远洋“增厚”华东:一生二,二生三

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

贾鹏翔的气质，让我很喜欢。

国字脸型，戴一副眼镜，个头中等，体型不胖不瘦，看起来很硬朗，身上没有商业精英的那种从善如流，更像是匠人身上那种稳重浑厚的踏实感，一话一语，也简练有声。

采访那天，他并不是西装革履，身着深色立领夹克，搭配白色衬衫，外表硬朗却又不失儒雅。与他交谈，会在不知不觉间少一份拘束，多一丝放松。

话题从远洋集团在华东区域的布局，逐步延展至“健康建筑”，细分开来，调控、三道红线、拿地、联合开发、销售规模等话题都有涉及，聊得很畅快、通彻。

贾鹏翔是远洋体系中少有的一肩扛起两个区域的“区首”。今年初，远洋发布五期战略，在持续深耕京津冀区域的同时，加速“南移西拓”，纵深开拓全国市场。随后其组织构架调整，下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部，贾鹏翔任华东、华中事业部总经理。

在地产圈摸爬滚打近20年，贾鹏翔对地产趋势的发展、房企核心能力建设有丰富的理论与实践认知，并著有相关书籍。特别是对华东区域的市场，更是见解独到。

所以，透过这次谈话，是一次了解华东地产市场的绝佳机会，也是深层次感受远洋“南移西拓”战略实施的良机。

华东扩储：三管齐下

为何如此描述？

一方面，长三角已成兵家必争之地，特别是上海，已成诸多房企青睐的“迁都”之地；另一方面，长三角区域也是远洋今年重点投资和资源倾斜的区域，是其“南移西拓”的重要一极。

这一点，无论是从贾鹏翔个人的精力分配，还是从远洋的区域土地投资占比上，都可明晰一二。在地理时间分配上，贾鹏翔60%的精力在长三角，40%的精力在华中；在区域土地投资上，截至10月份，华东区域今年新增货值300多亿，占远洋新增土储的40%以上。

所有开发商都认为长三角是一个重点投资的区域，这意味着竞争便会加剧。远洋集团也是如此，加大了在长三角的投入，投资标准也有所放松，主要是为了提升在公开市场的竞争力。贾鹏翔透露。

“集团做了非常大的倾斜，预计今年还会再获取200亿左右货值，在华东地区维系600-700亿的储备，保证一年半到两年的开发量，确保华东地区每年300-350亿的销售规模。”

除了在土拍市场上发力之外，寻求志同道合的合作伙伴，以及产业投资所创造的机会，也是远洋获取有竞争力土地的主要途径。三管齐下，成为了华东区域的扩储“良方”。

贾鹏翔告诉焦点财经，远洋在华东区域60%以上项目是合作开发，40%是独立开发。虽然合作项目居多，但远洋在选择合作伙伴时很谨慎：首先，双方企业之间的文化相互匹配；其次，对项目的预期收益保持一致；第三，对产品的打造，理念相同。

至于具体的合作模式，因为远洋是一家上市公司，所以在一方面希望可以在财务上并表；另一方面，远洋拥有自己的产品独特能力，所以希望拥有项目操盘权。

目前，华东区域是远洋集团重要的供货区域，也是仅次于京津冀区域的业绩贡献区域。今年上半年，远洋集团实现协议销售额418亿元，华东地区贡献率达24%。

而且这一占比，将会进一步扩大。“未来我们希望能达到30%的比重”，谈到这里，贾鹏翔脸上自信满满。

不仅仅是因为总部的资源倾斜，更是因为远洋稳健的财务支撑。“三道红线”监管之下，“去杠杆、降负债”成为了多数房企的主要任务。反观远洋集团，是TOP 50强房企中少有的“0踩线者”，为其在行业竞争中赢得更多优势和机遇。

“目前，我们正在与一些踩线的企业接洽，进行股权层面的合作。”

深耕城市：一生二，二生三

远洋扩储，并不是从0到1，而是“一生二，二生三”的一个过程。这一点，体现在其发展战略上，谓之“聚焦深耕”，是远洋五期战略的核心要义。

从整体布局来看，上海、杭州、南京是远洋在华东的三个业务主力城市。在浙江区域，围绕杭州向温州、宁波等重点区域拓展；在江苏区域，各地级市基本上完成主要布局，下一步将加大在苏北、徐州、扬州等城市的布局。

从2007年进入华东，远洋已深耕长三角区域13载，很多城市已经完成战略性进入，目前的布局主要是聚焦深耕，做大每个城市的规模，如今年已新增的300亿货值中，很少有新进入的城市，基本上是原有城市的一生二，二生三。

除深耕城市的主因之外，远洋还有更深层次的考量。贾鹏翔解释道，在一个城市至少要有3-4个项目以上，城市管理规模才会体现。这样不仅有利于城市的规模化扩张，更能节约整体管理成本，提高项目的可复制能力。

“接下来，华东区域今年要新增的200亿货值，将主要聚焦在杭州、苏州、无锡、扬州、南京等城市。”

做厚城市，这只是第一步。作为一位敏锐、资深的地产从业者，贾鹏翔很清楚竞争力的打造，绝不是靠单方面来主导的，而是需要将优势聚合，形成爆发力。

加盟远洋十余年，他很清楚的远洋的优势所在：第一，“三道红线”之下，指标健康所蕴含的利好；第二，强大的运营能力，特别是在产品能力、成本能力、项目运作效率和资金使用率等方面的核心经营能力；第三，强大、稳健的资金能力。

只有将这些能力聚合、叠加，形成更强的合力，远洋才能在长三角谋求更大的机会。

特别是产品能力，远洋需要在华东区域持续围绕江苏的三级城市从苏州到南京到徐州，围绕浙江的三级城市从杭州到宁波到温州，由点到线、由线到面的展开，主要围绕地级市以上的城市再聚焦深耕，提供具有竞争力的建筑健康产品，才能不断发挥与提升其在华东区域的引擎作用。

坚持长期主义：落地健康建筑

所以，在采访中过程中，贾鹏翔着重介绍了远洋的产品能力，这也是远洋将此次采访地点设置在上海远洋东滩花园——2020远洋“筑•健未来”全国大学生设计竞赛终评现场的内在原因。

一个小时的采访中，将近一半的时间，话题都聚焦在健康建筑，从上层的标准体系，到造价、施工，再到最终的日常管理和客户体验，环环紧扣，远洋集团健康建筑的全流程体系也徐徐展开，直到采访结束，贾鹏翔依然意犹未尽。

早在五年前，远洋集团便布局建筑健康领域，引进世界先进标准WELL，并将其进行本地化适配研究落地，是业内率先开启体系化打造健康和谐人居环境的企业。

2019年，上海远洋万和四季成为华东区域首个荣获WELL金级认证的住宅项目；到了2020年6月，无锡太湖宸章荣获江苏省首个WELL金级认证住宅项目，成为远洋在华东区域的第二个WELL金级认证住宅项目，“预计今年还会拿到浙江的第一栋健康建筑”。

健康建筑，已经成为了远洋独有的核心竞争力，正在华东区域“开枝散叶”。

贾鹏翔见证了WELL标准从引进到落地，从“概念”变成“样本”的全过程，回忆起充满挑战的几年历程仍记忆犹新。

“健康建筑在国内，甚至是在国际上，都是新鲜名词。如何把标准落实到施工，再到最后完成认证，是一个学习的过程，也是投入的过程，同时也是需要算账的过程。从最原始的设计到施工到精装修到检测，每个环节都要做大量的准备。”

所以，远洋集团也正在经历阵痛期，由于是“新生事物”，市场和大众正处在认知阶段，所以远洋正面临健康建筑如何实现经济效益的难题，现在为止并没有经济回报。贾鹏翔强调道，远洋信奉长期主义，虽然短时间内价格与价值是扭曲的，但这并不会阻挡我们做健康建筑的决心。

“健康建筑是未来的人居趋势，价格一定会回归价值。远洋也会逐步落地，使得健康建筑成为主力产品，” 贾鹏翔最后总结道。

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