卖股求钱，大房企收敛野心

  11月9日，富力地产公告，拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，买家为黑石集团。

  几天前，中国恒大也发公告称，将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团，以此换取148.5亿元资金。

  近两个月时间，中国金茂、招商蛇口、华侨城均密集传出股权转让的相关消息。这三家房企都是央企。

  “市场绝大部分投资者不欢迎配股，因为会令每股回报率下降。现在最好的方法，还是按预售证来销售房子；其次可能要卖一些已盖好的投资性物业；三是找人合作开发项目，或者卖一些项目股权。”此前富力集团董事长李思廉在回应“如何将三条红线变绿”时说。

  按照融资监管新规“三道红线”标准，富力、恒大、金茂、华侨城等众多房企皆有踩线。

  “股权转让暴增的直接原因是融资环境收紧。规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大。”克而瑞地产研究分析师朱一鸣预计，行业洗牌将会持续，房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企的股权转让现象将继续增多。

  密集卖项目，收敛广撒网模式

  2020年，房企的日子不好过。10月份开始，房企在各大产权交易所挂牌项目转让的数量明显多了起来。

  中国房地产报记者从北京产权交易所获悉，1个多月来，新增26家房地产企业挂牌转让股权，挂牌价共计约141.46亿元。这个数字并不包括前述中国恒大148.5亿元项目股权转让。

  值得注意的是，当前这波股权转让潮中，涉交易额较大的挂牌项目背后大股东皆是大房企。如招商局蛇口先后5次转让旗下公司股权，共涉资超67亿元，包括：转让深圳市商启置业有限公司49%股权，底价26.02亿元；转让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及1.38亿元债权，底价23.96亿元；转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及2.38亿元债权，底价10.98亿元；以及转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权、武汉招盈汉都置业30%股权，底价分别为6.07亿元、2136.29万元。

  此外，招商局蛇口还挂牌转让一处非地产项目股权——明华（蛇口）海员服务公司100%股权及7019.85万元债券，挂牌底价17.49亿元。

  被招商局蛇口挂牌转让的这几家公司，除深圳市招盛阁置业上半年盈利556.88万元外，其余均处于亏损或高负债状态。

  中国恒大则是平价出售项目股权。据其公告，11月1日，恒大下属全资子公司，与申能集团、广汇实业及孙广信签订协议，将持有的广汇实业40.964%股权转让予申能集团，总代价为148.5亿元。

  该项目股权是2018年9月恒大集团斥资144.9亿元入股所得，从买入再到平价卖出，仅过去了两年时间。按照中国恒大当时的设想，入股广汇集团是为了更好地促进企业未来的发展，和广汇集团展开全面战略合作，推动恒大在汽车销售、能源、地产及物流等领域的发展。

  “此次中国恒大的股权转让，将进一步改善中国恒大的现金流，叠加此前战略投资者的入股，客观上进一步解除了其债务危机。”有地产人士这样评价。

  中国金茂也在频繁转让项目股权。11月11日，据北京产权交易所披露，常州龙茂房地产开发有限公司45%股权挂牌转让，底价为8.66亿元。该公司由宁波宁兴房地产开发集团有限公司持股80%，智银有限公司持股20%，而宁波宁兴房地产开发集团的背后大股东正是中国金茂。

  被中国金茂摆上货架的项目还包括：福州滨茂房地产公司51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、转让并增资北京青茂置业60%股权给绿城，交易金额均未披露。

  此外，近期中海地产、首创集团、首开集团、珠江实业、中南建设、绿地集团，都披露了股权转让信息。

  相比之下，华侨城的“卖子”动作一直就很频繁。11月2日，据北京产权交易所披露，华侨城旗下公司拟转让武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权，转让底价约19.77亿元。这是近期其最大的一笔股权转让，也是其一个月内欲出让的第9个项目股权。今年以来，被华侨城陆续抛售的项目已超过18家了。

  这些被其转让的项目，称之为“包袱”，是在“剥离不良资产”。截至9月30日，天创置业的营业利润为亏损339.43万元，净利润亏损339.43万元，资产总计71.86亿元，负债总计71.89亿元。

  另一个频繁卖项目的典型房企为新湖中宝。这个曾有着“上海内环地王”之称的扩张型房企，自去年以来连续将多个项目卖给了绿城和融创，交易金额超过193亿元。其最近的一次买卖是11月10日将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权、浙江启隆实业有限公司50%股权卖给融创，套现50亿元。

  股权转让暴增背后：风险逼近

  中小房企卖项目已司空见惯，但大房企、国企央企的“卖子”动作密集出现，却并非偶然现象，甚至更像是在传达一种信号。

  在一位地产人士看来，招商、金茂等央企本身经营倾向于稳健保守，并非行业内的高杠杆企业，积极出售股权主要是为了响应监管要求。

  “一方面是在近期‘三道红线’新规压顶之下，公司需要偿还到期的债务，缓解资金压力，改善现金流状况；另一方面，公司转让部分股权来获取资金，腾出机会可以投资其他优质项目。”诸葛找房研究院分析师陈霄对中国房地产报记者表示。

  融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

  富力、中国恒大被归类于“红档房企”，新湖中宝两条触线，居“橙色档”，华侨城、中国金茂居“黄色档”。

  对于转让旗下广州国际机场富力综合物流园项目70%股权，富力在公告中直言，此番交易有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于本集团提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。通过此番交易，富力将获得资金超40亿元。

  富力还发了一笔高息债。据其11月12日公告，拟发一笔2022年到期金额3.6亿美元的海外债，利率高达12.375%。但高息融资在助力“借新还旧”的同时，却并不能令房企真正实现降杠杆。

  相比之下，招商局蛇口虽未踩线，但上半年净利润却同比大降81.4%，截至6月底经营活动现金流-29.91亿元，同比大降149.3%。三季度尤其是9月份，招商蛇口加大推盘力度、项目股权转让，三季报经营现金流终于转正。

  流动性趋紧是显而易见的。同时，存量房时代房地产增速放缓，各大房企利润率下滑，降杠杆、保证财务稳健已成为共识。

  中国恒大在今年年初就宣布要全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，通过出售非核心资产并利用多元化业务融资也是它的一个选项。“力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。降负债的主要措施包括加大销售与回款、严控土地规模、分拆资产上市。”恒大首席财务官潘大荣表示。

  陈霄建议，房企要积极调整负债结构，将降负债、降杠杆作为主要任务，保证现金流安全，防范各类金融风险。在拿地上保持理性谨慎态度，控制拿地成本，同时加大营销力度，拓展营销渠道，加速销售回款。在发展战略上，从注重量的提高向注重质的提升转变，实现高质量的发展。“预计未来或将加速行业内整合重组，推动行业集中度进一步提升。”

  朱一鸣预计，房企将重新聚集主业，围绕地产开发这一核心领域精细化运营，多元化业务也将收敛聚焦，由此也将产生更多的股权转让交易。

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