定了，国家为房地产发展定调，未来五年，4大方向影响着购房者

　　如果说过去5年，是全面落实房子是用来住的不是用来炒的这个定位，那么接下来在此基础上，会有什么样的指导思想呢？这也决定了未来调控的方向。

　　10月30日，官方在回答关于未来5年规划建议问题时提到，将全面促进消费。而在展开的阐述中，有一句表述是“促进住房消费健康发展”，引发了房地产行业的普遍关注，各种解读也纷至沓来。

　　这对未来房地产有了清晰地定调，至于调控该如何制定也一定会受到这个指导思想的影响，对未来的房地产发展方向划定了清晰的路线。

　　1、“促进住房消费”肯定了房地产对各行业的带动作用。

　　众所周知，房地产的确是一个能把产业链上无数个行业都能带动起来的重要行业，比如说建筑、建材、规划设计、钢铁、纺织、家电、家具、装饰、绿化等几十个强关联产业。

　　促进是一种鼓励，一种利好，是对众多行业提振信心的策略。但要知道，不是以前一些专家所说的房地产万能论，好像有了房地产就会有一切，没有房地产就寸步难行。这些专家的话我们应该辩证去看待，不能完全否认，但是绝不是一刀切。

　　就拿这次提出的住房消费来说，该怎么理解呢？房地产本身就兼具自住和投资属性，哪一个都不可或缺。但是此前由于二者之间的关系有点错位，被过度投资化，而对住房自住功能忽略得比较多。房住不炒之后就是对住房居住功能属性的重新定位。

　　“住房消费”是适时提出的，与当前大环境有关，都在强调拉动消费，而住房本身也是商品的一种，在促进全面消费的形势下，作为大宗、耐用消费品代表，住房被国家纳入消费范畴，很明显是对买房行为的肯定。

　　也就是说，无论政策怎样，房地产消费并不是打压，而是鼓励。其实住房消费一直是有的，但是被炒房所覆盖了，大家听到的不是投资就是炒房，最后弄得好像买房等同于炒房了。

　　这次重提住房消费是一个积极信号，尤其是对刚需购房和改善购房的肯定，这才是真正的消费。

　　2、“健康发展”再次否定了炒房，“稳定”才是房地产的主题。

　　除了促进住房消费，就是住房消费的“健康发展”，从这个角度来说，房地产肯定还是要发展的，而且必须健康发展。如果像前些年，房价越调越涨肯定不健康，居民过度投资住房肯定不健康，房价大涨不健康，大跌同样不健康。

　　既要保障促进消费拉动经济增长，同时又不会过多加大普通购房者比如刚需和改善人群的压力，这才是最健康的房地产发展，哪一方面忽略了都不健康。

　　事实也证明，过去对房地产调控的坚持，对房住不炒的坚决落实，保证了房地产市场的稳定态势。最近，住建部就在《人民日报》刊文称，住房发展向住有所居目标大步迈进。房地产市场保持平稳健康发展，基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

　　再次印证了调控的正确性，彻底走出了越调越涨的怪圈，效果明显。接下来就是如何在保障此基础上，实现对真正购房者的最大让利。不会再一提房地产就想到又可以炒房了，房价又要大涨了。

　　3、被误伤的刚需和改善购房者或得到释放，利好政策或推出。

　　政策最难点就在于既要打击投机炒房，又要保障刚需改善人群不受影响，事实上，太难了。但是随着房地产调控常态化，房地产长效机制逐渐形成，房地产市场步入稳定趋势，炒房的空间越来越小了。是时候针对刚需和改善人群出台利好性政策了。

　　此时提出了“促进住房消费健康发展”正是对刚需和改善等自住型购房来说的。既要释放住房市场合理化需求，又可发挥消费对经济增长“稳定器”作用，是一种全新的平衡与把握。

　　2020年11月1日，经济学家马光远就发文表示，现有房地产政策虽然一方面抑制炒房，但另一方面也误伤了很多基本居住需求。比如首套房首付太高，改善型住房首付甚至到了80%！中国未来的住房消费主要是改善型，马光远建议，改善型的首付应该下降到30%以下，改善型不是炒房。但对于三套及以上的，应该禁止贷款、提高税费，同时对转让周期进行限制，甚至还可以征收有关房地产的税。

　　虽然马光远的建议不太可能实现，但我相信，接下来政策一定会在这方面下功夫了，因为提出了促进住房消费健康发展就一定会有针对自住购房者的优惠政策。

　　4、汽车和住房都可能“由购买管理向使用管理转变”，强调后期使用规范化管理。

　　我记得北京的汽车限购和住房限购是前后脚，现在汽车调控面临着巨大的调整，那住房市场呢？

　　这次提出“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展”，汽车和住房是在一起说的。这一点张大伟跟我都注意到了。他分析称，（向使用管理转变）就是提高部分场景的使用成本，对车辆进行引导使用。可能逐渐解除限购，从使用角度增加使用成本，加强各种相关业务规范化管理。

　　我认为，住房限购虽然不可能一时退出，但它毕竟是权宜之计，随着长效机制的确立，不排除跟汽车的研究方向一致，也就是说不限制你的买卖行为，更注重调节你的使用行为。比如对后期的一些财税制度的建立，这样就更加符合市场。

　　5、存量时代来临，住房租赁和老旧小区改造将有更大发展机会。

　　传统的房地产模式已经面临着巨大的变革，存量房时代到来。“促进住房消费健康发展”还会对租房和城镇老旧小区改造提供更好地发展机会。因为只要是让住房使用权中能够带来消费的新动能，就是健康发展的核心。

　　使用权价值是包括购房者自住和对外出租，这其实都是住房消费的重要组成部分。无外乎就是提升居住品质，最近如火如荼的城镇老旧小区改造工程就是自住改善需求。

　　还有就是一定会有大量的人是租房的，过去这一块监管少一些，未来无论是对整个环境的提升还是监管都会更加努力。这样把多余的房子租出去，同样会拉动消费促进经济增长。

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