入住五年,我连房产证的影子都看不到!

来源：大胡子说房，已获授权转载

买房，是一场豪赌。

不仅要赌房产的增值上限，更要赌开发商的无耻下限。

最近，有些开发商的宣传真的是令人叫绝。

先是济南宝某房企私设地铁站牌，站牌做的是以假乱真，最终罚款49万。

同样在济南，另一著名房企国际城项目，承诺配建中学、轻轨经过、三甲医院，最终通通没有，被罚200万。

烟台某项目更是夸张，2013年开盘，2014年全盘入户，承诺的配套统统萎缩，2000多户居民至今还未拿到房产证。

那些宣传时的配套完备，家门口即享美好生活，如今却连房产证都拿不到。

过于美好的承诺，总是要被现实残忍刺破。

爱情如此，买房也是如此！

【1】在宣传上，开发商向来是铆足全力。各项配套不管有没有、不管好不好，总是要挖掘齐全。交通、学区、商业、产业或是物业等往往是水分溢出的重灾区。都说地铁一响，黄金万两，地铁的宣传点是决不能错过的。只要能跟地铁扯上关系，哪怕规划尚未被批复，部分开发商也敢宣传。比如，济南宝能城自己都把地铁站牌给建上了，但是所谓的8号线目前仍处于发改委审批阶段，被驳回与站点变更的可能性极大，这样的宣传显然是开发商卖价的噱头，对于业主来说是极不负责。济南宝能城确实浮夸，但是绝不是孤例。比如青岛的金地自在城，一直以“地铁房”自居宣传，但青岛6号线根本没有规划“海西路”站点。入住业主直到6号线一期工程开建，才发现没有这一站点，但开发商仅回应系政府规划有变，何其无耻呀！

但是真有地铁，就没套路了吗？不管项目距离地铁实际路程多远，部分开发商将距离转化为直线距离，在售楼处规划图看着很近的地铁站，你可能出门开车左转又右转，两三个红绿灯后才能到达。步行能实现吗？根本不能，但有地铁站吗？还真有。比地铁更伤的是学区，孩子的教育最耽误不起。部分项目起初放风引进的是重点名校，但慢慢学区就大变脸，比如南昌某项目，起初声称是在南昌师大附中和南昌外国语学校二选一，但最终落地成了南昌一中，这中间的差距大概是刘亦菲与罗玉凤的落差。还有部分项目，附近确实有好学校，但是学区划片不同，你以为你花同样的价格就能读同样的学校吗？天真，业主入住后发现，同小区不同命呀，在家就能读重点就是个笑话，只能坐在家中看别人家孩子读书，你说气人不气人。再者还有更夸张，宣传时的公寓，拿到房产证赫然写着商办。南京某国企开发商，将商办楼堂而皇之宣传为公寓，业主入住后发现好好的房子，居然是办公楼，竟然住都不能住。商业与产业也是开发商宣传的噱头，安徽某房企宣传小区自带商业，但收房时4000平商业不翼而飞。产业也是一项重灾区，有个4s店就声称附近有汽车产业园的，也是勇气可嘉。部分开发商还喜欢在物业上做文章，购房时宣传一周一次亲子主题活动，24小时全天化服务，一经入住，就变成干啥啥不行，收费第一名！开发商的嘴，才是真正骗人的鬼呀！【2】套路千千万，如何才能不做购房时的傻白甜，你一定要知道以下这些要点！1、一定要看清地铁规划是否通过发改委审批。每年各省市上报发改委地铁审批很多，但被驳回的几率十分高。2018年，43个地铁申报项目中就有13个项目遭遇驳回，驳回率高达30%。因此，如果缺乏对政策的敏感和判断能力，看准发改委的批复进程是最简单的办法。

但是，发改委批复一旦落地，周边房价也将应声而涨。如何跑在涨幅前面，需要对规划进行合理预判。预判的关键就在于政策，对于政策重视度高，符合区域发展趋势、落地难度不大的地铁规划，一定要抢在批复前入场，将赢得更大的涨幅。比如，深圳14号地铁站惠阳延长段，目前虽然发改委还未批复，但早已板上钉钉。8月24日，国务院转载交通运输部意见文件，内容包括支持深圳14号线延长至惠州惠阳，发改委的批复显然只是时间问题。此外，今年深圳40周年庆典，习大大再谈大湾区深度融合，深圳是重要引擎，交通一体化是湾区发展的主流趋势。深圳更是早在14号线勘察阶段，就前往惠阳站点考察，预留未来接口。

这样的规划，这样的政策重视度，真的不用等到发改委批复，看准就要提前布局。此外，一定要亲自从小区完整的走到地铁一次。搞清楚未来几个红绿灯，路口拥堵程度。这将切实影响你每天清晨的心情与通勤效率。买房时多走的路，就是你入住时少踩的坑。

2、看着销售畅谈未来足不出户即可享受重点教育配套，一定要保持冷静。靠近好学校与能上好学校是天差地别的两个概念。要知道，开发商只能配建学校，配建好之后是需要要统一移交政府划片安排学区，所以最终学区的决定权在政府，而非开发商，开发商是无法保证你的孩子未来能够就读哪所学校。所以，千万不要亲信开发商的学区承诺，尤其是小区周边发展成熟，学区资源紧张的片区。划片之下，一条马路就能改变孩子的教育与际遇，所以一定要密切关注学校进展与划片，早做打算。反之，小区是新区，那你大可放心，周边没有其他生源来抢夺资源，大概率就是就读开发商所配建的学校。因此，为了规避风险，最好先去街道办搞清楚目前片区对应的学校是哪所，能不能成为兜底的选择。即使未来入读不了所谓的省一级，好歹能够入读市一级，万一目前该片区对应的只是村小，那你就应该慎重了。我们还要搞清楚，如何评判学区的含金量，首要标准就是学习成绩，升学率就是教学质量的最佳背书，所以查查项目对应学校的毕业成绩，全市排名，你就懂了这个“学区房”的含金量！那对于还未投入使用，有学生入读的学校，该如何判断这样学区的潜力呢？除了学校的品牌，还有两个更重要的参考标准，一是开发商的资质与聚集程度，二是项目价格与入住人群。大开发商环绕的片区，打造学区配套配套的能力更强。此外如果小区定价较高，项目品质不错，基本可以判定小区定位中高端，小区业主资金实力与综合素质要高一些，这样的生源与家庭环境，学校未来的教育质量能差到哪去？

3、对于所谓的产业园区，尽量去实地看看。有时候你都惊叹开发商宣传口的想象力，像那些有两家4s维修美容店就号称自己是汽车产业园基地的，纯属瞎扯。如果项目周边号称要引入名企，应该格外注意该企业引进产业园的部门。华为在不少地方都有分公司，但为何只有东莞松山湖的房价涨得如此的迅猛，均价已经到达6w？关键在于迁入松山湖的是华为研发部门，像研发部门、总部基地的这类部门分量才是响当当的，能带来高净值人群，拉动区域房价。此外建议找找区域控规图来看看，周边住宅用地与商业、商办比例，如果全部都是黄色的住宅，远超过了商业、与商办的，基本可以明白这个区域未来的德行，大概率沦为房地产的天下，新房太多，会导致二手房也很卖上价。

4、一定要搞清楚房子的产权性质，住宅、公寓、小产权即使在同一地段，命运也是天差地别。商办公寓与商住公寓的差别，不是仅仅一个字，而是商办只能用于办公，商住公寓还留有居住价值，产权类型中的一字之差，往往通向的是两个世界。不仅可能导致孩子入学积分不足，更进一步就是房产增值乏力，周边房产全在涨，只有你的房子还无动于衷。

5、物业也是开发商喜欢吹捧的点，选择物业时，先查查物业的排名情况在行动。此外，可以去体验下一些开发商前期二手的物业。感受小区的卫生，维护状态，业主评价等等，综合评价开发商物业宣传的真实程度。不要等买砸在手里，才懊悔当初为何没有多个心眼。开发商虚假宣传的成本，真的太低了，私设地铁站牌，罚款仅49万；学区轻轨全假冒，罚款仅200万。屡禁不止的背后是2000多户业主，欢欢喜喜入住新房，没想到最终连房产证都办不下来。买房路上，每一个坑都包装得格外精美，谁都想许你一份美好生活。抓不住最根本的，再美的的承诺也只是泡影。

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