11月LPR报价出炉!连续7个月保持不变!

11月20日，央行公布了11月最新LPR报价。

央行官网截图

1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%，与上月持平。LPR数据已经连续7个月持平，没有出现浮动。

01

什么是LPR？LPR怎么计算？

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

LPR怎么算？

每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价，由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款，都要参考LPR执行。

简单来说，5年期利率降息，将直接减少你的房贷。

9月15日，央行发布公告显示，截至8月末，存量贷款定价基准转换工作已顺利完成。全国金融机构累计转换67.4万亿元、8056.4万户，转换比例92.4%。

其中，存量企业贷款累计转换35.5万亿元、84万户，转换比例90.3%；存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户，转换比例98.8%。

已转换的存量贷款中，91%转换为参考LPR定价，其中存量企业贷款和个人房贷分别为90%和94%。

02

LPR对个人房贷月供有什么影响？

2019年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

按照最新公布的5年期LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.65%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.25%。

2019年12月28日，央行曾发布公告称，在2020年3月1日至8月31日之间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。

按照规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

并且还贷有两个选项可供选择：固定利率或是一年一变的浮动利率。

固定利率：在未来整个房贷周期，房贷利率都是保持不变。

选择一年一变的浮动利率：房贷利率每年都会调整一次，如果当年最新的LPR利率上涨下降，房贷利率也随之上涨下降。

根据中原地产首席分析师张大伟的计算，当下约有30万亿元的房贷“总盘子”，自LPR改革以来5年期以上LPR共降低20个基点。如果按存量贷款全部转化成浮动、30年贷款期计算，合计将减少9100亿元的利息支出，平均到每年为300亿元。

此外，对个人而言，每降息5个基点，贷款100万元、期限30年的买房人，月供每月可以减少约30元，合计30年就能减少利息大约10800元。若降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。

当然具体贷款操作还是要看具体的银行操作。

根据11月11日，界面楼市南京站摸底南京13家主流银行房贷利率情况，当前南京首套房主流利率约为5.45%（LPR+80基点），二套房主流利率约为5.7-5.75%（LPR+105-110基点）。在本次摸底的13家银行中，8家银行较上月下调了房贷利率，首套房利率最低为5.25%，二套房利率最低为5.45%。

首套房利率方面，南京银行、汇丰银行等6家银行较上月均有下调，最高下调了39个基点；中国银行、建设银行等7家银行与上月持平；汇丰银行和紫金农商行利率最低，为5.25%。

二套房利率方面，建设银行、工商银行、农业银行等4家银行较上月有所上调，最高上调了24个基点；邮政储蓄银行、南京银行等6家银行与上月持平；汇丰银行和兴业银行二套房利率最低，为5.45%。

至于关于放款时间，不少银行表示，现在额度紧张，放款时间不做保证。广发银行中央路支行一位工作人员称：“现在贷款，要等明年下了，现在都在放8月份的，反正我们10月以后签的的都要等到明年1月左右才能放款。”

目前，南京各家银行首套房利率在5.25%至5.5%之间，虽然差别不大，但是日积月累，数目不小。以目前南京首套房贷利率LPR+80基点，贷款200万，周期20年，等额本息的商业贷款为例，进行比较。

同样是200万贷款20年，假如首套房贷款利率由5.55%降为5.45%，下调0.1%，那么：

①月供为13814.29元降至13701.33元，每月少还112.96元；

②总利息为1315428.91元降至1288318.63元，利息总额降低27110.28元。

所以LPR的基点波动，对于动辄百万的房产影响还是颇大的。在“房住不炒”的政策基调下，为支持住房刚性需求，拉动房地产销售和投资，适度下调房贷利率或是当前的主要政策选择。

03

中央定调：“房住不炒”年底房贷利率或微幅上调

那么，今年房贷利率还有下调的可能性吗？

据易居房地产研究院11月4日发布的《2020年三季度全国居民购房杠杆研究》显示，三季度多城收紧房贷政策，居民购房杠杆率小幅下降。全国已有深圳、沈阳、常州、唐山、无锡等多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，这与下半年以来不少城市房价异动有直接关系的，也进一步明确了房住不炒的政策态度。

11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》，对未来五年乃至更长时间对房地产发展的定调。其中“房住不炒”再次被提及，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，10月19日，融360大数据研究院发布《2020年10月中国房贷市场报告》称，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。今年以来房贷利率“九连降”的趋势终止，拐点出现。报告还预测，未来，受楼市调控监管持续升级等因素影响，年底房贷利率或微幅上涨。

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