爆发的物业:扎堆上市 分化加剧

时代周报记者 胡天祥 发自广州

房企物业上市公司数量正在快速增长。

10月30日，世茂集团旗下的世茂服务、合景泰富集团旗下的合景悠活，同一天在港交所敲钟上市。

时代周报记者不完全统计，今年以来，共有10家物企登陆资本市场，分别是兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、全景悠活。其中金融街物业开盘报价9.33港元，较IPO发行价涨26.8%。建业新生活开盘报价7.3港元，较招股价涨6.57%。卓越商企服务开盘报价11.4港元，较招股价上涨6.7%。

2014年到今年10月底，共有34家物企登陆资本市场。另有10余家物企处于递表或筹备状态，包括恒大物业、融创服务、金科服务、华润万象生活等大型物业，以及中国文旅、阳光城物业、越秀物业、建发物业等中小型物企。其中融创服务和金科服务IPO已通过港交所聆讯。

“物管行业之所以受到资本青睐，其一，它是轻资产模式。其二，它是服务类行业，受政策影响较小。其三，在资本市场看来，这是一个全新行业。”此前，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在接受时代周报记者专访时表示，物管行业除提供基础的服务外，还有增值服务以及跨行业的服务。包括在新冠肺炎疫情期间， 物管行业更被各地政府认识到专业服务的重要性。

中信证券预测，2020年四季度物管公司IPO融资规模，将远远超过2020年前三季度的总和。

克而瑞发布研报称，结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。

估值两极分化

自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，越来越多的物管行业选择登陆资本市场。其中2019年是物企上市高峰，高达12家，是2014—2018年上市物业数量总和。加上今年以来上市的10家物企，截至10月底，共有34家物企成功上市。

“2019年之前，物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而三道红线为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。”中信证券指出，三道红线之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

物业上市公司数量快速增长的同时，物业板块的市值也随之水涨船高。

根据克而瑞的数据显示，截至今年9月30日，30家上市物业市值总额4307亿元。其中碧桂园服务于2018年6月上市当天市值约250亿港元，到今年10月末市值已突破1342亿港元。雅生活服务2018年2月上市当天市值约153亿港元，到今年10月末市值已突破433亿港元。

从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

其中，永生生活服务的市盈率高达72.93倍，远超母公司旭辉集团的6.43倍。碧桂园服务市盈率达57.61倍，远超母公司碧桂园集团的4.85倍。

克而瑞表示，资本市场对物业股的认可度高，原因主要在于物业股具备较强的防御特性。

李长江表示，物管行业估值也慢慢呈现两极分化，对于增长性有保障的那些企业，估值就高。对于增长性不好甚至没有增长的企业，尤其是在香港市场，匹配度是很低的。

行业格局较为分散

打铁还需自身硬，资本市场火热背后，还有上市物企有力的业绩支撑。

根据克而瑞研报显示，2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元。其中碧桂园服务营收高达62.7亿元，全年业绩有望成为首家破百亿元的上市物业公司。另有22家物企营收低于13.3亿元行业平均线，正荣服务、滨江服务、浦江中国等11家物企营收更在5亿元以下，行业分化现象明显。

营收增长方面，上述30家上市物企中，营收同比增长超过50%的有8家，其中，碧桂园服务增长约78.4%，永升生活服务增长约90.0%。雅生活服务增长约78.5%。此外，同比增长30%―50%有7家，同比增长10%―30%有11家，另有烨星集团同比增长6.7%，彩生活、祈福生活服务、华金国际资本均为负增长。

30家上市物企平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。其中，兴业物联毛利率及净利率均位于上市物企榜首；弘阳服务、南都物业、浦江中国、新大正、银城生活服务、招商积余及中奥到家7家物企净利率低于10%。

在管面积方面，截至2020年上半年，30家上市物管公司在管面积合计约27.4亿平方米，相较2019年底增长14.7%，即净增加3.5亿平方米。其中，彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积超3亿平方米。在管面积规模最小的为兴业物联，仅为260万平方米。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，业绩分化、业务分化是上半年的物企关键词，上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化背景下，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态。

中信证券研报表示，尽管如今大公司的整体市占率只略超1%，但行业的中期格局不会高度分散。该机构预计，由于科技系统研发存在规模经济效应，增值服务需要整合行业各家资源，非标服务需要大品牌识别，未来行业中龙头公司在管面积覆盖率能达到5%―10%，系统覆盖率则可能达到30%以上。

来源：时代周报

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