金辉控股在港成功上市,开启公司发展新篇章

10月29日，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”，股票代码9993.HK）正式在香港交易所挂牌上市，成为2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业，也是下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企。金辉成功登陆港交所，得益于其前瞻性区域布局、产品定位和稳健的财务。

前瞻性布局二线及核心三线城市，推动并支撑业务规模增长

房地产开发业务始于土地，而土地区域位置和所处城市发展趋势也在一定程度上影响着企业开发业务的发展空间。金辉控股近些年能够快速发展，主要得益于其审慎的土地策略及前瞻性布局。在坚持“全国布局、区域聚焦、城市领先”策略指引下，金辉控股积极布局重庆、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、郑州、福州等重点城市群内的二线城市，同时还兼顾有发展后劲的佛山、惠州、泉州等三线城市，这类城市在都市圈发展、区域一体化推动下，经济发展势头好、人口持续流入，为城市房地产市场增量提供了较大发展空间。

图1：金辉控股全国城市布局情况

近年来，金辉控股通过严谨审慎的获地策略和灵活高效的获地方式，以相对低的土地收购成本在具有强大增长潜力地区的战略性地段积累了优质的土地储备。截至2020年7月31日，金辉控股拿地布局覆盖了全国五个城市群内的31个城市，总土地储备达2908万平方米，其中81.4%位于二线城市，11.9%位于核心三线城市。根据中指研究院数据显示，2020年上半年，20家代表房企61%的销售业绩来源于二线城市，金辉控股大规模且具有战略性在二线及核心三线布局，将持续推动和支撑业务规模增长。

图2：金辉控股土地储备情况

产品聚焦首置首改，助推业绩持续快速增长

据招股书数据显示，金辉控股近三年年收入持续增长，由2017年的118亿元上升至2019年的260亿元，年复合增长率达48.5%，2019年年收入增幅高达62.6%，高于不少头部房企增速。金辉控股业绩持续快速增长，除受益于前期布局外，还得益于其专精刚需首改的产品定位。金辉控股专注于为首次购房者和首次改善型购房者提供优质、多样化的住宅物业，其核心产品“优步系”和“云著系”就是分别围绕首置及首改客户打造的。截至2020年7月31日，金辉控股160个项目中有56个项目为优步系，39个项目为云著系，其权益总建筑面积占总权益建筑面积的比重分别为32.1%及25.7%。

图2：金辉控股土地储备情况

近年来，金辉控股销售规模一直稳居中国房企40强，我们认为其业绩快速稳步增长离不开其专精刚需首改的产品定位。一方面，近年来随着新型城镇化进一步推进及楼市调控逻辑发生改变，投资投机需求被进一步遏制，首置及首改客群成为市场上基数最大客群，为市场发展提供了广阔空间。另一方面，首置及首改需求因为具备较强的“刚性需求”特征，受市场波动影响较小，且在减税及首付比例方面更易得到政策支持、受到调控政策的影响也较小。以刚需首改产品为主导产品，有利于产品去化，加快销售资金回笼。根据此前披露的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，金辉控股已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，平均回款周期35天，为金辉控股提供稳定的现金流保障。

财务指标优质，实现有质量的稳健增长

如果说区域布局、产品定位为金辉控股持续增长奠定基础，那么持续优化的财务指标、盈利能力，则是其高质量稳健增长的基石。据招股说书显示，2017至2019年，金辉控股毛利润由38亿元增长至57亿元，年复合增长率为22.2%，2020年前四个月毛利率为26.6%，较2019全年提升4.8个百分点。

图3：金辉控股近三年毛利润及净利润变化情况

在营收、利润持续增长的同时，金辉控股也持续改善债务结构。截至2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率降低至46.6%，负债水平优于行业大多数公司。截至2020年7月31日，金辉控股在手资金158亿元，较年初增长18%，加上上市再融资，其现金储备能力不断增强。鉴于金辉控股的稳健增长，年内获得惠誉、联合国际等评级机构的肯定并上调评级。

“三道红线”新规背景下，房企融资将进一步收紧，金辉控股成功登陆资本市场将有利于其拓宽优质融资渠道、改善债务结构，为其进一步增加优质土储、扩大市场、巩固市场地位提供充足的资金保障，为其未来的发展带来新的契机。

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