广州楼市:有人全身而退,有人泥潭中挣扎

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-29 23:15

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提问：广叔好！已婚。购番禺祈福青怡居二手房产一套，纯居住，作婚房，装修不错。问：马上添丁，考虑面积大的房子满足居住，周边配套成熟，满足居住舒适、安静的需求；同时房子有升值空间。1、购买亚运城的心，性价比高户型好但无升值空间，放弃。中铁建花语，单价太高，担心买在顶峰？2、缤纷汇目前房价已是顶峰吗？满足居住只能出手大户型169，可以吗？考虑3-5年大概率因工作原因再出手169，此方案可行？3、如果纯居住，改善面积，生活舒适，请广叔推荐一下？4、想买二手小面积祈福别墅，因房龄老，请广叔给意见？

回答：你好。1、花语岭南北向两条高速交错，片区发展受阻，离未来地铁祈福站也不是很近，总的来说价值一般。2、缤纷汇地铁站建好，还有一点空间。大户型自住是不错的，投资流动性弱。3、具体潜力大的板块，详见内部分享！4、楼龄较老的别墅自住可以考虑，投资不是很好。

提问：你好广叔，现在科学城上班，珠江嘉园有一套房子，出手能回160左右，由于现在二胎，考虑换科学城或老黄埔有学位的新房或次新的房子，能给点建议吗？

回答：你好。珠江嘉园没地铁，环境和配套都不好。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，200-250w，考虑：1.科学城科城山庄的小两房，2.知识城八十来方新房，3.车陂1室1厅，类似天朗或翠拥，4.番禺广场的东华花园三房，纯投资的潜力的话？当然投资二手比新房好点可以租抵贷

回答：1、可以考虑的，科城山庄近地铁、黄埔区政府。2、知识城还要很长时间，发展也有一定的不确定性，不如眼下的科学城，蓄势待发，指日可待。3、车陂一房还是算了。4、东华花园可以做个短线投资，18号线的带动效果明显，东华花园也属于刚需上车房，总价低，很是抢手的，楼梯房是有一点影响。

总结看，方案1较为稳健可靠。建议首选方案1，次选方案4

提问：你好广叔，广州万博的万科现在4万多了还有机会吗？东圃好多房子有点旧，看不准。本人广州住宅一套有贷款，手上小几十万子弹有办法买房吗？

回答：你好，万博和东圃鱼珠板块为什么值得投资？ 1、双方定位：一个是番禺区级的定位，一个是广州市级的定位 2、价格梯度：鱼珠目前成交大致3.7-4.5之间，平均来看，万博的成交大致在3.2-3.8之间，鱼珠略高 3、站在现有时点：未来这两个地方的确定性来看，肯定都没有问题，只是番禺万博会稍快（以18号线南村万博站通车为标记），鱼珠这么大一个工程，后续的时间应该是比较久，但确定性也是毋庸置疑的。 4、鱼珠的通勤和居住属性高于番禺万博，万博的杠杆和投资属性略好于鱼珠子弹不同，打法也不同，尽量把子弹扩充到100左右，选筹范围更大。

提问：您好广叔，我和我老婆本科毕业三年，目前在深圳上班，社保公积金都有，两人月收入2W多一点，名下都无房产。近期准备购房，因为老婆是广州户口，未来也考虑在广州生活，所以打算在广州上车。目前看，房子投资属性居多，未来三年不会居住，且倾向于新房。因为手头资金有限，60个左右，所以最近看的都是南沙区的总价低的盘，想请您结合我的情况，推荐一些广州有投资潜力的区域和楼盘。另外，疫情过后的阶段，是上车的合适时间吗？谢谢。

回答：你好，广州随着佛山、南沙、花都、黄埔的人才购房变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快，在过去几个月之内低价盘迅速被“扫光” 。广州从去年12月初也开始了一轮的升温，不同于上一波的“珠江新城+天河北”双引擎，这一次是“农村包围城市”先从外部区域开始升温，刚需大规模进场，迅速扫掉低总价的房子。

整体来看，广州今年的时机适合入场。南沙，人少地多，供应大，产业不足，这是弊端，所以投资来说不确定性大。车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔这个区域的上车盘，租售比流通性会更好。

提问：广叔你好，从地段潜力来说，对于无房票的我，是买半限购的白云四镇，还是东部新塘的地铁盘，或是佛山临广,东莞临深呢，首付可凑到50万左右。谢谢！

回答：你好，白云4镇排除，因为潜力一般东莞临深排除，因为已经涨了新塘坑多肉少，现在大家的目光都在黄埔，新塘雪上加霜佛山你就看千灯湖就够了，可以破限购买那里，目前东莞深圳已经涨了，下一波行情自然是广佛，但是以广佛的尿性，慢半拍是正常的，一般广州市中心有起色以后去看佛山都来得及，千灯湖作为佛山这个新一线城市的中心地段，潜力也不低，另外千灯湖离广州市中心其实很近，不少新来广州的外地客在广州上班千灯湖置业。

提问：你好广叔，目前深圳有2张房票，都是无房无贷，手上320万，想选一套3-4房，遇上特别好的考虑适当增加50万左右，两人分别在梅林和竹子林工作，孩子明年上小学；偏向考虑新房，计划远洋天著和润四谁先开就先选谁。但是如果这两处都没选上，备选方面思路就比较凌乱，目前在考虑的新房备选的有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、西丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫。老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾，请广叔帮忙理理思路。

回答：你好， 1.罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入。布吉和罗湖这2个板块在本轮上涨中跑输大盘。最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了；留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）；且再加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。

提问：您好广叔，有两个问题一直很困扰我，1、我在惠州惠阳买了惠阳雅居乐花园，是否值得长期持有5-10年，还是说亏本抛售合适呢？2、在牧马湖新房和龙光城二手房您更建议哪里买，谢谢。

回答：你好，惠州的房子大多是坑，无非就是分两种大坑和小坑，跳出大坑再进小坑有意义吗？如果自住龙光城可以买，纯投资不建议。具体推荐分析参考内部分享！

提问：广叔您好，目前我手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩1岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。请问：学位、居住、投资之间如何平衡才好呢？期待老师的指点迷津。创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。宝安不怎么熟，请问广叔有没有好的推荐呢？谢谢。

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质；但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立；深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。坂田南山和宝安对比，南山想象力更大。孩子才1岁，现在这个情况，你也可以再多看一下。

提问：你好广叔，我目前在南山上班，是深户且有买房资格，目前我的名下无房无按揭记录，现在我有个玩得很好的朋友想我当一次“hp”，请问一下这样操作对我以后的买房资格和按揭有没有什么影响呢？现在很犹豫！

回答：您好，现在深圳买房是要查三年内的离异家庭名下房产，你可能因为这个配合的动作而在三年内没有买房资格了，解决方案是你要再找人结婚组成再婚家庭，所以我建议你收2份婚票钱再配合！还是要多考虑一下。

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