转让的福州兴茂51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、常州龙茂45%股权都涉及优质地块的地产开发项目。

与此同时，金茂还陆续为北京颐和金茂府、北京金茂府二期的项目公司引入有实力的合作方，其中，北京颐和金茂府的项目公司北京青茂置业有限公司60%的股权转让予绿城，注册资本从1000万元增至2500万元；北京金茂府二期的项目公司北京合茂置业有限公司引入保利北京、北京绿城两家股东，注册资本从1000万元增加至1960万元。

克而瑞指出，金茂此举既可以通过联营、合营降低净负债率指标，又可以通过继续持有的部分股权获得收益，而资金充裕的房企将有更多机会通过合作开发获得优质资产。

股权交易之外，金茂还通过增发新股加强股权融资。今年8月31日，金茂宣布完成一轮定向增发融资，以每股5.7港元的价格配售9.51亿股，共获得19.92亿港元资金。而增发融资不计入有息负债，在现金流增长的情况下，有助于降低负债率。

对于此次增发获得资金用途，金茂原计划主要用于还债及运营资金。但在增发完成的公告中，金茂表示，考虑到公司业务发展需求，特别是可能不时出现的土地投标机会，拟重新分配认购事项所得款项净额：不多于30%用于土地收购。中指院统计，2020年前10月，金茂斥资174亿元新增342万平方米土储。

事实上，金茂对规模有着更大的野心。中期业绩会上，金茂总裁李从瑞表示“3年内实现年销售额3000亿元是一个短期目标”。具体而言，今年的销售目标是2000亿，较2019全年销售增长24.37%；2021年、2022年的销售目标分别为2500亿、3000亿。

疫情对公司业绩影响有限，2020年销售目标仍为2000亿。该目标较金茂2019年全年销售额增长24.37%。2021年及2022年的销售目标分别为2500亿和3000亿。

数据显示，今年10月，金茂取得合约销售额185亿元，同比增长52.26%；合约销售面积约86.91万平方米，同比增长57.59%。1-10月，金茂累计取得合约销售额1803.2亿元，同比增长32.59%，已完成年度目标的90.16%。

在亿翰智库看来，“三道红线”的政策的影响无疑是最深远的，会决定企业的长远发展方向。但具有央企背景的金茂，由于背景优势，资源、资金的触角较广，更容易以较低的成本获得足够的资源和资金支持企业发展，将有一定的先发优势存在，发展上将有更大空间。

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