控负债VS保增长“踩线”房企的纠结与取舍

  自8月底地产业内传出“三条红线”融资监管的消息至今，虽然只有短短2个月的时间，但地产行业的竞争态势已经发生了微妙变化。10月26日，广州一幅一线临江宅地进行公开竞拍，最终保利发展以46.9亿元的价格摘得。3天前，广州的另一幅稀缺宅地则为中海地产所竞得。这两家央企均为“三条红线”中的绿档房企，即一条红线都没有触及。

  但放大到整个行业来看的话，不受“三条红线”影响的企业毕竟是少数。根据10月19日国家统计局披露的数据，9月份，房地产行业的新开工、土地购置均出现明显放缓态势。这被认为是“三条红线”影响的体现之一。

  监管的力度还在进一步加大，10月14日，央行金融市场司副司长彭立峰再一次强调，下一步将稳步扩大融资管理规则的适用范围。

  信号已经很清晰，这意味着，除了首批试点的12家房企，未来会有更多的开发商被套上融资“紧箍咒”。降负债压力最大的无疑是“三条红线”都踩中的企业，按照国泰君安的统计，截至2020年6月末，“三条红线”均超标的“红色档”企业有22家。

  据中国房地产报记者了解，这22家房企中，除了中国恒大、富力地产已有较大动作外，其他企业也有了充分的思想准备，并采取了一系列措施，积极应对。“不管在不在试点内，‘三条红线’的监管应该都是要全面铺开的，所以每个企业内部都有个警戒线以及指标要求，比如说今年要调整哪一条线，降负债和保增长之间怎么平衡、取舍等。”某“红色档”千亿上市房企的内部人士表示。另一家房企则透露，该公司已做好一定准备，计划加快周转和回款对冲融资规模缩减的影响，同时更多的利用项目股权融资，在降低负债水平的同时，确保增长所需资金。

  9月底的时候，蓝光发展总裁迟峰也被投资者问及了这个问题，他很干脆的给出了今年的降负债目标，声称2020年公司将匹配发展需求及积极运用经营杠杆、权益杠杆，合理控制扣预后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，未来财务杠杆将较半年度相比稳中有降。

  “三条红线”影响显现

  10月19日，国家统计局公布了2020年1月-9月国民经济运行情况以及房地产行业数据。数据显示，1月-9月房屋新开工面积160090万平方米，下降3.4%，其中，9月房屋新开工面积为20173万平方米，同比下降1.95%。自7月起，房屋新开工面积同比增速便逐月下降，至9月已由正转负，相比7月同比增速已经下降13个百分点。

  土地购置端的下行趋势也很明显，1月-9月，房地产开发企业土地购置面积15011万平方米，同比下降2.9%，降幅比1月-8月扩大0.5个百分点，相较7月即将转增的跌幅已然扩大2个百分点。

  克而瑞表示，随着金融监管力度的持续收紧，三季度企业投资金额显著下滑，尤其是9月份，销售TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。

  这应该是在监管部门预期中的市场变化。在行业数据公布前5天，央行金融市场司副司长彭立峰已经在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。他强调，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

  而从中国恒大、富力地产等企业近两个月已连续采取多种降负债措施的表现来看，“三条红线”的监管效果还是很突出的。也因此，彭立峰重申，下一步将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

  根据国泰君安的统计，截至2020年6月末，“三条红线”均超标的“红色档”企业有22家。分别是：中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展、铁建房地产、蓝光发展、首开股份、华发股份、泰禾集团、电建地产、金融街、光明地产、协信远创、华远地产、珠江投资、新湖中宝、广宇发展、住总地产、天房发展。

  踩线房企：已有准备 看一步走一步

  按照此前的业内消息，“三条红线”试点实施的房企有12家，他们需要在每月15日前提交监管部门下发的监测表，其中涵盖主要经营和财务指标，表内融资及表外负债情况等，几乎堵住了所有隐藏真实负债的通道。

  权益口径的购地金额是每月需要上报的数据之一，从中可以窥见踩线房企应对“三条红线”监管的策略差异。

  蓝光发展上半年花了320亿元拿地，月均购地金额超过50亿元，而9月份仅新增了3个项目，权益土地款5.54亿元。该公司相关人士表示，公司尚未收到“三条红线”的相关监管通知，目前还是按既定的策略走，但会谨慎一些，9月份拿地应该也是有所控制，在现阶段的控负债要求和未来的增长预期方面，需要适当平衡。

  这跟蓝光发展首席财务官欧俊明在9月底的表态相符。他当时表示，地产行业惯例为上半年拿地较多，下半年随着拿地节奏的控制，及延缓的购房需求在下半年的释放，公司的销售回款会逐渐提升，全年有息负债将会控制在合理范围。

  中南建设前三季度新增了计容建面超过1000万平方米的土地储备，拿地金额突破500亿元，同比增长22.6%。有机构发现，受房地产金融监管趋严影响，该公司第三季度的单季拿地销售面积比较上半年下降了35.4个百分点，强度有所降低。但在“三条红线”执行时间表尚未公布前，这家房企其实并不希望以牺牲增长换取负债率的降低。在中南建设的内部员工看来，公司还是希望能保持稳定的增长，土地肯定还要继续拿。“虽然之前净负债率的绝对值比较高，但这几年已经下降了不少，拿地的空间还是有的，降负债可以通过加速周转等其他方式实现。”

  有着类似心态的“红色档”房企不在少数。华夏幸福对投资者表示，公司暂未接到相关要求，但是公司控负债、改善现金流、促回款的举措上已有些许成效。改善现金流上，在公司加大资源储备投资特别是对商业地产及相关业务的土地投资，以及土地支付金额较去年同期增加27亿元的情况下，上半年经营活动现金流量净额较去年同期仍然取得一定程度的改善。促回款上，上半年公司销售回款率由去年同期的61.5%上升到72.5%。这是华夏幸福继续扩充土地储备的底气，上半年，该公司的土地投资金额仅为241.5亿元，为了进一步加大纳储的力度，第三季度安排的购地预算达260亿元。

  金科股份上半年拿地很积极，购地金额同比增长了接近3成。该公司近日透露，已针对性的制定相关预案，合理的经营策略和调整融资方案。具体而言，未来将主要聚焦于控制融资成本和提升融资效率，持续控制有息负债。同时，从融资品种和融资期限方面进行长期规划，在合作金融伙伴扩展和内部融资的标准化、信息化建设方面进一步加强精细化管理。可以看到，这三方面的举措，并未包含缩减土地投资规模。

  对于这些处于“红色档”但并未进入试点范围的房企而言，“三条红线”就如同那只即将落地的靴子，等待的过程充满了纠结与忐忑。一家“红色档”房企直言，行业到了白银时代，地产也不像以前那么好做了，头部企业抢占了越来越多的市场空间，后面的中小企业不发展很快就会被淹没，而要发展的话，势必会突破红线的指标，这是一个两难的局面。另一家则表示，“三条红线”扩大适用范围的执行细则迟迟未发布，不仅影响了地产股的表现，打乱了不少地方政府的供地节奏，企业也无所适从。“公司没被约谈，不知道该怎么做。但没约谈不代表就没事，只能说往改善的路上去努力，看一步走一步，先处理一条红线，等细则出来再看怎么调。”

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