10月中国联合办公TOP10报告

观点指数 经过数月调整，联合办公行业迎来新一轮发展。

10月，头部企业进一步拓展其业务版图，优客工场、办伴等均有项目落地。值得注意的是，此前弃租、裁员等负面消息缠身的WeWork亦迎来了新项目——WeWork上海广场店，总工位数达3000以上。

随着市场持续恢复，资本市场方面亦传来好消息。寰图获招商银行5000万元授信支持，这是继中国银行之后，寰图年内获得的第二笔大额银行融资。

同时，WeWork、创富港、创联工场都在为登陆资本市场做准备。

10月30日，市场消息显示，创富港拟首次公开发行股票并在创业板上市，深圳证监局已受理其上市辅导备案申请文件。

此外，WeWork在中国、韩国、新加坡等亚洲市场的业务正在100%反弹。WeWork亦表示将会首先实现盈利，接着会将IPO计划提上日程。

办公楼存量物业方面，观察四个一线城市的租金价格水平发现，仅上海实现回升。同时上海甲级写字楼在净吸纳量、空置率方面亦有所改善，第三季度的净吸纳量较第二季度实现突破性增长，市场信心正稳步重塑。

另外，在各地政府一系列减税降费、优化融资环境、促消费等政策扶持下，联合办公市场的信心正在重塑。

WeWork重回前三，头部企业抗风险力显著提升

据“10月中国联合办公发展指数TOP10”榜单显示，优客工场卫冕。

月内，优客工场继续依托运营能力进行品牌输出，快速实现全国化布局，共计扩展十个新项目。同时旗下轻资产品牌大然凌一首入泸州，持续扩大区域渗透率。

具体来看，优客工场新拓的十个项目中，西安占其三。据官网显示，目前优客工场于西安挂牌项目数为4个。加上此次新增的3个项目，进一步扩大在当地的品牌影响力。

来源：启信宝、观点指数整理

数据显示，2019年上半年西安新增企业3.43万家，为中国新增企业数量之最。由此可见，庞大的客源或许是优客工场持续加码西安的主要原由。

Distrii办伴位列榜眼，月内于北京中关村落地西海国际中心。需要注意的是，面对年初经济下行、疫情影响等多重因素下，Distrii办伴持续扩张，每月均有新动作，年内已经逆势签约10个项目。

WeWork中国重回榜单前三，被日本软银集团接管后，WeWork实施了裁员，对公司服务进行变更。目前来看，已经开始恢复并开启了新一轮扩张。月内，WeWork与上海广场达成战略合作，将新项目落地于上海广场3-6层，总工位数达到3000以上。

值得关注的是，上海广场自2018年由美罗、华凌、融创上海区域和御沣Collab四方共同收购后，便开始对其商业部分进行改造，并早于今年4月与WeWork中国合作，打造“商场+办公”场景融合商业体，这对上海存量物业改造与资产价值提升提供一定参考。

氪空间方面，本月再有新项目落地，位于佛山千灯湖畔的广东金融高新区亿能国际广场。该项目由新加坡亿胜投资集团开发建设，氪空间将提供创新服务、品牌管理、系统管理和招商代理等服务。

数据来源：观点指数根据公开报道整理

不难看出，面对上半年疫情的突袭，头部企业表现出了更强的风险抵御力与恢复速度。观点指数统计的数十家样本联合办公企业数据显示，截至2020年10月，样本企业在国内新开业、新签约项目102个，其中超75%是前10名企业所贡献。

下半年经济恢复的进程中，可以看到头部联合办公企业在运营与规模上的恢复较快。一定程度上看，疫情是挑战也是机遇，一些竞争力较弱的企业被洗牌，头部联合办公企业的竞争环境反而有所改善。

寰图获千万银行授信，创富港创业板IPO已备案

在资金层面，亦传出了好消息。10月30日，寰图透露正式获得招商银行5000万元授信支持，并且寰图生活空间也与招商银行成功展开首轮零售业务合作。

据悉，这是寰图年内第二次获得银行授信支持，频繁获得银行授信，亦从侧面反映了其项目运营能力与市场对其商业模式的认可。

回顾寰图创立至今的融资历程可以看到，2018年其估值就已高达60亿人民币。不过，寰图离上一笔公开融资至今已过了两年之久。

数据来源：天眼查、观点指数整理

结合今年以来联合办公行业的融资情况不难看出，随着行业的深度调整，资本向头部联办企业倾斜非常明显。

行业洗牌整合后，头部企业也获得了更多加速发展的机会，此前发布的创业板上市规则（2020年修订版）亦让联合办公企业看到了更多可能性。

据市场消息显示，创富港拟首次公开发行股票并在创业板上市，同时深圳证监局已受理其上市辅导备案申请文件。

曾经的新兴行业逐渐走向成熟，国内联合办公企业正积极进行创新转型，比如优客工场已经形成了空间服务、营销、社交电商等多元化共生的商业模型；创富港推出旗下长租公寓品牌“爱守候”，开展“办公+长租公寓”的另类赛道。

上海写字楼需求提升，市场信心逐步恢复

据观点指数观察北上广深四个一线城市平均租金水平发现，上海办公物业租金水平已开始出现回升迹象。

数据来源：中国房价行情网、观点指数整理

数据显示，北京办公物业租金水平最高，为5.24元/日/平方米，较上月下跌1.5%；上海办公物业租金水平3.94元/日/平方米，环比小幅上涨0.21%；深圳、广州办公物业租金进一步下跌，其中广州最为明显，较上月跌幅达1.98%。

同比来看，上海10月同比下跌1.63%，其余三个一线城市则仍有大于5%的跌幅。因此可以认为，上海办公楼的租金情况已经基本恢复至疫情前正常水平。

数据来源：Choice、观点指数整理

结合办公楼的吸纳量来看亦可证实，市场数据显示，今年第三季度，甲级写字楼市场整体吸纳量16.8万平方米，较第二季度1.42万平方米有突破性增长。并且已超越疫情前2019年第一、第二季度，上海市场对办公楼的租赁需求逐步显现。

数据来源：Choice、观点指数整理

尽管上海市场活跃度有所提高，办公物业也逐渐回暖，市场需求有较为明显的增加。但值得注意的是，上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市，若大量新项目集中在2020年第四季度入市，或许会进一步拉升空置率，令未来办公租赁市场短期仍面临下行压力。

来源：观点地产网

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