大物业时代的第二次突破:从“硬空间”到”软基建”

来源：第一财经原创，作者：张歆晨

2019年，深秋季节，保利物业（06049.HK）去了北大校园，举办一场面向毕业生的宣讲。这或许是物管企业在国内顶级学府的首次招聘。活动入口处，一位北大学子对企业的负责人说：“我不是来投简历的。我就是来看看，是什么样的物业公司，敢到北大来招聘！”这固然有北大学子的骄傲，但根源还在于，社会大众对于物业管理的固有观念，仍旧是以安保和保洁为核心业务的低端服务业。另一边，先知先觉的资本市场上，物管企业所受到的待遇却是另外一番景象。

比如保利物业于2019年底IPO发行时的公开发售部分超额认购达222.68倍，冻结资金量超过同期发行的阿里巴巴；碧桂园服务（06098.HK）自2018年底上市以来，短短两年时间股价最高涨幅超5倍。今年10月底以来，已经至少有5家物业公司奔赴香港股市，动辄以超过100倍的市盈率高溢价发行，而这些公司的基石投资者中，频繁闪现腾讯、红杉、高瓴、鼎辉、京东、雪湖、璞石、睿远等顶级投资机构的魅影。物管行业，已被市场界定为极富想象力的下一个“黄金赛道”。不过，这条赛道的商业逻辑是什么？未来的发展空间又在哪里？当下群雄逐鹿的市场格局将如何演进？这些问题，即使物管行业内部也存在极大分歧。在后疫情时代，随着社会背景与客户需求的不断变化，物管企业已走上自我变革的发展阶段，尤其资本市场的加持，更催促着它们重新思索业务边界，开发潜在价值，进而将行业推上一条竞争更为激烈的升级与分化之路。

01重构商业模式

曾经，物业管理是房地产开发的附属业务，是地产企业内部替前端开发打扫战场的支持性部门。

2014年花样年的潘军带着彩生活（01778.HK）的故事奔赴资本市场，正如同向平静的湖面投入顽石，变化缓慢滋生，尤其是营收位居行业第一的万科物业主动出圈，宣布自己不再是物业公司，在很大程度上折射出行业原有的业务围墙正被拆除，而在商业模式重新定位的过程之中，争吵与分歧也正在上演。

2020年10月31日，在深圳的一个公开场合，万科（000002.SZ）集团合伙人朱保全对外宣布，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称万物云)，并宣称要打造一个开放性的平台，促成行业全方位转型升级。为了展示万物云的科技属性，朱保全演示了一个名为“星尘”的操作系统，万物云空间里的设施、设备、资产、人、商业活动等都能接入系统。

物管企业的未来是科技公司？对此，另一头部企业保利物业抛出截然不同的观点。保利物业认为：物业的本质还是服务，科技只是提升服务品质的手段，物管行业无论业务边界如何拓展，收取的还是服务的费用，而不是科技创新的溢价。

有别于万科，保利对行业的发展趋势有着自己的思考逻辑。该集团在2019年6月率先提出了“大物业”概念，其典型标志就是多业态，明确住宅、商办和公共服务三大赛道，并建立了与之对应的服务品牌。万科物业其实也进行了类似的划分。

两者之间的差别在于，在公共服务领域，万科把服务的边界定义在了城市，而保利则更加下沉，突进到了乡镇。比如，在公共服务领域，保利不仅服务城市空间，还服务于乡镇、景区、学校、医院、地铁等多种业态。

一位对物业行业有着多年观察与研究的人士对第一财经记者表示，物业行业发展到这个阶段，无论是保利、万科还是碧桂园，战略取向、发展模式基本相同。

保利物业总经理吴兰玉则对第一财经记者表示：“物业要跳出产品思维的局限，让大物业承担起国家战略发展当中的软性服务力量，即软基建。”吴兰玉提出的“软基建”是对应“硬空间”而言的，目标在于服务于民生。

何为硬空间？

吴兰玉说，硬空间指的是我们物业服务的视角，在硬空间阶段，我们拓展了不同业态的空间类型，比如住宅社区空间，商业、写字楼空间，公共服务空间等不同的空间业态，并力求服务的产品化、标准化。

硬空间阶段，是大物业发展的必经阶段。

努力拓展不同的业态空间，是这一阶段大物业最显著的标签。

而软基建是立足国家战略、紧贴国民生活、链接服务资源、实现数字驱动的近场服务体系。

软基建，是物业服务从行业本身的格局，上升到国家战略的高度，体现了服务思维的升维。万变不离其宗，保利认为物管企业应该赚服务的钱。

吴兰玉称：“行业本身的角色和价值没有变；行业存在的初心使命也没变；这就是物管企业依旧定位为服务行业的底层逻辑。”面对万科和保利两大龙头的科技与服务之争，行业中还存在第三方观点。

比如金科服务（09666.HK）是11月17日才在香港主板挂牌上市的又一家大型物管企业，该集团董事长夏绍飞对第一财经评论：“我也认为我们不是物业公司！物管企业发展方向应该是大消费兼具科技特质。

”目前来看，物管行业的概念之争不会轻易结束，辩论的根源在于旧的商业模式被打破之后，新的逻辑却尚未完全建立，未来的行业空间依托于规模、生态还是平台，一切尚无定论。但当一个行业集体进行自我颠覆之时，一定也是它发展周期中最富有活力的阶段。吴兰玉感叹：“物管行业迎来最好的黄金时代。

大家在定位上虽然不同，但都是渴望提升产业价值、行业价值、提升认可度。”

02推倒空间与业务的围墙

物管行业被资本市场看好的逻辑也十分简单，首先是稳定且持续经营的特性可以克服周期，拥有稳定营收和现金流；其次是物管企业掌握着的客户资源，是规模最大线下流量入口，增值服务潜力无限。目前，大多数物业企业都还在规模拓展的战场上厮杀，对于未来的增值业务空间要如何拓展，则多停留在沙盘推演或者试水阶段。所以，在管面积和签约面积，是物管企业向市场秀肌肉的主要方式。

中指院数据显示，2018年，全国物业服务企业超过11万家。百强企业管理面积均值超3000万平方米；TOP10企业管理面积均值超2亿平方米，是百强企业均值的7.82倍；百强企业市场份额超过35%。

不完全统计显示，万科、保利、碧桂园、雅居乐、彩生活、融创、金科等多家物业公司的管理规模已在亿级，但规模远没到天花板，为了拓展管理面积，物管公司将管理边界从原有的社区物业、商办物业不断向公共物业领域拓展。“我们急于打破的是传统物业自己的围墙，不能老觉得我只能管小区，大物业时代要从住宅走到城市，至于城市里面的设施、企业、城镇、景区都要去管，比如进驻西塘古镇，深度介入乡镇公共管理。

”在吴兰玉看来，到目前为止，物业行业经历着两次大的突破。

第一次突破，是空间边界的突破，从社区走向了城市。物业的第二次突破，是行业定位的突破，从硬空间走向软基建。空间的管理，实质仍然是产品思维，而行业的发展，应该站在更大的时代背景和国家战略下去构思。

战略上，加大城市公共服务方面的扩张，是多数头部物业企业的共同选择。

比如万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”治理模式，以及与厦门鼓浪屿签订物业服务协议等。比如保利拿下广州南沙环卫一体化项目后，又挺进无锡锡东新城全域化管理等等。保利物业在一二线城市，还管理了100多个学校以及大量轨道交通、医院、景区等核心业态。

而在城市之外的更广阔的城镇空间，保利更是先行者，在2018年，他们提出了公共服务的专属品牌——镇兴中国，并已连续两年举办镇长论坛。

因此，多位业内人士认为，未来物业行业的竞争，将更多地聚焦于公共服务领域。因为尽管住宅、商办领域还有较大的增长空间，但会越来越拥挤，未来，只有公共服务足以提供物管企业持续增长的广阔空间。地域的边界是可以打破，业务的边界同样正在被打破。

随着头部企业在业务领域的不断延伸和拓展，物管企业的收入结构也在逐步呈现出相应的变化。从目前的发展趋势来看，行业价值链不断延伸，增值服务收入才是未来影响物业管理服务企业竞争的全局变量。

比如，碧桂园服务与雅生活服务非业主增值服务占比近60%；绿城服务在物业资产管理所带来的收入占比超30%；彩生活的网上推广服务的营收占比近35%;雅生活的物业代理、生活服务与资产管理占比分别达18%以上。

在万科看来：万物云不是云计算或者云服务，但从城市到园区，从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。

朱保全表示：“从物业到空间，让公司可以服务更多客户，服务客户的更多方面。”

对于物管企业所能提供的业务，吴兰玉评论称：“技术给行业带来很多服务方式的变革，时空、物理、服务对象的边界等都被打开了，在这样的背景之下，行业需要打破时空限制、地域限制、服务对象服务范围的限制、服务价值和专业的限制。”当然，物管企业在经营路径上的分化已现端倪，一是传统型社区物业公司，即以社区物业服务作为服务内容和收入来源；二是进化升级后的城市服务商，即大物业公司。

尽管两种物管公司都可以在客户身上挖掘增值服务，但二者之间的规模，将不在同一个量级上。

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