房地产缺席“十四五”,多数城市土地成交溢价率下降

上海易居房地产研究院11月02日发布《2020年10月40城土地市场报告》，该报告显示:

40城地市继续降温：成交量微增，成交价、出让金和溢价率均下降。目前溢价率短期有筑顶迹象，在政策收紧下，预计未来几个月或将有所下降；土地出让金已经连续4个月下降；成交价延续下跌趋势，仍有一定下行空间。十九届五中全会提及继续推进城镇化和区域发展，而并未明确提及房地产市场发展。8月份土地市场已经出现短期拐点，9、10月，多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规，40城土地市场继续小幅降温，政策不会放松，预计未来几个月仍将稳中有降。

一线城市地价平稳，成交量下降；二线城市地地价从高位回落；三线城市地价微跌，成交量下降。具体城市上，溢价率为0的城市为7城，和9月持平。相比9月，10月溢价率小于5%的城市明显增多，可以看出大多数城市土地市场的降温趋势。

易居研究院研究员王若辰表示:十四五规划中未明确提及房地产市场，但城镇化和区域发展仍被提及。这说明房住不炒的大方针不会改变，但未来房地产市场仍将主要受益于中国城镇化的大趋势而发展。

报告主要内容如下：

一、40城整体：成交量微增，地价、出让金、溢价率下降

1、土地成交建筑面积：10月成交建筑面积环比增长1%

2020年10月，40个典型城市土地成交建筑面积5473万平方米，环比增长1%；同比增长35%。10月成交量相比9月略有增长，接近年底，通常房企有一定的补库存需求，使得土地成交量在最后两个月，特别是12月份有较明显增长。但就今年来说，在“345”新政的影响下，房企明显补库存的可能不大。

2020年1-10月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积47889平方米，同比增长10%。

2、土地出让金收入：土地出让金连续4个月下降

10月，40个典型城市土地出让金收入为2412亿元，环比下降11%，同比增长46%，已经连续4个月下降。

2020年1-10月，40个典型城市土地出让金累计收入26752亿元,同比增长21%。

分城市来看，2020年1-10月，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、北京和宁波，其土地出让金总额分别为2344、2227、1862、1654和1530亿元。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为浙江和江苏的核心城市，以及部分中部省会城市。

3、土地出让均价：环比下跌2.5%，同比上涨11%

10月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5665元/平方米，环比下跌2.5%，同比上涨11%，预计未来几个月地价仍有调整空间。

4、土地成交溢价率：16.3%，有所下降

10月，40个典型城市土地成交溢价率为16.3%，与9月相比下降0.6个百分点。2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但处于逐步抬升的趋势中，目前溢价率有筑顶的迹象，在政策收紧下，预计未来几个月或将有所下降。

分城市来看，10月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为兰州、西安、金华、深圳和东莞，土地成交溢价率分别为77%、47%、42%、37%和36%。10月，溢价率为0的城市为7城，与9月持平。相比9月，10月溢价率小于5%的城市明显增多，可以看出整体的降温趋势。

二、城市分类：二线城市地价或开始下跌

1、一线城市：地价微涨，成交量下降

10月，一线城市土地成交建筑面积为339万平方米，环比下降23%，同比增长33%。1-10月，累计成交建筑面积为4153万平方米，同比增长42%。相比2019年，2020年一线城市市场复苏比较明显。10月，6个月移动平均成交价为15215元/平方米，环比上涨1.4%，同比上涨5.4%。

2、二线城市：量升价跌

10月，二线城市土地成交建筑面积为3609万平方米，环比增长9%，同比增长28%。1-10月，土地成交建筑面积为33321万平方米，同比增长2.6%，涨幅略有扩大。10月，6个月移动平均成交价为5287元/平方米，环比下跌2.5%，同比上涨9%，10月成交价已经开始从高位回落，预计政策收紧下，未来几个月地价将继续下跌。

3、三线城市：成交价微跌，成交量小幅下降

10月，三线城市土地成交建筑面积为1525万平方米，环比下降8%，同比增长58%。1-10月，土地成交建筑面积为10415万平方米，同比增长29%。6个月移动平均成交价为3444元/平方米，环比下跌0.7%，同比上涨27%。

三、结论和趋势：未来几个月地市将稳中有降

9、10月，多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规;十九届五中全会提及继续推进城镇化和区域发展，而并未明确提及房地产市场发展。8月份40城土地市场已经出现短期拐点，9、10月份继续小幅降温，政策不会放松，预计未来几个月仍将稳中有降。

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