终止！招商蛇口“放弃”深圳南油，有何苦衷？

　　撰文|蜜姐&编辑|杰儿

　　行业洗牌面前，无论是房地产业，还是房企股票，价值都正在被重估。

　　昨天（11月16日）的一则公告，让低调了许久的老牌房企招商蛇口(001979,股吧)再次被舆论关注。

　　公告称，招商蛇口已经与深投控签署协议，终止以发行股份、可转换公司债券向深投控购买深圳南油24%股权交易，并向中国证券监督管理委员会申请撤回相关申请文件。

　　对此，招商蛇口公告解释为宏观环境的变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性。

　　01

　　今年5月底，招商蛇口拟收购南油集团24%股权的事情已经备受关注。招商蛇口方面称，此次交易进一步加大了招商蛇口在前海片区享有的权益，使上市公司的整体价值得到提升，有助于增强上市公司的核心竞争力。

　　如今，收购告吹，逆向理解，可能就意味着上市公司的整体价值仍在原地踏步，甚至倒退？这一段，蜜姐后面会着重分享。

　　在该收购案告吹之前，一件更大的事也曾让招商蛇口站上头条：9月中旬，中国平安(601318)公告宣布终止以35.18亿元参与招商蛇口的定向增发。

　　彼时中国平安给出终止交易的原因是“由于目前资本市场环境的变化”，而经双方友好协商，“平安资管与招商蛇口互不承担违约责任”。

　　招商蛇口“分手”南油，似乎在那一刻已经埋下了伏笔。

　　说起南油，这家立足深圳的老牌房企成立于1984年，估计比很多蜜友年级还大，是由深圳市投资管理公司、中国南油石油联合服务总公司及中国光大集团共同投资。2004年重组后，招商蛇口占股76%，深投控占股24%。

　　虽然名字不为外界所熟知，但南油集团手里的资产可谓是优质：拥有深圳前海23万平方米权属土地。

　　前海土地有多值钱？前几天蜜姐稿子里还写了，“地王制造机”龙光地产，今年5月，溢价率45%，103轮激战，打败华润、金地、中海等众多央企及房企大佬，最终以115.97亿拿下了深圳前海限价地块。

　　龙光拿下的该地块，可售楼面价约8.67万元/平方，创下深圳和全国地价新纪录！

　　对于此次交易终止，招商蛇口显得倒还“轻松”，称：不影响招商蛇口对前海自贸投资的控制及推进前海的开发建设。

　　02

　　终止收购，失去这次提升价值的机会，回归招商蛇口本身，其价值几何？从最新三季报里，蜜友们或许能看到些端倪。

　　报告披露的数据显示，前三季度招商蛇口营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%，归母净利润为21.91亿元，同比下降56.96%，扣非后归母净利润同比下降58.1％。

　　营收增速还可以，但不赚钱啊！净利润腰斩，基本每股收益跌得更惨。这还是在三季度情况好转的前提下，如果仅看上半年，净利润跌幅更大……

　　招商蛇口表示，净利润增速低于营收主要因有：1、因限价与结算结构变化，社区业务毛利率同比下滑；

　　2、疫情爆发以来公司履行央企责任、对租赁物业采取减免租等措施，导致园区业务毛利率同比明显下滑，期内公司整体毛利率同比下滑11.7 个百分点至24.3％；

　　3、上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.3 亿元；

　　4、少数股东损益占比同比提升23.1 个百分点至35.7％。

　　如果说今年确实特殊，从往年的净利润增速来看，招商蛇口这两年似乎也在走下坡路。在经历了2016年的增速巅峰后，2017年，招商蛇口的净利增速急剧下挫，到了2019年，已经变成个位数。扣非利润则在2019年由正转负。

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　　利润滑坡背后，招商蛇口下半年“卖子”略频繁。9月，将广州金山谷创意园区5栋办公楼与1栋酒店出售给招商局仁和养老投资有限公司，交易金额为5.27亿元，所得款项净额约为3.94亿元，录得收益约1.29亿元。

　　挂牌出让深圳招盛阁置、明华(蛇口)海员服务两家公司100%的股权，分别持有的主要资产为泰格公寓以及明华国际会议中心，底价合计为41.5亿元。

　　拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为6.07亿元。

　　11月以来，连续挂牌转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权以及深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价分别为11亿元、26亿元。

　　股价方面，从走势来看，长线投资者基本没赚到啥钱。

　　如果从2012年的16块左右算起，到现在截至11月17日收盘的14.99元价格，还亏了一点。

　　在2015年底左右抛售的股民又另当别论了，那会我国股市狂热大涨，招商蛇口的股价也正值40块左右的巅峰。

　　但此后，招商蛇口股价急剧下挫，此后一直在20元左右震荡，直到今年下半年，20左右似乎也有点危险了，最低时探到了13+，而后小幅回升至目前的14.99元。

　　跌不可怕，只跌不涨才可怕。

　　实际上，今年以来，随着房地产调控的深入、融资收紧、三道红线问世等等，房地产行业的洗牌已经在所难免。影响的不仅是房价，也是上市房企的股价。

　　蜜姐一直认为，无论楼市也会，地产股也好，以后都将分化更明显。对于有些房子（股票），此刻或许是抄底时机。但对于另一些来说，更可能是个大坑。

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　　今日词汇：金融租赁

　　金融租赁：指由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人，购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。金融租赁具有融物和融资的双重功能。金融租赁可以分为2大品种：直接融资租赁和出售回租。

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