下半年多城收紧房贷政策，三季度居民购房杠杆率小幅下降

  11月4日，易居房地产研究院发布《2020年三季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，三季度多城收紧房贷政策，居民购房杠杆率小幅下降。数据显示，2020年三季度，全国居民购房杠杆率为31.6%，环比下降0.5个百分点，同比上升0.3个百分点。进入下半年以来，全国已有深圳、沈阳、常州、唐山、无锡等多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，进一步明确了中央房住不炒的政策态度。三季度住户部门杠杆率继续上升。2020年三季度，我国住户部门杠杆率上升至61.4%，环比上季度上升1.7个百分点，同比去年同期上升6.3个百分点。可以看到，2020年一季度以来住户部门杠杆率上升速度有所加快，这与受疫情影响一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也远低于正常情况，导致过去四个季度GDP总额较低有关。三季度我国经济运行稳步恢复，前三季度GDP增速已转正。随着经济增长的持续恢复，预计四季度住户部门杠杆率上升的速度会明显放缓，明年一季度则会大幅下降。

  易居研究院研究员沈昕表示，在政策环境不发生大变化的情况下，居民购房杠杆率大概率将稳定在目前位置，不会再出现类似2016年时居民大规模加杠杆推动房价大涨的情况。并且考虑到2016年以来全国多数城市房价已大幅上涨，目前仍处于高位，在限购限贷等需求端政策不放松的情况下，房价短期内也不存在大涨的基础，预计四季度百城房价环比涨幅将小幅收窄。

  易居房地产研究院的报告显示：

  1、个人住房贷款余额走势

  从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。

  数据显示，2020年三季度末个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季度末持平，比上年同期低1.1个百分点。

  受疫情影响，2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降26.3%，因此个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大。二三季度商品房销售面积回升，全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度比一季度收窄。由于银行批贷放贷需要一定时间，房贷增速回升可能略滞后于商品房销售回升。四季度，全国商品房销售面积预计还将继续回升，个人住房贷款余额同比增速有可能转为提高。

  2、个人住房贷款余额新增额走势

  这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2020年三季度，个人住房贷款余额新增12300亿元，环比小幅增长2%，同比增长13%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。今年以来，个人住房贷款余额新增额持续小幅上升，这是由于疫情后货币政策略转宽松，不过目前距离2016年的高点仍有不小差距。

  从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2020年三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为29%，环比和同比分别增长5个百分点和2个百分点。

  观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，该指标连续刷新历史最高值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年以来，该指标呈震荡下行趋势，说明个人房贷在总信贷中的占比得到了较好的控制。2020年一季度该指标大幅下降，二三季度上升，从历年情况来看，四季度大概率还会继续上升。

  3、全国居民购房杠杆率走势

  数据显示，2020年三季度，全国居民购房杠杆率为31.6%，环比下降0.5个百分点，同比上升0.3个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年以来，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%-32%的区间稳定下来。

  今年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房。但需要看到的是，自4月以来，5年期LPR已连续7个月未调整，融360大数据研究院监测的数据显示，10月全国首套房贷平均利率与上月持平，今年以来房贷利率九连降的趋势终结，拐点已经出现。进入下半年以来，全国已有深圳、沈阳、常州、唐山、无锡等多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，进一步明确了中央房住不炒的政策态度，三季度全国居民购房杠杆率小幅下行，预计四季度可能还会继续小幅下行。

  4、全国居民购房杠杆率与百城房价指数关系

  比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行，二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。2019年一二季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行，四季度杠杆率小幅上升，百城房价指数环比涨幅收窄至0。

  2020年上半年，全国首套房贷利率持续下行，全国居民购房杠杆率小幅上行，百城房价指数环比涨幅也连续小幅上行。三季度居民购房杠杆率小幅下行，房价指数则继续小幅上行。在政策环境不发生大变化的情况下，居民购房杠杆率大概率将稳定在目前位置，不会再出现类似2016年时居民大规模加杠杆推动房价大涨的情况。并且考虑到2016年以来全国多数城市房价已大幅上涨，目前仍处于高位，在限购限贷等需求端政策不放松的情况下，房价短期内也不存在大涨的基础，预计四季度百城房价环比涨幅将小幅收窄。

  5、全国住户部门杠杆率走势

  国际清算银行公布的居民杠杆率，指的是一国和地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上，国际清算银行同国际货币基金组织保持一致，采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。

  从历史数据来看，2007–2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平，2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度，国际金融危机发生后，随着“四万亿”刺激政策的推出，房地产市场快速回暖，住户部门杠杆率快速上升，此后至2012年底，上升趋势减缓。2013年一季度，住户部门杠杆率达到31%，首次突破30%，此后连续快速上升至今。2020年三季度，我国住户部门杠杆率上升至61.4%，环比上季度上升1.7个百分点，同比去年同期上升6.3个百分点。可以看到，2020年一季度以来住户部门杠杆率上升速度有所加快，这与受疫情影响一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也远低于正常情况，导致过去四个季度GDP总额较低有关。三季度我国经济运行稳步恢复，前三季度GDP增速已转正。随着经济增长的持续恢复，预计四季度住户部门杠杆率上升的速度会明显放缓，明年一季度则会大幅下降。

  国际清算银行公布的数据显示，2019年末，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为61.6%，发达经济体为73.5%，新兴市场经济体为43.1%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场经济体平均水平。但需要看到的是，在我国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2019年末的75.4%，同期日本住户部门杠杆率从59.5%降至59.1%，欧元区国家从60.4%降至57.9%。

  6、全国住户部门贷款余额/存款余额走势

  全国住户部门贷款余额和全国住户部门存款余额的比值变化，也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。2007年一季度-2009年一季度，住户部门贷存款余额比例在20%-30%之间小幅波动。2009年二季度开始，住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升的趋势，2016-2018年呈加速上行趋势，这与2016年以来住户部门贷款余额增速较高有关。住户部门贷存款余额比例从2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期间上升了40.8个百分点。2019年以来，住户部门贷存款余额比例继续小幅震荡上升，但相比之前几年上升幅度明显变缓。2020年三季度该比值为66.7%，略高于去年同期。

  近年来住户部门贷存款余额比例持续上升，与存款余额增速持续下行，贷款余额增速持续高于存款余额增速有关。住户部门存款余额增速持续放缓，可能有多方面原因。一是与居民消费观念的转变有关，过去大多数居民的节约型消费方式已不再是主流，与之相应的高储蓄率也逐渐降低。二是与居民代际更迭有关，目前，80后、90后已逐渐成为消费市场的主力，他们不再像父辈、祖辈那样热衷于储蓄。三是理财方式发生了变革，银行理财产品、互联网理财产品等分流了一部分的银行存款。四是实物类资产住房正在成为中国家庭资产的重要组成部分，越来越多的居民热衷于将货币类资产的储蓄存款和理财产品转化为房产。住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关，从央行公布的数据来看，2008-2019年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-55%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分。

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