“三条红线”悬顶 三季度房企投资金额下滑26%

2020年8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。同时也宣布了房企融资的“三条红线”，即：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。

继8月份提出“3条红线”后，9月份针对房地产行业的金融政策仍在进一步加强。9月26日，媒体有消息称，监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。同时提及今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。还有部分银行接到控制涉房贷款比例要求的通知。

在“房住不炒”的持续调控下，地方政策频出，楼市传统“金九”成交增长略显乏力，对企业而言融资端和销售端的双面压力对企业投资产生较大影响。

从上半年销售TOP50房企1-9月拿地金额来看，二季度补货高峰后，随着金融监管力度的持续收紧，三季度企业投资金额显著下滑。

总体来看，房企拿地节奏放缓、投资力度减轻或成主流趋势，预计四季度投资态度仍将延续谨慎态势。

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三季度房企投资金额下滑26%

CRIC数据显示，2020年1-9月，上半年销售TOP50房企拿地金额呈“抑-扬-抑”走势。一季度，受疫情“黑天鹅”影响，土地市场几乎停摆，销售TOP50房企单月拿地金额皆未超过1500亿元，为近三年低位。

随着二季度疫情得到有效控制，市场逐步回暖，部分城市土地市场迅速复苏，尤其是长三角区域表现亮眼。

3月至4月CRIC重点关注的24个二线城市中，半数城市的平均溢价率达到20%以上，西安、太原和宁波热度较高，地价较高的苏州、杭州和福州平均溢价率分别为9%，20%和31%，长三角整体热度更高，除苏州外平均溢价率都在20%以上。

三四线城市中，长三角区域的热点也普遍较高，常州、徐州溢价率分别达到45%和30%,丽水、温州、无锡平均溢价率也都在20%以上；而珠三角城市中仅中山的平均溢价率达到16%，清远、肇庆含宅地块几乎都是底价成交。

区域内本土房企如滨江、中梁、德信等企业持续投资加码，积极性较高。整个二季度成为了年内拿地高峰期。

三季度以来，整体投资节奏有所放缓，单月投资金额持续下滑。一方面是二季度补货之后，企业重点仍在“促销售、抓回款、稳现金”上；另一方面，随着三条红线出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑，尤其是9月份，投资金额较二季度均值下降42%，仅高于1、2、3月，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。

图：上半年销售50强房企1-9月

单月拿地金额及走势情况(单位：亿元)

　数据来源：企业中报、CRIC

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超六6成房企9月拿地金额下降

9月，受多城市大规模拍地的影响，虽然9月全国土地成交量明显回升，但成交均价却出现回落，在“三条红线”严控下，企业拍地积极性有所回落，土地市场热度明显下调。CRIC监测数据显示，9月的溢价率环比8月下降1个百分点，降至15.2%，并创下今年4月以来新低。

与此同时，从房企竞拍热度来看，在土地成交量大幅上升的情况下，高轮次竞拍土地数量仍在持续下滑。9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，自6月峰值之后连续3个月下滑，较6月百轮竞拍地块数量腰斩。

从监测的重点城市重点地块参拍情况来看，9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低，53%企业9月份未参加重点地块的出让，另外32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%，与此前积极参拍相比，三季度末房企谨慎投资态度可见一斑。

图：200家典型房企参拍重点地块次数情况

重点地块满足以下3个标准之一：溢价率超过30%、最高限价成交、成交总价超过10亿

数据来源：CRIC

数据显示，9月份50强房企投资金额为近2150亿元，较1-8月的单月平均投资额下降19%，环比大幅下降29%，其中有64%房企9月份拿地金额环比下降，平均降幅达到65%，拿地放缓成为50强房企的主流趋势。

还有另外3成房企9月单月投资金额环比上涨，这主要是由于8月投资金额较低导致，这部分房企虽然投资金额环比上升，但绝对值仍然较低，拿地力度难言强劲。

图：50强房企9月

数据来源：企业中报、CRIC

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万科、中海等投资仍相对积极

虽然大部分房企在9月份拿地力度明显下降、拿地节奏放缓，但拿地放缓的节奏并不相同，主要可分为三类：

1、第三季度投资高峰，9月拿地断崖式下跌：碧桂园、绿地、旭辉等企业第三季度才迎来年内的拿地高峰期，但是在金融政策频出的情况下，9月拿地金额明显下滑，碧桂园9月拿地金额较8月腰斩，旭辉在8月百亿元拿地的情况下，9月拿地金额不足10亿元左右，达到全年最低位；

2、第二季度投资高峰，第三季度投资保持低位平稳运行：绿城、中南、中梁等企业年内的拿地高峰季为第二季度，进入第三季度以来其拿地力度明显回落，保持低位运行状态，拿地节奏踩准政策周期。以中南为例，5、6月份拿地均超过百亿，第三季度月均拿地金额仅有65亿左右；

3、第二季度投资高峰，第三季度投资连续收紧：招商、滨江、金科等房企年内的投资高峰也出现在二季度，但与上一类企业不同的是，此类企业进入三季度后投资金额连续下降，其中龙光、招商、蓝光等9月单月金额均降至10亿元以内。

图：50强房企中部分拿地放缓的典型房企

数据来源：企业中报、CRIC

在房企普遍投资力度放缓的情况下，三季度仍有部分企业拿地金额提升，甚至9月份拿地金额也保持在高位，但并不意味着此类房企仍在激进拿地。

典型房企如万科、中海、远洋等国企央企：万科第三季度拿地金额达到670亿元，是第一季度拿地金额的5倍以上，中海第三季度拿地金额也达到一季度的2倍左右，远洋第一季度更是几乎未拿地。在上半年非常请谨慎的情况下，企业第三季度乃至9月份拿地力度相对较高，万科9月拿地金额202亿元，仅次于7月份，中海9月拿地金额233亿元，也接近年内单月最高水平。

这些房企都是在第三季度才迎来投资高峰，节奏与大部分房企节奏不一，难言激进，适量的补充土储是企业持续发展下去的必要“燃料”。

整体来看，由于四季度是传统拿地高峰期，房企为完成年度拿地指标将会提高拿地力度，但今年在宏观环境影响下，部分房企已经表示下半年将持续谨慎拿地，预计两类房企的拿地态度分化将更加明显。对土储总量低的企业来说，四季度可伺机拿地，而对于土储总量较高的企业来说，提高运营周转效率，将土储及时转化为业绩，改善财务状况则更为关键。

(来源：丁祖昱评楼市)

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