【深度】蛋壳等长租公寓深陷资金危机 多地发文剑指租金贷

财联社（深圳，记者 杨依依 李洁）讯，蛋壳公寓的“暴雷”风波将长租公寓行业推上了舆论高点。

近日，我爱我家(000560,股吧)将接盘蛋壳公寓的传闻发酵，我爱我家的态度也从最开始的模棱两可到后来的矢口否认。业内人士认为我爱我家退却的背后，是蛋壳公寓高额的资金缺口以及难以为继的商业模式。

从青客公寓到蛋壳公寓，从小型长租公寓机构到国内长租公寓行业的头部企业，不少运营商因“高进低出”模式以及租金贷，纷纷陷入资金危机，其产生的社会影响之大，也让各地监管部门纷纷发文剑指长租公寓企业。

“现在政府已经高度关注这个市场了，明年北京两会上，关于地方性房屋租赁法或许会出台，涵盖长租公寓资金监管等内容，届时整个市场将会发生很大的变化。”一位长租公寓行业的资深从业者告诉记者。

蛋壳公寓难题待解

受我爱我家将收购蛋壳公寓的传闻影响，蛋壳公寓股价盘中涨幅一度扩大至100%，截至美东时间11月18日收盘报价为每股4.57美元，仍保持90.4%的涨幅。

值得关注的是，作为接盘方的我爱我家，股价却出现回落。截至11月19 日收盘，我爱我家每股报价为4.07元，降幅达4.24%。业内人士指出，这说明资本市场并不看好我爱我家的接盘行为。

对于蛋壳公寓将被我爱我家接盘的传闻，11月18日上午接受财联社采访时，我爱我家方面并未否认，仅向记者表示，“目前没有接到相关的通知”。

据经济观察报报道，我爱我家确实在和蛋壳公寓洽谈接手事宜，但目前尚未最终敲定。不过国际金融报向我爱我家方面求证，是否就接盘蛋壳公寓，正与对方进行谈判时，其相关负责人否认了这一消息，表示“没有的事”。

我爱我家方面口径的变化，使得蛋壳公寓所遇问题的解决，再次面临不确定性。

“我爱我家收购蛋壳不太符合逻辑，蛋壳已经亏损30亿-40亿，我爱我家一年盈利6、7个亿，我爱我家收购蛋壳后，瞬间从盈利转向亏损。”景晖智库首席经济学家胡景晖对记者表示。

事实上，蛋壳公寓近年来一直处于亏损状态，其经营性现金流量净额也连续三年为负数。2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓的亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元；经营活动产业的现金流量净额分别为1.15亿元、-11.64亿元、-19.11亿、-1.21亿元。

“我爱我家本身没有能够让蛋壳扭亏为盈的方法，我爱我家现在最重要的战略方向是怎么让自己追上贝壳平台化的步伐，提升市值，收购蛋壳消息传出后，在股价上对我爱我家是一个利空。”胡景晖告诉记者。

一位不愿具名的长租公寓业内人士告诉记者，蛋壳公寓的问题在于过度扩张，不是“高进低出”。“高价房源只是一部分，更多的是用租金贷的钱来扩张。”

据悉，蛋壳公寓自2015年成立以来发展迅速。根据艾瑞咨询的报告显示，2019年蛋壳公寓已成为中国最大的共享居住空间平台之一，增长速度居于行业第一。其于2020年1月在纽交所上市。

截至2020年3月31日，蛋壳公寓已经进入全国13个城市，运营公寓数量达到41.9万间，同比增长46.8%。

多位专家指出，蛋壳公寓的租金贷问题严峻，没有几十亿的资金无法解决其根本问题，我爱我家是否能拿出这么多的资金也是一个问题。

此前青客公寓出现资金问题后，在政府协调下已经由建行接手，对于蛋壳公寓是否将引入类似的解决方案，即引入国资来兜底，业内人士认为，蛋壳背负的压力太大，国家队也不敢轻易进场。

对于蛋壳爆发的资金危机，11月19日，北京市住建委表示，已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

监管“亡羊补牢”

在蛋壳等长租公寓企业深陷资金泥潭之际，越来越多的城市选择加强监管。

11月17日，西安和深圳分别下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》和《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，两市通知中均明确要严查“租金贷”业务。

此外，深圳市住建局在通知中称，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

事实上，今年2月，深圳市监管部门就已着手排查蛋壳公寓“租金贷”所涉的金融风险，但直到11月才明确监管方向。包括世联行(002285,股吧)联席董事长陈劲松在内的多名业内人士均表示，通知出来的时间“较晚”。

多名蛋壳公寓的租客向记者证实，今年2月蛋壳被查之后，依然在向他们兜售租金贷产品。“今年7月我租房的时候，管家非要我走租金贷，我说我自己是做金融的，不同意走贷款，拒绝了。”其中一名租客说。

此前，安徽省住建厅、重庆市房地产业协会等多地的官方机构和行业协会，均提示了租金贷存在的风险，但仍无法杜绝长租公寓金融工具被滥用的情况。

相对租金贷带来的“长收短付”模式，“高进低出”模式风险更大。“租金贷只是金融工具，‘高进低出’则是诈骗。”一名长租公寓业内人士对财联社记者说。

据贝壳研究院统计，今年8月、9月连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭，这些企业中超九成采用的是“高进低出”的经营模式。

早在2019年8月，胡景晖就认为，长租公寓爆仓之所以还会持续的一个重要原因是“高进低出”模式存在问题。“去年长租公寓竞争激烈，很多资本进入之后加速行业竞争，尤其是在房源端争抢激烈，结果就是抬高租金。”他说。

“长租公寓为了冲规模 ，容易高价抢收房源，如果市场整体竞争激烈以及产品定位没有特色等，租不出好价格，就会产生风险。”蘑菇租房CEO龙东平对记者表示。

一家总部在深圳的央企开发商旗下长租公寓业务员工告诉记者：“‘高收低出’没有盈利逻辑，大概率就是为了套钱。”

“缺乏监管是很重要的原因，这两年资本进来了，大家为了快速扩张就想出了‘高进低出’的馊主意，后面直接变成诈骗了。”另一名深圳长租公寓运营者对记者说，“‘高进低出’是租金贷的进阶版本，不择手段高价拿房，用优惠为诱饵，直接拿1年租金，拿到钱后直接跑路。”

在缺乏监管的背景下，长租公寓企业爆仓带来的后果，就是业主、租客以及放贷的金融机构三方一起承担损失。胡景晖认为，与P2P暴雷相比，长租公寓暴雷波及面会很大，但单一损失金额比较少。

“从当下到未来，摆脱套利模式，转型运营是大趋势。”陈劲松表示，未来长租公寓的大趋势应该是走轻资产模式。

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