我爱我家仍不置可否,天量资金抢先押注蛋壳公寓“渡劫”

近日，蛋壳公寓持续陷入破产、租金兑付、维权风波，尽管一再“辟谣”，但关于长租公寓“跑路”等危机还是引发了社会的高度关注，蛋壳“破产”传闻愈演愈烈，给人以山雨欲来之感。

在我爱我家即将“接盘”的传言之下，当地11月17日-18日两日间，上市于纽交所的蛋壳公寓股价一改数月颓势，从1.4美元接连暴涨至4.57美元，涨幅234%，总市值8.3亿美元（折合人民币54.5亿元），换手率高达509%，成交额总计达8.76亿美元，11月19日盘前一度涨逾14%。

与之形成鲜明对比的是，自2020年1月17日上市至11月16日，蛋壳公寓股价一直萎靡不振，从13.5美元的发行价一路下跌至1.37，跌幅近90%。且211个交易日间成交额1.08亿美元，日均仅50万美元，其股票日成交额长期不足10万美元。

我爱我家股价也随之波动，11月17日至19日，三日振幅接近20%。

蛋壳公寓上市至今日K图

11月18日，据澎湃新闻报道，我爱我家正在和蛋壳公寓洽谈接手事宜，但目前尚未最终敲定，“从双方目前进展看，接盘事宜已有实质性进展，且进展顺利，最终敲定的可能性非常大。”

不过，第一财经则报道称，由于蛋壳公寓累计亏损超60亿，我爱我家很大可能不会愿意接盘。

对此，我爱我家方面不置可否，仅对观察者网表示：“目前没有接到相关通知”。一时间，消息真假难辨，天量资金抢先下注。

与此同时，北京市住建委方面也对蛋壳公寓暴雷一事作出回应，称已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

一名资深投行人士在接受观察者网采访时认为，蛋壳股价大涨原因并在于接盘方是谁，而在于其被妥善处理的可能性较大。

“首先，企业虽然陷入资金链困局，但本身市场占有率较大，对其他长租企业的吸引力很大；其次，蛋壳2019年经营的公寓数量为43.83万个，已经不是单家公司的经营问题，而是牵扯到数十万普通租户的社会问题。”上述人士坦言道。

起底“破产”风波

事实上，自2020年初上市至今，网络上对于其流动性危机就从未平息，从拖欠供应商货款、拖欠子公司员工工资，到房东因收不到蛋壳支付的房租、要求强制从租客手中收回房屋。

10月14日，蛋壳北京总部首次发生大规模聚众维权事件。当日，蛋壳公寓官方微博发文澄清，否认“蛋壳跑路、倒闭”言论，称“谣言”系部分合作方因与本公司存在商业纠纷，所采取的过激行为，已报警处理。

然而，报警尚未出现结果，“谣言”依旧甚嚣尘上。

11月9日，据包括央视在内的多家媒体报道，数百人再次聚集蛋壳北京总部维权，现场甚至一度爆发肢体冲突，撕开了蛋壳的遮羞布。

此后，蛋壳公寓官方微博就开始不断辟谣，称自己没有破产，也不会跑路。微博评论区几乎全是租客们的鼓励之声，并亲切地称蛋壳为“阿蛋”、“破壳”、“蛋蛋”、“壳壳”、“蛋壳宝宝”等等。

然而，无论漫天飞舞的流言真实与否，房东、租客、供应商、保洁等与蛋壳相关的人员，都疯狂向蛋壳北京总部进发，讨要一个解决方案。其中维权人数最多的，是业主和租客。

到11月17日上午，蛋壳北京总部已经装不下维权的队伍，维权的人多到在楼外排起百米长龙。

不仅北京，蛋壳进驻的上海、杭州、深圳、武汉、天津等城市也出现了不同程度的维权。维权的人除了业主和租客，还有供应商、维修员、保洁员等等，几乎覆盖了蛋壳的整个业务链。

值得一提的是，蛋壳同业主、租客之间矛盾的种子，早在上半年疫情中就已经埋下。蛋壳强制房东增加免租期，却少给甚至不给租客免租，被指责为“两头通吃”。

而引爆此次危机的导火索，则是近期蛋壳未经协商，单方面改变了房屋租金的支付方式。

10月上旬，没有按时收到季付房租的业主给蛋壳打电话，却被告知，刚接到公司通知，季付的租金全部改为月付；蛋壳向业主支付房租的日期普遍向后延迟，被业主察觉到企业危机已现，纷纷上门要求解约。

由此，蛋壳公寓的流动性危机彻底公开化。

暗雷早已埋下

蛋壳的资本故事，或许从一开始就有裂缝。

成立于2015年的蛋壳公寓，于2020年1月17日正式登陆美国纽约证券交易所。

上市之前，蛋壳公寓共获得八轮融资，投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本、老虎基金等，C轮融资估值一度超过20亿美元。

然而，上市后的蛋壳被资本市场抛弃，股价从13.5美元，一路下跌到1.37美元（11月16日收盘价），跌幅近90%。

值得注意的是，蛋壳成立至今从未有过盈利，并且越亏越多。

财务数据显示，蛋壳公寓分别在2017-2019年分别产生净亏损2.7亿元、13.7亿元和25.2亿元。

而原本想要借力资本市场的蛋壳，恰巧遇上了年初的疫情，整个长租市场都受到冲击，蛋壳公寓自然未能幸免。

2020年一季度，蛋壳公寓入住率75.6%，比上年末的76.7%下降1个百分点，但较去年二季度的89％大幅下滑；一季度净亏损12.3亿元，亏损扩大逾50%。

而亏损的原因，与分散式长租公寓常见的“高进低出”模式有着直接关联。

据观察者网了解，蛋壳成立的年份，长租公寓市场上已有自如、YOU+、魔方、相寓、爱屋吉屋等力量瓜分蛋糕。“高进低出”自然成为抢占市场份额的一大利器——高于市场价格从房东手中收房，再低于市场价格出租给租客。

一名上海浦东区的房东告诉观察者网，2017年前后蛋壳为了接手其房屋，曾一度将收房价格提高到7000元/月，而彼时他自己对外出租的价格只有5000元/月左右，但由于“不舍得将自己住了几十年的老房子打隔断、重新专修”，所以拒绝了。

不过，无论高进低出还是打隔断，毕竟与市场规范不符，不是长久之计。

为了平衡收支，蛋壳只能源源不断地从外界引入“活水”。

于是，“租金贷”应运而生。截至2019年9月末，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比高达67.9%。

在租金贷模式之下，租客相当于向微众银行办理贷款，一次性预付一年的房屋租金及押金，之后再由微众银行支付给蛋壳公寓；而租客则每月偿还微众银行贷款，蛋壳则按月向房东支付租金。

然而，租金贷中所埋藏的金融风险，比之其他风险更甚，也最终成为了压垮蛋壳的最后一根稻草。

相较于谁会成为蛋壳的“白衣骑士”，令租户们更加担心的是，如果运营方陷入困境，他们可能会“无家可归”，甚至在这种情况下还要还银行贷款。

而就在蛋壳危机爆发之后，微众银行第一时间公开回应称，根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，租户和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。此外，至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。

而在业主看来，根据其与蛋壳签订的合同，如果收不到房租就有权解除合同，收回房屋。双方的矛盾近乎不可调和。

监管正在补足

曾经作为房地产领域的蓝海，万亿市场、背后又有政策加持，长租市场颇受各方青睐，源源不断的资本纷纷涌入。

有分析人士向观察者网指出，运营方只有具备了一定的规模之后，才能吸引更多的资本关注。而分散式长租公寓的房源都在房东手中，想要长期从他们手中收房子，就必须拿出一个令他们心动的价格，在没有足够资本的前提下几乎是办不到的。

“这是一个死结，所以大家都是采用“高进低出”的方式获取房源，然后再以违规改建、租金贷等方式来勉励维持，希望走得更远”。

早在2018年，时任我爱我家集团副总裁的胡景晖就曾断言：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

果不其然，长租公寓在经历了短暂的野蛮式增长之后，留下一地鸡毛。蛋壳公寓并不是”暴雷“的第一家。

从2019年开始，全国知名的长租公寓品牌，如乐伽公寓、青客公寓、我乐公寓等均发生过类似的房东和租户大规模维权事件，其中大都涉足“高进低出”“租金贷”等风险。

在此背景下，长租公寓也迎来了“强监管”时期，不少地区相关政策正在逐渐完善。

2019年7月8日，北京发布了新的租房合同范本，将隔断房禁令从政策上升到法律，上海、广州、苏州、济南等城市也开始隔断房进行规范；

2019年12月25日，住建部等六部门联合印发《六部门关于整顿规范租赁市场秩序的意见》，加强对“高进低出”的监管，并要求租赁企业租金贷金额不能超过该租金收入的30%，给企业宽限三年的整改期。

此后，上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市也陆续发布《住房租赁风险提示》，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规。

11月17日，深圳市住房和建设局《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》节选

而本次蛋壳暴雷之后，深圳住建局反应最为迅捷，于第一时间发布紧急通知，对住房租赁企业经营行为提出了“十不准”禁令，尤其对“高进低出”“长收短付”“租金贷”等方式做出重点规定，以保障租客与业主权益。

在业内人士看来，一系列监管措施的背后，折射出长租公寓相关问题正在受到有关部门的重视。这或是长租公寓行业走向规范化与市场分级的关键节点。其野蛮生长的时代或将结束，行业规范即将来临。

来源：观察者网

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