越调控越涨,引发居民恐慌性购房潮!韩国发生了什么?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 07:26

“要是能控制住房价上升，我请大家吃比萨”。韩国总统文在寅刚上任时，喊出抑制房价上涨口号。文在寅成为韩国总统三年以来，推出一系列房产新政（累计23项），推出了一系列控制房价的政策，例如限制外国人投资、提高房地产税和限制房贷等。

然而，这些政策并未成功限制房价上涨。文在寅就任之时，首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元（约合人民币353.1万元），三年时间暴涨50%以上，达到9.25亿韩元（约合人民币544.3万元）。民众对高房价越来越不满，文在寅政府对房价调控力度加大。

2019年12月，韩国“史上最强力度的房地产调控政策”规定房价超过15亿韩元（约合人民币900万元）的房子禁止提供住房贷款，必须全款购买。2020年，韩国政府“6·17房产新政”实施，提出扩大划定投机过热区域的范围，并强化实际居住等条件限制。这个政策却导致未被划分为限制区域的房价和租金暴涨。

7月10日，韩国决定上调对多套房持有者征收的一系列房产税，加重多套房持有者的负担，并且大幅上调转让税，让人们认识到“炒房赚不到钱”。8月5日，韩国决定打击外国人炒房行为，“向购房后6个月内无正当理由不实际居住的外籍人员加征20%房产购置税”。

新政出台越频繁，房价上涨越凶，甚至引发民众恐慌性购房潮。

韩国国土交通部发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。比如，近日韩国首尔市内一处预售110套房的高层公寓楼盘，就吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340:1，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

随着韩国购房热的兴起，韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行19日公布的数据，二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元，约合人民币9.5万亿元，也是韩国有数据统计以来的最高值。“房价问题成文在寅政府软肋。”韩国《中央日报》7月3日报道称，韩总统文在寅2日表示，“遏制投机炒房行为是国民的共同心声”，“需要对拥有多套房产的投机性房产持有者施加更多压力。这一波韩国房价上涨，从首尔蔓延到全国。

02 越调控越上涨的韩国楼市

韩国这轮房价上涨，其实跟深圳这轮房价上涨逻辑很相似。因为疫情重创经济发展，世界多国都降低了利率，大量热钱涌入市场。实业经济遭受冲击，再加上楼市房价不断看涨，自然成为了资金最好的避险池。据悉，韩国为救经济，央行已经连续两次降息，把基准利率从1.25%降到0.5%，创历史新低。

低成本的钱，就这样流进了韩国楼市，助推房价上升。深圳上半年房价上涨时，经营贷违规流入楼市等新闻屡见不鲜，也是资金跑入楼市，刺激房价上升的例子。那么，同样都是房地产调控，为什么我国实现了因城施策，精准调控，但是韩国房价不降反涨？这就要从韩国大财阀家族说起，例如三星集团、LG集团、SK集团、现代集团、乐天集团、韩华集团。这六大财阀掌握着韩国国民经济命脉，年度营收占韩国GDP超过60%，所涉领域覆盖韩国人生活的方方面面，拥有着左右韩国政府决策的重要影响力。文在寅虽然控制着国会和政府，但是中央银行和商业银行，以及房地产开发商并不听他号令。更重要的是，韩国大地产开发商都是财阀们控制的。在土地私有政策背景下，韩国土地大多集中在财阀和社会名流手中，政府无法通过增加土地供应来调控房价。韩国政府部门和央行投放的货币，大部分流向大财阀手中，他们不会着急着投入实业生产，坐等房价上涨获利要容易得多。况且，他们还掌控着大片的土地。

为什么越调控，韩国房价越涨呢？

在韩国财阀影响之外，韩国高层公职人员拥有多套住宅的情况很常见。去年青瓦台表示，“希望秘书官级别以上的高层公职人员积极响应政府的稳房价政策，在首都圈拥有2套及以上住房的青瓦台高层公职人员若非万不得已，应尽快处理掉手中多余的住宅”。目前青瓦台秘书官级别人士中，共12人拥有多套住房。官员持有的房产价值上亿，怎么说服民众放弃炒房？另外，这背后还有韩国两党的政治博弈。执政党认为，卢武铉政府之后，民主党之所以失去政权，就是因为房价问题。当时政府虽新设综合房产税，与首尔房价进行斗争，但执政五年内首尔房价仍暴涨40.5%。如今，文在寅政府控制房价不力，很容易失去民心，对手便会加大力度打击这一点，拉低文在寅的支持率。

03 韩国房价上涨太多？

我们可能对韩国房价暴涨，过于操心了。韩国另一则报道显示：“现政府执政3年间，首尔的住宅价格上涨了34%，公寓价格上涨了52%。”如果仅看公寓上涨的幅度，就显得很夸张了。首尔作为韩国的首都，近40年来房价一直呈上涨趋势，住宅价格平均到每年也就上涨11%左右。