上海静安闸北合并5年累计涨64%，新静安均价已达10万/平方米

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-11 08:48

2015年，上海的十大新闻中，必有一条是静安区与闸北区合并为新静安区。2015年11月4日，上海市政府正式宣布静安区与闸北区合并，一石激起千层浪。

在当时，对于许多老上海而言，这两个区的合并多少有些“门不当户不对”，然而5年后的今天，当我们再次审视原闸北新静安这块区域时，它再也不是原本“棚户区”的代言词，它正以“大宁国际”为核心，扩张式发展，目前已然成为了上海市中心区域新一代高端住宅聚集区。

在这5年期间，金茂府、静安府、静安慕舍等炙手可热的“网红盘”纷纷崛起，随着宝华、金茂、融创、华发、华润、仁恒等知名开发商的入驻，新静安也凭借其自身实力和超强规划迅速向前迈进。

2020年2月18日，上海市北高新以21亿元摘得园区N070501单元22-02地块，随着该地块成功摘牌，“静安市北国际科创社区”项目完成了其最后一块拼图，新静安也迎来了第二个转折点。

11月7日，市北高新集团总裁陈军在仁恒静安世纪营销中心举办的“对话静安国际科创社区，共叙时代人居理想”的媒体品鉴圆桌会现场表述，市北高新园区是静安推进“一轴三带”发展战略，实现“全球服务商计划”的核心组成部分，也是对接上海全球科创中心建设，推进“3+5+X”产业布局的重点发展区域。

目前，面积约 3.31 平方公里的市北国际科创社区拥有21家跨国企业总部，60余家行业龙头企业，300余家大数据/人工智能企业，总企业营收已达到2000亿，将于2024年落地。

值得一提的是，新老静安合并之后至今，其房价也从2015年的均价63012元/平方米，涨至如今的103341元/平方米，5年累计涨幅高达64%，在苏州河以北的四个老城区杨浦、虹口、闸北、普陀中名列前茅。

随着2024年新静安市北国际科创社区的落地，未来新静安区域的市场空间可以想象，截止至2020年10月，老静安的新建商品房成交均价为127203元/平方米，未来新静安区的市场均价也或将向老静安越来越靠近。

头部房企聚集新静安，5年累计涨64%

2019年6月，仁恒以34.32亿元总价拿下静安区市北高新园区18-03地块（仁恒静安世纪项目），拍下此块地后，标志着这片区域聚集了华润、华发、融创、金茂、仁恒、招商等一众头部房企。

自2015年底，静安区宣布扩容，与闸北合并之后，以“大宁国际”为核心的原闸北区域，成为了两区合并后受益最大的区域之一。

从2015年至今的新静安成交均价来看，CRIC数据显示，2015年时，原闸北区域新静安的新建商品住宅成交均价为63012元/平方米，进入2016年之后，全年均价被抬升至81146元/平方米，随后一路上涨，截止至2020年10月，新静安新建商品住宅成交均价已达103341元/平方米，5年累计涨64%。

上海市部分区域成交均价（元/㎡）

数据来源：CRIC

究其缘由，主要是因为环大宁地区作为新静安“一轴三带”的重要组成部分，“十二五”以来，环大宁地区积极推进产业结构调整和城区功能建设，经济转型发展成效显著，城区功能配套不断完善，成为上海新兴板块以及北上海重要的区域中心。

自从闸北与静安合并后，新静安区域开始整体腾飞式发展，在这过程中，环大宁地区的经济实力稳步增强，截至“十二五”期末，环大宁地区企业实现区级税收12.64亿元，占区级一般公共预算收入的14.3%,以商业商务、休闲娱乐、影视动漫、数字媒体展示、电子商务、软件通信为主的产业体系基本形成。

同时，环大宁地区的城区建设也在有序推进，如大宁音乐广场、大宁中心广场（三期、四期、五期）、大宁中心中环广场、新体育中心等重大建设项目的推进落实。

也正是因为如此，在这期间，区域内高品质楼盘纷纷涌现，2015年大宁金茂府以套均588-1550万的价格开盘，创下了1个小时21.2亿元的销售记录，也定义了板块居住体验和价格的双重天花板。

随后华润华发双500强企业联袂打造的静安府很好的接棒，2016年静安府以8.8万均价开盘，277套房源当天基本售罄，吸金30亿。

据最新房价数据显示，部分静安府二手房已达12万/平方米、金茂府二手房部分则已达13万/平方米。

“十二五”规划后，上海“十三五”规划中，新静安战略布局对区域发展提出明确要求：“按照静安“一轴三带”战略布局，环大宁地区位于中环两翼产城融合发展集聚带的南翼，要与北翼的市北高新园区一起，凸显“创新创意、产城融合”特征，推动产业园区、商业街区、大学校区、居住社区等联动发展，打造上海宜居宜业的示范区域。”

据了解市北高新园区以“打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”为总体目标，总建筑面积达到了126万平方米，其中办公面积43万平方米、商业面积5万平方米、住宅面积22万平方米，项目总投资达240亿元，预计2024年全部建设完成。

随着2024年市北国际科创社区的落地，势必会成为继环大宁地区后又一新的增长极，未来的市场空间可以想象。

截止至2020年10月，老静安的新建商品房成交均价为127203元/平方米，随着新老静安的共同发展，未来新静安区的市场均价也或将与老静安越来越接近。

高起点、高规划”下的高端国际社区

据了解，仁恒静安世纪项目所在便位于市北国际科创社区的中心区域，为仁恒、华润、招商三家头部房企联合开发，这三家房企在高端住宅打造上都颇有建树。

在“高起点”“高规格”的“高规划”下，仁恒静安世纪沿袭仁恒国际社区高端产品系——公园系产品标准，邀请国际设计大师——天价豪宅缔造者“李玮珉”、园林界奥斯卡的POK Kobkongsanti和上海天华建筑设计联合打造。

据了解，项目占地面积2.78万平方米，总建筑面积约6.95万㎡，容积率2.5。产品规划为14-18F小高层住宅，共10幢，总户数为737户（含自持及保障房)，可售522套。

从建筑本身来看，在新静安一系列知名“网红盘”的包围下，仁恒静安世纪很好的做出了属于自己的特色，如距离仁恒静安世纪约1.5km的金茂府、距离仁恒静安世纪约1km的静安府，这些项目的外立面均是采购仿石喷涂+局部石材的设计手法。

仁恒静安世纪为了打造静安又一个标杆，很好的同区域红盘有做出了一定的区隔度，如采用天华建筑最高居住设计标杆“Premium”作品——超越过往的黑金之作。

项目沿街立面采用“形体切分法”，采用大面玻璃，金属质感，时尚线条，以及成本更高的木纹铝板，令建筑有机融入CAZ国际科创社区城市生长界面；内部立面以“五层高度切分”，营造近人尺度的洋房体验感。

从社区景观来看，项目方力邀蜚声全球的TROP景观设计公司，是泰国超半数顶尖豪宅、东南亚众多奢华度假酒店的缔造者。此次，创始人POK大师首入静安，结合“西方理性思维”与“东方美学标准”，以东方传统“彩云追月”文化理念融合当代世界园林生活哲学。

仁恒静安世纪强调园林景观的打造注重全年龄段人群的生活需求，采用围合公园式景观，从人与自然、建筑、空间三者关系出发，以星级酒店式尊崇礼遇，融入东南亚景观独有的气韵美感与意境，将艺术、生活、空间完美融合，让每一位业主都能在国际都会快节奏生活中，收获静谧幸福的人居体验。

从公共空间布局来看，该项目致力于打造的国际化社区生活，不止于建筑或园林本身，更在于社区氛围的营造和生活方式的提供，涉及每一个生活细节的全方位表达。

项目拥有约1500平米Hotel国际会所，包含恒温阳光泳池、健身会馆、瑜伽室、休憩区等多功能场域，同时兼顾文化休闲、亲子活动功能，满足不同家庭的喜好和需求，礼遇都心精致生活。

168席压轴房源，将于本月一次性推售

据了解，仁恒静安世纪一期354套房源，已于开盘当月全部售罄。二期168套，建面约106-126平方米的世纪收官力作，将于本月一次性推售，认筹也将于近日全城盛启。

此次仁恒静安世纪项目推出压轴168席房源，建筑面积106-126平方米，在这其中106平方米的3房2厅2卫户型历经数百组中产客户家庭结构和品质需求的分析和考验。

建面约106平方米的品质三房拥有媲美大平层户型的舒适感与尺度感，整体空间全明通透，三开间朝南，并拥有超80%得房率，南向约4.8米阔景阳台设计更是尽可能地增大窗墙比，在落地双层中空LOW-E玻璃的配置下，极大地发挥了采光与通风。

同时，通过约3.6米大宽厅，餐、客双厅一体化设计，可容纳3-8人同时聚餐，这对于家里有二胎三胎甚至是三代同堂的家庭来说，非常有吸引力，其约6平方米厨房的U型格局，以家务动线为中心的设计动线，符合人体功能学设计。

五重收纳系统，也是该106平方米户型独有的创新之处。从玄关收纳、一体化定制橱柜收纳、主卧衣帽间收纳、盥洗室收纳、镜面柜收纳，根据不同空间的不同隔离，小到饰品、大到衣服外套，均能实现合理收纳。

除了设计本身之外，仁恒静安世纪对室内精装空间的品牌也颇为用心，甄选杜拉维特、伊莱克斯、弗兰卡、滨特尔、高仪、TOTO、松下国际等国际品牌，自带中央空调、新风系统、地暖、净水系统等配置，及品牌燃气灶、抽油烟机、蒸烤一体机等处罚全系配套，真正做到替购房者考虑到每一个细节，为生活留出更多可能。

2020年，上海整体的房地产市场发展相对平稳，这也是多年来一直坚持调控的效果，在长期坚守“房住不炒”的大前提下，我们认为，上海目前的整体房地产发展情况较为健康，并已做到相对平稳健康发展。

在房价方面，上海中高端改善需求一直较为坚挺，作为近几年崛起的新静安区域，从2015年起新建商品房均价就一直走高，在这样的背景下，受“限价”政策影响的仁恒静安世纪销售均价颇具吸引力，同时再加上仁恒公园系产品高标准要求下的国际设计大师团队，也不难理解为何一期354套房源迅速售罄。

从目前来看，由于上海核心区域新盘一直相对较少，106-126平方米面积段的户型也较为适合中高端改善需求及二孩家庭，预计此次168套房源也将迅速销售完毕。

从未来来看，上海“十三五”规划中，新静安战略布局对区域发展提出明确要求，环大宁地区要与北翼的市北高新园区一起，打造上海宜居宜业的示范区域。在静安闸北合并后，原静安区的品牌效应、财政实力与原闸北区的存量土地资源将有效结合、互补发展，未来静安闸北之间的价差也或将逐渐变小。

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