47万人抢购1000套房背后，韩国民众落入了怎样的房价圈套！

本文转载自微信公众号：子木聊房

文/子木

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47万人抢购1000多套公寓房，这种疯狂的画面，一般人做梦都无法想象，然而在隔壁的韩国却成为了现实。

昨天的一则新闻显示，进入11月，韩国楼市出现大规模恐慌性抢房现象。

韩国京畿道果川市一处拥有1000多套房的公寓，吸引了47万韩国民众抢购，平均竞争比例约500:1，热门户型最高竞争比例高达1800:1，再次刷新韩国楼市记录。

其实在7月份，韩国就登上过一次热门，那时候是首尔市37400人抢110套公寓，竞争比例为340：1，当初媒体宣称韩国楼市进入了历史高涨期，现在显然更加严重，从首尔市蔓延了出来。

失控的房价引发了韩国当地民众的不满情绪，对韩国执政文在寅政府失望至极，有韩国民众在媒体透露：“文在寅政府无所作为，房价再这么涨下去，一定会步日本93危机后程。”

然而我在查了文在寅在位期间对房地产的调控措施后，却意外地发现：“文在寅其实挺冤枉的”。

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今年7月，韩国公寓创造了近十年来的最大涨幅，平均房价高达10亿韩元（580万人民币）。而核心江南区，住宅平均售价首次突破了20亿韩元整数关口，达到20.2亿韩元（约合1200万人民币）。

随后文在寅政府出台了一系列的房地产税征收政策，瞄准多套房持有者，征收的房地产税种类可谓彻底，然而房价涨势却更加严重。

于是在8月份，韩国国会又提议，认为此轮房价的罪魁祸首应该是外国人，建议对买房6个月以后并不居住的外籍人士增加20%的房产购置税。

很多人说，这显然力道不够啊，如果像中国一样出台四大限法，房价肯定被稳稳摁在地上。说这话的还是看轻了文在寅，因为近三年内，文在寅政府已经把人类所能想到的调控大法都尝试过了。

最夸张是2019年年底，韩国出台了房地产调控政策：房价超过15亿韩元（900万人民币）的购房者，必须全款买房。不单是对炒房客，对改善人群也进行了全面封锁。

然而韩国这轮房价自从2016年开始涨后就没有停过，文在寅政府出台了23条重大调控法令，结果是越调越涨，越限越买。

过去三年，韩国首尔的房价平均涨了34%，公寓飙升了50%，堪称全球最快。人们像得了失心疯一样冲进楼市接盘。

还记得2017年，文在寅上位时说了一句话：“要打造一个勤劳的人能安居乐业的公平韩国”，然而现在看来，实属有些脸疼。

那么到底是什么让韩国楼市变成现在的疯狂模样，这匹脱缰野马会不会像2002-2008年那样直至走进危机陷阱才会停下，这对我国楼市又有什么启示意义？

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在查阅了韩国房地产的调查报告以及文献后，我发现这轮韩国房价暴涨，表面上是因为疫情打击经济，韩国央行放水，水流入房地产导致。

但实际上是这几年韩国市场多个层面供需失衡的爆发，疫情只是导火索而已。

首先是民众对保护财富的诉求，也可以说是一种被“资本”裹挟下的无奈选择。

大概从二战后的工业时代开始，韩国经济就逐渐被五大财阀垄断。

可以说，世界上没有任何一个“发达国家”，像韩国一样，财阀可以掌握所有的产业，控制所有的行业，甚至是股市。数据显示，仅三星集团一家，就占了韩国综合股价指数总市值的30%。

这就好比你进了一家赌场，结果发现桌子上围坐着5个庄家，庄家还是裁判，这游戏还怎么玩？在股市被几大财阀割了几轮韭菜后，韩国民众算是彻底长心了，举着旗子呐喊：

韩国股市就是韭菜坑。

当民间极度缺乏财富保护措施的通道的时候，所有注意力就只能集中在了楼市身上，而且楼市这艘大船，从上到下都不缺乏共渡者。

五大财阀的相关子公司几乎垄断了整个房地产业，在这个暴利的巨兽上不断嗜血，所以抬高房价是资本的主要诉求。

而韩国政府也需要五大财阀的支持，更需要房地产带来的收益来粉饰经济数据，以博得选民的支持。几乎每换一批执政者，都要从房地产市场谋求一些利好。

就这样五大财阀集团和韩国政府穿在了一条裤衩中，房价水涨船高。数据显示，至今为止，韩国房地产历史上共经历了4次暴涨。

1977年，韩国首尔江南区中心一套90平米的公寓房，价格约为1.4万美元，2020年这套公寓的价值已经超过200万美元，年化收益率高达330%。

炒房致富，成为了韩国民间共识，同时也创造了一批批肆无忌惮的炒房客。

2006年，韩联社发布一份报告称，韩国住房最多的100人拥有房子共15464套，平均每人150多套，甚至还有一人拥有1000多套房子。

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民众保护财富的渠道、财阀的获利手段、政治家博弈的筹码，这些动因均是韩国房价上涨的基础，但如果给予足够多的土地供应，那么房价也会被冲抵掉。

难就难在韩国楼市还有一个致命的缺陷——畸形的城镇化。

韩国领土面积9.96万平方公里，是东亚地区面积最小的国家，就连日本的面积都是韩国的3.7倍，然而这么小的面积下，将近一多半的韩国人（全国人口5200多万）住在了以首尔、京畿道为核心的大首尔区。

其实韩国很早就完成了城镇化建设，2000年以后城镇化率更是稳定在95%左右。但是韩国的“二次城镇化”却从未停止过。

在韩国，首尔绝对是一城独大的存在，集中了80%以上的国有企业和90%的百强企业，以及优质的医疗、教育资源。资源高度集中不断虹吸着全国各地的韩国人。

韩国人都有一个梦想，毕业了租公寓，结婚了买公寓，生娃了换一套带学区的公寓。无论是年轻人还是中年人、老人，都想进入首尔找到自己的一方住处。

长此以往，首尔楼市进入了一种长期供需严重失衡的状态，只要有风水草动，当地居民就想着往楼市里扎。

据见闻研究所报道，有一个韩国家庭为了买房，竟然让妻子辞掉年薪30多万人民币的工作，只为了获得低收入保障房的购买资格。

最终韩国楼市变成了“前人割后人”的博弈场，涨起来的房价掠夺了无数年轻人的劳动力，后者纵使再努力都无济于事。

所以当初支持“要打造一个勤劳的人能安居乐业的公平韩国”的年轻人深感绝望，他们在各大网络平台上发出愤怒的呐喊，文在寅政府的支持率也下滑到了历史最低。

不过，文在寅也真的是挺苦的，在财阀设定的规则里拼命挣扎的同时，在楼市上还要为前几届韩国总统背铁锅。

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在研究完韩国楼市之后，我突然理解了，今年年中我们为何突然放缓降息，停止下调LPR利率，以及对各城市加急出台了一系列调控措施，甚至只要出现房价非理性上涨的城市，就下令紧急约谈。

当初认为没有必要，现在看来，这些措施都是在前瞻性抑制房价炒作。疫情之后，美国、韩国、英国等多个国家均出现了房价的报复性上涨。如果中国再来一轮大涨，后果难以想象。

当然通过韩国楼市，我们发现：一个健康稳定的房价需要多方面的努力，包括对炒房客的打击、合理的城镇化策略、对资本巨头的压制和反垄断等等。

在这些方面，当局显然更清晰一些，例如今年再三提出“脱钩房地产经济”，断了地方和开发商穿一条裤衩的念想。

大多数城市提高了购房者二套房首付杠杆，而且据银行消息称，明年还要对多套房持有者进行限制房贷额度。破釜沉舟式的坚持“房住不炒”，对投机客围追堵截。

其次加速多个一二线为首的城市群建设，打通城市户籍壁垒，实现人口在“城市-城市”之间充分流动，以此分担核心城市房价上涨的压力，从近两年北京、上海人口负流入，成渝、苏杭、中原城市群崛起可以见得。

最后，对开发商下发“三道红线”监管红令，这意味着当年通过杠杆撬动房地产暴利的时代彻底远去，而且当下还对类似蚂蚁集团这样的互联网巨头进行打压，以此给民众创造多元化的投资机会和空间。

细一思考，仿佛一切都是一盘棋。

当然，这并不是标榜我们做得有多好，而是在经历过几次房价大潮之后，我国楼市这艘航母终于找到了自己的方向。

可以预见，我国房地产市场绝不可能再和韩国一样，出现房价暴涨、恐慌性购房这种局面。因为炒作的基因和环境，在不断被长效机制所瓦解。未来只剩下由刚需主导的理性交易市场，房价涨幅和城市发展深度关联。

真的希望这是永恒的觉悟，而不是硝烟后的宁静。

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