如何拯救北京岭秀

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-12 22:15

原创房小评中国房评报道今天

随着碧桂园组织架构中，业绩区域由73个裂变为104个，长哈区域总裁姚笛领命进京，接任北京区域总裁。

“我之前带的吉林区域业绩很好，工作阳光透明，所有事情摆到桌面上谈，”姚笛在欢迎见面会上撂下这句话后，连办公室还没布置完，就带着团队去巡项目，谋划突围发展之道。

最让这位碧桂园北京区域总裁关注的，是2016年和金科合作的北京岭秀。这个项目因为滞销成为拖垮北京区域的“雷”，但同时也是北京区域业绩最大的寄托，若能盘活，将产生近百亿货值。

岭秀往事

北京岭秀闻名于北京地产圈，是因为它曾拖垮了金科北京公司，促使金科集团取消了北京公司，将剩余北京项目交给天津公司管理。

金科因为北京岭秀，几乎退出了北京市场。2019年底，金科将项目的操盘权交给碧桂园，接下来就要看碧桂园的了。

镜头拉回2016年的一个仲夏夜。

金科北京公司的管理层在金科天玺的大草坪上召开了一场媒体答谢晚宴，庆祝金科北京公司以35.46亿元力挫群雄，拿下了北京平谷夏各庄三幅地块。

这三幅地块紧邻，低密度，半山势，容积率约1.1。

因低密别墅金科王府闻名于京城的金科，当时正在北京豪宅路上信心满满，分别以8.23亿元总价，自持24%面积；11.67亿元总价，自持28%面积；15.56亿元总价，自持20%面积的代价，将这三块地全部拿下，以实现大盘开发，保证品质。

“当时的操盘逻辑非常清晰，利用规划将自持部分收缩在山下，半山全部用来建别墅，”一位前金科北京公司管理层介绍，当时正值楼市上升期，开发商都在加仓拿地，能在北京抢到这么大面积的地块不容易，大家都有信心做好。

彼时，合作开发方兴未艾。碧桂园以合作方身份入股北京岭秀，但是整个项目的操盘权都在金科，合作双方也都认为金科王府等高端项目的客户资源就是北京岭秀的天然客户。

2018年7月，北京岭秀一期开盘，户型为220-260平米的叠拼别墅，单套总价约470万元起。

高光的产品发布会和各种活动、推广却没能带来预期的销售效果。据业内人士称，2018年北京岭秀仅实现3套网签。

随后，金科对北京岭秀营销管理团队进行了调整。2019年再战，结果天朗数据显示，北京岭秀2019年全年仅实现1.26亿元的销售额。

项目土地款高达35.46亿元，按照年化融资成本8%计算，一年沉淀的融资成本就高达2.8亿元，按照这个销售速度，连利息都不够还的。

北京岭秀滞销，金科集团直接取消了金科北京公司，这种杀伐决断的魄力，也让行业为之震撼。

随后，金科选择相信合作伙伴碧桂园，在2019年底逐渐将北京岭秀的操盘权交给碧桂园。

碧桂园既有称雄业界的快周转能力，又有操盘郊区大盘的丰富经验，同时也在一二线城市打造了碧桂园的高端产品系。

而碧桂园也很渴望在北京这样的一线城市打造自己的产品标杆，以加强产品品牌在一线城市的影响力。

如何解题

是区域购买力不行吗？

与北京岭秀相邻的和棠瑞著由龙湖操盘，2018年入市，开盘2个月热销6个亿，2019年更卖出了261套房。

和棠瑞著主打面积约350平米起，总价530万元起的叠拼，以及总价在700-800万元的合院产品。

换言之，和棠瑞著项目就是做大、做贵，做纯别墅社区，吸引北京城内的改善、度假置业人群。

区域内还有一个卖得好的项目就是京投发展璟悦府，其主打的96-131平米普通住宅，也是一推出就销售一空。

一个是产品比北京岭秀小的璟悦府，一个是产品比北京岭秀大的和棠瑞著，这两个项目都取得了不错的销售业绩，把北京岭秀夹在了中间。

所以，解题北京岭秀，切入点还是在产品上。

由于特殊的历史背景，从2016年底开始，限竞房土地拍出了高溢价，很多企业拿到地后发现怎么算都亏本，于是2017年市场上掀起了一股限竞房别墅风潮。简而言之，就是做小面积的别墅，单层面积在50-60平米，迎合刚改人群住别墅的心思。

限竞房别墅推出初期，也在市场上取得了不错的业绩，比如孙河区域的北京院子二期，就因限竞房别墅的设计成为网红，每次推出都是一抢而光。

但是，孙河和平谷的地理位置不同，孙河客户多是城内外溢的改善客群，平谷客户则是本地刚需、改善和北京主城内外溢的度假、休闲居住需求。

在平谷做别墅产品，就应该向龙湖和棠瑞著那样，做大面积、高舒适度的度假别墅，尤以合院产品为佳。

北京岭秀样板间推出的时候，就有业内人士指出，项目仅有两种户型，而且两种产品的面积和价格差距没有拉开，总价价差只有40万元左右……

北京岭秀的叠拼别墅产品，总价470万元/套起，还不带精装修。加上装修款，没有500万元是下不来的，显然超出了平谷当地改善客群的置业预算。如果吸引主城外溢的购房人群，220平米上叠和260平米下叠的空间又显得不够大。

叠拼别墅产品往往通过更大的单层面积或者更大的面宽设计吸引客户关注。而北京岭秀不到7米的南向面宽，尺度与“70/90”限竞房相差无几，室内缺少电梯设计也让居住少了别墅的味道。

主城外溢的客户很多都是冲着“大独栋”、“大花园”来的。现在调整，一切还来得及。

北京岭秀由三个地块组成，目前仅在一个地块上做了产品设计和开发，其他两个地块还没有动。如今对其他两个地块做产品调整，加上碧桂园的超强营销能力，北京岭秀激活，仍然可期。