张军洲与观点对话：珠江投资坚持长期主义

观点地产网 造型别致的珠江投资大厦，位于珠江新城CBD中轴线北段，花城汇广场旁最吸引人眼球的位置，正午的太阳照下，显出一丝时代的气息。

这栋充满欧式风格的建筑物是广州CBD最早的一批甲级写字楼，2005年落成使用后，它见证着珠江新城的拓荒历史。

“以前从这里望出去，外面是一片荒地，还没有发展起来。”工作人员带我们走进张军洲的办公室。张军洲目前是广东珠江投资股份有限公司执行董事、集团副总裁，他将带领我们了解这家“神秘”企业的最新情况。

低调与审慎，可能是外界对珠江投资集团最强烈的印象。珠江投资1993年在广州成立，历时27年发展，除地产外还涉足多个非地产领域，但过去，人们对该公司商业版图了解甚少，更遑论熟悉其商业模式。

秉承质量发展 积极应对变化

回顾“珠江系”的发展历史，它以地产开发起家，曾经有着吸人眼球的业绩表现。“地产销售过百亿的，我们珠江系的合生创展是第一家。”张军洲说：“合生创展当时被行业誉为华南五虎之一。”合生创展在2004年成为中国内地首个迈过百亿销售门槛的地产开发商。

张军洲介绍，珠江投资成立于1993年，刚开始是一个专业从事房地产开发的企业， 7年后开始进行第一次转型发展往投资型企业转变。

据了解，珠江投资定位为“中国综合社会服务商”，目前全国布局城市更新、住宅、商业、产业、教育、医疗、文化、科技、康养、金融等多个业务板块。“2000年开始转型多元化，但地产仍然是公司的主体资产。”

“目前，珠江投资拥有十大业务板块，虽然地产是主业，但它不像外界认为的是单纯的地产开发公司，它是一个投资型企业，只是地产是它主要的资产和主体业务。”张军洲解释，珠江投资集团决策层当时已经看出来，传统地产开发模式在可持续性方面存在诸多不确定性，因此萌生转型的想法。

话题谈到“三道红线”，这条今年7月份开始传出风声的新政，对房地产行业和房地产开发商都提出了发展模式上的新要求。不少声音认为该条政策甚至颠覆了“游戏规则”。

张军洲就认为新政的推出并不算意外事件。“三道红线”的出台，其核心还是为了行业健康发展，避免行业内企业激进盲目扩张，避免出现房地产行业金融化、泡沫化趋势。在履新珠江投资之前，他曾担任中国农业银行(601288,股吧)广西分行、四川省分行党委书记、行长及总行多个部门总经理，有着丰富的金融系统工作经验。

“实际上10年前甚至15年前，国家已经意识到房地产增长速度过快，靠融资来拉动高速增长是不可持续的。”其称，国家一直在对地产政策调控力度是不断的，到现在“三道红线”出来，其实政策体系是一脉相承的。

“国家对房地产行业的监管，精细化、精确化程度越来越高，现在是更强调监管政策指标的管理。”具体来说，“三道红线”就从融资、杠杆角度提出了明确的标准。

“宏观审慎的监管是对的，监管部门提出的三条红线，是要引导房企从‘高周转、高杠杆、高收益’的发展模式向‘高质量’发展模式转变，体现了国家鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路。”张军洲表示，国家对房地产行业的调控，是为了实现国民经济良性循环，促进房地产行业健康稳定发展。

“近年国家坚持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”基本原则，积极推进房地产长效管理机制建立，先后出台了多种政策，包括限购、限贷、限价等。”而最终目的，还是要引导走一条健康发展之路。

短期来说，这有可能增加一些企业的流动性压力和再融资风险，进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。但长期来说，能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展，张军洲提出，企业必须以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化，积极地改进经营管理，从而降低融资杠杆，走高质量发展之路。

坚持长期主义 多元化赋能主业

在张军洲看来，“三道红线”试点推出，意味着房企融资渠道面临全方位监管，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业将是较大的考验。从珠江投资集团的角度，“我们还需要按照要求来积极稳妥地管控好企业的风险。”

但他提出，集团经过27年的健康发展，整体还是一间比较稳健的公司，无论从资产分布、土地储备、区域布局，以及商业性资产的运营、管理上而言。

“按照现在的时髦的话讲，珠江投资是一个长期主义的公司。”张军洲说，珠江投资的理念与其他奉行“快周转”模式，追求速度和规模的房企不一样，珠江投资的地产运营是以利润和客户为中心，兼顾开发和运营的模式，不盲目追求规模和行业排名，走的不是高周转、高杠杆、高储备之路。

“实际上公司借鉴了香港发展商的商业模式，我们的总体资产里面，除了住宅项目为主外，还包括酒店、办公楼、购物中心、产业园区、孵化器、租赁房等等，体量占比也很大。

作为最早一批发展壮大的房企，珠江投资在早年储备了大量优质的土地资源。张军洲介绍，集团的思路就是基于早期储备的基础性地产，积极将商业运营、教育医疗、健康养老、科技文创等多个领域相关产业与地产进行有机结合，给地产赋能，深度挖掘物业价值。

“商业、健康养老、产业园区、孵化器等，在为我们地产业务重新赋能。”所以基于一定的历史机遇，珠江投资与其他同行整体的运营模式、商业模式、盈利模式相比，存在独特性。

具体而言，其一珠江拥有大量的商业性物业或者产业性物业，它们能提供稳定的现金流。据了解，经过多年的运营积累，珠江投资已在一二线城市的核心区位拥有相当大体量的自持物业。

“而为了最大程度挖掘物业价值，提升物业收益水平。”张军洲表示，珠江投资内部为此设立了专业商管公司，专门负责持有型物业的招商和运营，范围涵盖大型商业、社区底商、写字楼、酒店、产业园区等。

因此自成立以来，商管公司已先后推出了北京合生汇、上海五角场、上海珠江创意中心、广州合生汇等多个商业代表作。另外，目前商管公司亦正与雅诗阁、凯悦、安缦酒店、美国水印等数家品牌机构开展合作，“希望进一步将产业与地产进行有机结合，提升发展质量。”

耕耘土地价值 助力化解风险

其次，珠江投资早期储备的大量土地价值随城市化发展而凸显。

而且这些土地均位于目前国内的几大中心城市群：大湾区、长三角、环渤海、西部成渝，同时集中于北上广深。“这让我们有一个相对健康的区域布局，公司的风险压力会明显减弱。”

根据早前联合信用评级有限公司公布的一份《债券跟踪评级报告》，截至2019年底珠江投资（会计并表口径）拥有土地储备建筑面积2129.91万平方米，其中北京土储953.91万平方米，广州大本营446.47万平方米，上海拥有106.66万平方米。

另一方面，“如果是按照一般的房企营业收入，就是销售+上市回款，一级+二级开发。”张军洲表示，现在销售排行榜一般没有计算一级开发土地上市收入。但珠江投资十分擅长此领域。“我们的土地储备丰厚，土地整理投入量比较大。”

今年5月9日，合生创展以总价72.2亿元，溢价率约26.25%竞得分钟寺村L-24、L-26地块。5月19日，北京公开出让“东三环最后两宗宅地”——位于丰台区分钟寺的分钟寺L-39地块、分钟寺L-41地块。最终两宗土地均由合生创展竞得，以上地块合计成交额约180亿元。

值得注意的是，这四幅土地的一级开发商就是珠江投资。在土拍之前，珠江投资在分钟寺已经耕耘接近20年，投入大量资金对片区进行清拆整理。目前分钟寺项目已进入投资回收阶段。

张军洲介绍，“现在我们也开始注重当前地产调控的要求，特别是对地产融资监管的不断强化，所以我们把这些资金回收了以后，主要用来降低债务规模，优化企业财务指标。”

张军洲介绍，珠江投资自持物业和土地储备比较多，另外旧城改造也是公司的发展重点。据了解，珠江投资多年来先后在北京、上海、广州等地参与数个城市更新类项目，推动城市更新改造面积超2300万平方米。

“由于参与了北京和上海的几个体量较大的旧改项目，导致集团此前债务规模较大，影响了个别财务指标。”但张军洲说，随着土地陆续上市和开发，集团整体现金流将得到极大改善。

所以“现在我们把经营性现金流作为我们公司经营管理的重中之重，加强经营性现金流的管理，防止出现金融风险。”

珠江投资目前在压缩融资规模，张军洲透露，公司在上年末就制定了债务压降计划，并于2020年上半年开展实施，目前已取得了一定的成果，整体债务规模较年初呈下降趋势。”这也是为了适应“三道红线”对房地产行业的最新要求。

而且珠江投资今年的回款情况不错，“虽受年初疫情影响，但我们前三季度完成的销售任务相当于去年全年。”这让珠江投资拥有慢下来的底气，张军洲表示，公司会继续保持健康稳定地运行。

以下是观点地产新媒体与广东珠江投资股份有限公司执行董事、集团副总裁张军洲先生的采访实录节选：

观点地产新媒体：珠江投资的历史是怎么样的？

张军洲：珠江投资于1993年成立，今年是第27年，刚开始是一家专业从事房地产开发的企业，从2000年开始，珠江投资进行第一次转型发展，开始往投资公司转变，但地产仍然是公司的主体资产。

目前，珠江投资拥有十大业务板块，地产是主业，它不像外界认为的快周转地产公司，它是一个投资型公司，只是地产是它主要的资产和主体业务。

90年代末的时候，珠江系的合生创展被行业誉为华南五虎之一，是第一家销售过百亿的公司。但这些年，可以看到它不再简单的走快周转之路，尤其是珠江投资，已逐渐转变成一家综合型的投资公司，公司业务围绕地产核心逐步进行多元化布局。

珠江是一个长期主义的公司。所以公司的商业模式和盈利模式，同其它的地产公司是不一样的。快周转的公司，它追求速度和规模，和珠江的理念不一样。

去年公司提出第二个转型，珠江要转型为一个高科技企业。2000年是一次转型发展，现在是第二次转型发展，我们既把高科技的手段和工具作为公司管控的标准和系统并为地产赋能，更是在寻求一种新的增长。

现在房地产开发商如果再像以往那样，要分享地产很大的发展红利是不大可能的。公司当时寻求第一次转型，目前十大板块已经成为公司的利润中心。现在要往高科技公司发展，既是转型发展需要，也是寻求一个新的利润增长点。

这样就清晰了，珠江是一个长期主义的公司，经营模式和其它的房企不一样。珠江投资早期储备了丰富的土地，并且多年来土地储备始终以收并购为主，很少参与公开市场招拍挂。

按公司的理念，在基础性的地产资产上，坚持对地产有序开发建设的同时，积极将商业运营、教育医疗、健康养老、科技文创等多个领域相关产业与地产进行有机结合，给地产赋能，深度挖掘物业价值。

观点地产新媒体：这种经营理念比较像港资企业？

张军洲：对。实际上公司借鉴香港地产商经营发展的模式，不是单纯土地开发完就销售了。珠江的总体资产里面，不但有住宅，还有其他类型物业，包括酒店、办公楼、购物中心、产业园区、孵化器、租赁房等等，也占据一定比例。

所以珠江投资整体的运营模式、商业模式、盈利模式是比较独特的。经过多年的运营积累，公司在一二线城市的核心区位拥有相当大体量的自持物业，出租率情况良好，每年能够为公司带来稳定的租金收入。

为了最大程度挖掘物业价值，给物业赋能，提升物业收益水平，根据董事局专业化运营、高质量发展的要求，我们内部设立了商管公司，专门负责持有型物业的招商和运营，范围涵盖大型商业、社区底商、写字楼、酒店、产业园区等。

自成立以来，商管公司已先后推出了北京合生汇、上海五角场、上海珠江创意中心、广州合生汇等多个具有市场影响力和口碑的代表作，目前，商管公司正与雅诗阁、凯悦、安缦酒店、美国水印等数家品牌机构开展合作，将产业与地产进行有机结合，提升发展质量。

同时，公司旗下储备土地主要分布在北上广深等一线城市，区位和地段优势明显。除了开发销售类项目，也有一定规模的土地整理类项目和棚（旧）改类项目，这也是珠江投资的重要业务之一。

观点地产新媒体：您如何看“三道红线”新政对房地产公司甚至房地产行业的意义？它的影响将有多深远？

张军洲：原来我在银行工作，实际上10年前甚至15年前，国家已经意识到房地产增长太快，靠融资来拉动高速增长是不可持续的。事实上，国家在对地产调控政策是不断的，一直到现在“三道红线”出来。目前可以看到，国家对房地产的监管，精细化、精准化程度越来越高，更强调监管政策指标体系化管理，这和以往不大一样。

另一方面，目前的调控、监管政策，尽管中央政府和监管部门对地产的政策调控力度持续加大，但是中央提出来还是要宏观审慎监管，还是要稳地价、稳房价、稳预期。

中国房地产行业发展这几十年，整体上来讲对中国经济社会发展做了很大贡献，但是在这个过程中，有一些粗放的、冲动式的发展。这是需要修正的。

现在中央出台新的监管政策，同时也是给中国地产业发展提出了新要求。即还是要稳，要稳地价、稳房价、稳预期。所以现在提出房住不炒，不拿它作为短期刺激经济的工具，也是让这个行业整体上健康稳定发展。

所以国家对房地产行业的调控，是为了促进行业健康发展，实现国民经济良性循环，促进房地产业健康稳定发展。近年国家坚持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”基本原则，积极推进房地产长效管理机制建立，先后出台了多种政策，包括限购、限贷、限价等。

“三道红线”的出台，其核心目的还是为了行业健康发展，避免行业内企业激进盲目扩张，避免出现房地产行业金融化、泡沫化趋势，引导房企从“高周转、高杠杆、高收益“的发展模式向“高质量”发展模式转变，体现了国家鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路。“三道红线”不是一个洪水猛兽。

从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展；但短期来说，有可能增加一些企业的流动性压力和再融资风险，进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。房企需要以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化，积极地改进经营管理，从而降低融资杠杆，走高质量发展之路。

“三道红线”从融资、杠杆角度提出了明确的标准，新规触发对整个行业的重新思考。最直接影响房地产行业，但也影响着产业链条里各个相关的利益方。短期内会造成地产行业投资热度出现下滑，房企若想维持扩张速度，需要同步提高销售及回款的速度，保证经营现金流充沛，提升项目的质量与效益。

观点地产新媒体：在“三条红线”的监管要求下，企业应如何应对？珠江投资有什么应对措施？

张军洲：房企融资“三道红线”试点推出，意味着房企融资渠道面临全方位监管，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业将是较大的考验。

面对监管要求，企业首先应反思经营模式是否符合政策预期，尤其是那些依靠杠杆的快周转企业。其次，要重视经营管理，积极降杠杆，加快存货周转，通过销售回款来补充现金流，而不再是通过“借新还旧”。

第三，要加强管控，减少开支，审慎开展投资拿地活动。第四，重视多元化经营和创新，主动去寻求房地产以外的增长，依托房企的优势，拓宽业务板块。同时创新融资渠道和产品。

从公司的层面，我们认为宏观审慎的监管是对的，监管部门提出的“三道红线”，是希望要抑制过快、高速增长，防止地产金融化泡沫。所以公司认为应该深刻理解并主动去适应监管政策，是应该要积极地去应对和接受。

目前，珠江投资也注重符合对当前地产调控的要求，特别是地产融资监管正不断强化的情况下，公司今年积极主动的压降债务规模，优化财务报表，坚持审慎投资。今年公司已提前偿还了60亿元贷款，希望尽量压缩融资规模，满足监管指标的要求。这也符合金融监管部门对地产公司的监管要求。

再有一点，珠江投资除了在规模速度上不做大的扩张和盲目的扩张，对投资区域的专注是所有地产商都不具有的。珠江投资早年专注于北上广深等几个城市布局，非常热点区域如海南却无涉足。

但现在北上广深这几个区域开始泛化，比如大湾区，不仅仅只有广州、深圳，还有周边纳入大湾区的11个城市都可以作为公司的投资选择。公司现在有很多的养老产业，要放在佛山南海、广州从化、增城。

而以上海为中心的长三角，原来公司只在上海布局，但现在准备对周边的城市进行拓展，如南京、苏州、无锡、常州、杭州等等都在考虑的范围。

上述几大经济区，大湾区、长三角、环渤海，以及包括成都、西安等在内的西部重镇，公司目前就在这四大经济核心区域里边进行投资布局。由此可以看到，珠江投资有一个相对稳定的区域布局，风险压力明显减弱。稳健的区域布局，对于此次如何适应融资监管“三道红线”，也给予公司一个很大的支持点。

应该说从目前来看，珠江投资还是健康的，公司的资产分布、土地储备，包括区域上的布局，包括对所有的商业性资产的运营、管理，我们觉得整体还是比较稳健的。珠江投资的地产运营是以利润为中心，兼顾开发和运营的模式，不盲目追求规模和行业排名，走的不是高周转、高杠杆、高储备之路。

“三道红线”对珠江投资的影响并不是很大，但正是由于有上述的商业模式和经营特点，珠江投资的资产规模在一定时点上是增加的，这个也很正常。我们自持物业和土地储备比较多，相对也是周转上比别的公司慢一点。

公司在过去几年，由于参与了北京和上海的几个体量较大的旧改项目，导致集团此前债务规模较大，影响了个别财务指标，但随着项目的上市和开发，集团整体现金流正得到极大改善，债务规模和财务指标将更加趋于合理。

珠江投资目前也是把经营性现金流作为经营管理的重中之重，加强经营性现金流的管理，防止出现金融风险。我们在上年末就制定了债务压降计划，并于2020年上半年开展实施，虽受突发疫情影响，但压降工作成果显著。

观点地产新媒体：您认为总体来说今年房企的融资环境会是什么情况？

张军洲：2020 年初突发的新冠肺炎疫情使地产行业一度陷入了困境，企业现金流受到极大考验，但央行要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，房地产金融政策不会盲目刺激，不会作为各地短期刺激经济的工具，因此房地产行业的融资环境未有较大改善。

此外，宽松的宏观货币政策带动资金流向房地产，随着部分城市土地市场过热，土地溢价出让事件频出，金融监管机构出台了一系列文件，着力打压明显不合理甚至违规的融资需求，谨防违规信贷资金流向房地产市场，房地产市场面临降温压力。未来，国家仍会坚持实施房地产金融审慎管理制度，以“三道红线”为主要手段，使房企主动降杠杆，落实房地产长效管理机制，使房地产业健康平稳的发展。

观点地产新媒体：今年珠江投资的回款情况是怎么样的？

张军洲：今年应该说还是不错的，珠江投资前三季度完成的销售已经相当于去年全年的成绩。虽然形势越来越严峻，但是集团今年销售表现稳步增长。

今年土地的上市对公司的影响很大，上述北京的土地上市，前两块地将实现回款约113亿元。

如果是按照一般的企业衡量营业收入，就是销售+上市回款，一级+二级。只是现在销售排行榜没有统计一级开发的收入，只统计房产的销售收入。而公司今年以来，一级土地上市收入+二级销售回款已经有了长足的进步。

观点地产新媒体：珠江投资的土地储备里面很大一部分是旧城改造？

张军洲：对，现在珠江投资把房地产拓展的战略已经放到城市更新改造。公司先后在北京、上海、广州等地参与数个城市更新类项目，推动城市更新改造面积超2300万平方米。

因为珠江投资在三旧改造方向有经验和优势，公司储备了很多项目。包括在十几年前就跟区里、镇里和村里有合作，先把项目拿着慢慢开发释放价值。这是一条被证实非常成功的，不同于招拍挂拿地的发展道路。

同时，公司亦积极积极融入国家特色小镇建设，在北京通州的部分项目将根据“张家湾文化休闲小城镇”、“马驹桥科技服务小城镇”等特色小镇规划定位，助力北京行政副中心的发展。

相关知识

张军洲与观点对话：珠江投资坚持长期主义
张来与观点对话：复地产发的赛道 | 博鳌20年
时代人物 | 张鹏:做小镇需要坚持长期主义 以终为始把它打造
陈超与观点对话：优钺资管的坚持
潘军与观点面对面：锦瑟年华 | 博鳌20年
张鹏与观点面对面：当代破阵 | 博鳌20年
观点与吴凯盈对话：华平房地产投资逻辑 | 博鳌20年
左晖：产业未来竞争是长期主义对短期主义的基因战
左晖:产业未来竞争是长期主义对短期主义的基因战
李军与观点面对面：代建4.0王国 | 博鳌20年