深圳需要什么样的住房？

前海今天卖了第四块住宅用地，建面13万平米，由华润置地、金地组成的一个超级联合体拿下，地价81亿多，配建人才房2.84万平米（占总建面近22%），折算可售楼面价8.16万/平米，执行90·70政策，毛坯限价10.7万元/平米，限售3年。

之前前海卖了两块地，5月份的一块建面18.36万平米，龙光以总价115.9亿拿下，配建人才住房4.076万平米，折算可售楼面价8.3万/平，执行90·70政策，毛坯限价10.71万元/平米，限售3年。

再之前一块是2019年12月，天健以38.9亿竞得，建面6.72万平米，配建6000平米人才住房，可售楼面价7.2万/平，执行90·70政策，毛坯限价9.9万/平，限售3年。

可以说，前海这3块地是深圳调控政策的“集大成者”，这些年所有的调控都集中到了前海。

政府的意图我想很明显，在前海这个“最特殊”的地方，不希望看到房价太贵，更不希望引起舆论的什么非议。

但我认为，在前海这三块地上所执行的政策，其实是折射出深圳现行的房地产政策，是有必要进行检讨和调整的。大概来说，除了限售还勉强可以说得过去，像90·70、毛坯限价，我认为在一些豪宅区域都可以不执行；而像配建的人才住房，深圳则更应该做出调整。

首先，深圳需要什么样的住房？这是应该被严肃回答的问题。

答案非常简单：平价住房，或者叫可支付住房。我们经常会使用房价收入比来判断一个城市的房价泡沫度，这个指标是非常有用的，但是目的错了。房价收入比不是判断房价泡沫大小的，而是客观呈现一地房价的可负担性的。可负担性高不一定房价泡沫就低，比如鹤岗的可负担性高，显然房价的支撑力远不如深圳。

深圳房价的可负担性太低了，年轻人买不起，能买得起的，都不是一般人。造成这个问题的原因，错综复杂，也难以归咎于某一方。但是要去着手处理，让年轻人有希望，那就要多去增加平价住房的供应。

那么，在前海卖的这些住宅，就是限价到不超过10万/平米，也显然不能叫是平价住宅，都是豪宅。对于这类的住宅，限制它的价格、户型，并不能让年轻人变得更有希望，跟他们没有关系。反而因为价格信号的扭曲、面积段的错配，会让需要得到高端住宅的富有人群，需求不能被满足，从而又加剧了豪宅价格的上升压力。最终，这些房子，反而更进一步成了国家不提倡的“投资品”。

一个城市，一个超级城市，一定会有一些地方的房价很贵。因为这个城市创造了非常多的财富，那些财富要有流向，富人们想要更好的居住条件，这是在哪里都打不掉的。但这些地方，只能是极少数人才能负担的，并不多，因此也不需要去限制它的户型，限制它的价格。如果政府不想房价数字太难看或者增大金融风险，那可以通过提高首付成数、增加税收来控制它。但总之，没有必要在高档住房上面，花太多的力气，那不是政府管理房地产的重点。

像前海这个地方，政府规划的投资规模高达4000亿，定位要做深圳新的“城市中心”，又只在最近2年里才第一次调整方案在前海批出了有限的几块住宅用地……这些难道不是注定了前海的房价会非常昂贵吗？完全没有必要把这些昂贵的地方，弄一堆刚需户型，就为了正确。

其次，配建的人才住房是可支付住宅吗？

在高档商品房项目里搭配一些平价社会住宅，是一个国际通行做法。对它的评价，仁者见仁智者见智。从好的方面讲，可以营造一个“混居”的生活方式，更有利于不同阶层人群之间的交流。从弊端的角度看，的确给后期管理带来很大的困难，事实上也似乎没有看到有什么显而易见的帮助。

我们在商品房项目上“混搭”公共住房，道理上没有什么大问题。问题在于混搭的人才住房能不能算作可支付住宅？这个性质的问题，也需要被严肃的回答。

坦率讲，我个人很是担忧，人才住房最终又变成了传统的经济适用房。

我们理解的平价住宅，当然都带有一些政府支持的意思。深圳的安居房可以说是平价住宅，但说人才住房也是平价住宅怕是很牵强。把它纳入到公共住房的类别，是不容易服众的。

总体来梳理，我认为，深圳的公共住房现在出现几个不好的倾向：1）各区存在重人才住房轻安居房的心态，因为人才住房可以提高本区对人才的吸附能力。现在还没有数据，我相信到了年终来统计，会印证一些观感。2）人才住房分配并不透明，原因在于政策还没有出台，依然在使用先前的政策，这是需要警惕的。各区在分配的时候，存在倾向大企业的心态。结合前述，我认为人才住房现在实质上已经被当做了吸引企业进驻、拉动经济增长的手段，这也进一步了坐实了人才住房不能归类为“保障”的事实。3）终生封闭流转机制依然悬疑，这是决定人才住房最终性质的主导性力量。现在是10-15年，基于前面的判断，我判断人才住房最终不会终生封闭流转，而是会释放出“解禁套利”的机会。

这是我认为在商品房项目混搭人才住房需要注意的地方，我想我们支持的公共住房配建，应该是保障性的配建。

我当然明白深圳现在面临的人才紧缺的挑战，但这并不意味着它可以去挤占稀缺的公共住房资源。深圳完全可以在确保原有平价住房比重不降低的基础上，再增加这部分住房。以及，在操作上应当更加谨慎，既然是人才，他应该是“少数”。

如果说人才住房“喧宾夺主”，那么，它的影响是很大的。一是，它可能会让深圳的公共住房努力走样，偏离保障的轨道。二是，它最终不能够缓解大量年轻人的购房负担（他们根本不会被人才住房所覆盖）。那么，深圳的住房社会问题、房地产市场问题，都会持续变得更加复杂，而不是越来越走向良性轨道。

总之，我认为，在高档商品房领域，深圳应该尽快的放松管制。而在公共住房领域，则又需要“正确”的强化。如今这个两边的操作，民间会越来越费解。

做正确的事，是最重要的。但是否用正确的方式做，也是同样重要的。

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