疫情之下，纽约“云买房”正在成为新潮流

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编者按：在美国纽约州，以前需要亲自看房、亲自签合同的房产交易程序，因为一场疫情而不得不做出改变。云看房、云买房会成为新潮流吗？本文来自《纽约时报》，作者Stefanos Chen，原文标题“Homebound Buyers Ask: Is a Picture Worth $1 Million?”.

疫情催生的“云买房”潮流

长久以来，房地产领域似乎一直没能搭上科技发展的便车：房地产交易需要卖家实地考察，需要设计师实地测量，需要评估师在房子里检查后再报估值，需要房地产商和买家面对面签署合同，然后一笔交易才能生效。

但疫情改变了这一切。

在民众不得外出工作的今天，房地产业开始重新考虑它的交易模式了。

在疫情严重的纽约州，房地产交易的每一个步骤都被严格限制：购房者看不成房子，搬家工人出不了门。如果想要买房，只能依靠视频“云看房”，再通过房地产的工作人员和律师来完成大量的文书工作，直接“线上”完成买卖。

图片来自Unsplash

美国纽约交易大楼（现为纽约的一栋高档公寓）的销售经理亚历克斯·瓦恩罗克表示，在疫情期间，许多潜在的客户都无法亲自上门看房，他和他的团队不得不在2天内紧急录制了52个小视频，向卖家展示房子的样子。他们预计自己很快也不能再进办公室了，后续的交易将在家中完成。

在不久的未来，“虚拟看房”将成为一个新趋势。根据房地产网站StreetEasy的数据，在三月15日到30日，有超过2000个卖家在网站上发布纽约市的租房信息时附上了录制的房间视频。这个数据是同期的2.5倍。

但是房地产公司Warburg Realty的首席执行官弗雷德里克·沃伯格·彼得斯认为，虚拟图片或视频永远无法真正代替亲自看房。“一张图顶多能代替1千个字的描述，但是亲自来参观房子，可以让你确保自己的1百万美元花得值当。”他预测自己的公司在第二季度签订的合同数量会比去年同期下降70%。

线上交易仍有重重困难

在2016年市场触顶之后，纽约的房价就在一路下跌。据估计，疫情大流行会进一步加快下跌趋势。纽约的房产评估师乔纳森·米勒说，目前还无法预计房价会下跌到什么程度，但是自911恐袭和雷曼兄弟公司（Lehman Bros.）2008年申请破产之后，纽约的房产价格就已经下降了25%-30%。而且现在趁着疫情，很多买家已经开始和房产商重新谈房价了。

3月中旬以来，纽约市开始禁止买家参观公寓，但是允许他们通过视频“线上”参观房屋。对许多潜在的买家来说，这似乎没有什么区别：即使没有疫情，纽约的很多公寓楼都是禁止陌生人进入的。

对想要申请房地产抵押贷款的人来说，一些贷方同意不实体考察房屋就签署合同。但是鉴于房价在疫情后会跌多少无法预估，这种房屋抵押的程序也是难上加难。纽约州现在同意双方不签署实体合同（只需要电子合同），但是目前也不知道多少银行可以接受这种电子合同。

此外，“线上房产交易”的过程也充满挑战。房产商合作董事会正在线上开会时，家中的宠物狗就冲到屏幕前；或者当买家想看看房间的一些角落，经纪人却把镜头对准自己录了像。如果想要让接下来几周的线上房产交易顺利进行，这些问题必须得到改进。

被疫情打断的房地产买卖

在第一季度，曼哈顿的房地产中间价为106万美元，与2016年市场巅峰时期相比减少了7%。本季度初期的销售量激增显示出市场回暖的迹象，但是一场病毒又让几乎所有的交易都停止了。

Brown Harris Stevens房地产公司的经纪人丽莎·利普曼表示：“大家都在等坏消息的到来，现在坏消息终于来了。”她认为在失业率飙升和股市暴跌的背景下，房地产市场将遭受重大打击。

曼哈顿豪华公寓的房价，自2016年开始就有下降趋势 | 图片来自Unsplash

许多房地产卖家现在已经停止工作了。受聘于房地产网站StreetEasy的经济学家南希·伍表示，在三月中下旬，纽约市的的新房源数量仅为541个，比同期减少75%。

另一个房地产公司经纪人梅利莎·莱弗表示，很多房子还没有来得及在线上挂牌出售，但是仍旧可以进行买卖。“房地产市场中还有很多公寓处于‘边缘’状态。”在疫情流行之前，她就已经给自己手头上的五个列表里的公寓都录了视频，也和六家想要合作的物业公司取得了联系。

住在佛罗里达州的电影制片人阿曼达·斯科布利克保留了她在布鲁克林的单人公寓的线上广告。她希望通过这种方式继续吸引未来的求租者：“我想再多等等，即使现在不能参观房屋，增加曝光率也是有好处的。”

疫情之前，有两个求租者与她取得联系，报出的价格也和她期望的差不多。但是在疫情期间，这两个人想要砍价，最后都被她拒绝了。

尽管不能亲自看房，还是有不少求房者想要在网上找房。Warburg的房产经纪人乔治·威廉·凯斯说，他有一个客户，想要出售自己的公寓并买新房，所以她以前每周都会参加公寓开放日活动。现在她也非常积极地在网上看房，尤其是那些带着视频讲解的房子。凯斯说：“我们努力地想要让她参与（到线上房产交易中），她看起来也很有兴趣。但是她真的会接受线上买房/卖房吗？我对此表示怀疑。”

房地产一手市场更显疲态

早在疫情开始前，房地产一手市场就已经比二手市场更显疲态。根据房地产数据咨询公司Nancy Packes Data Services在12月份提供的信息，在曼哈顿，在2015年之后挂牌出售的新公寓中有7727套，只出售了3695套，出售了仅仅一半。

纽约的房产评估师乔纳森·米勒也表示，新公寓在第一季度的中间价为280万美元，比2016年同期下降了23%。

疫情期间，所有非必要的施工被严格禁止，这可能会让房地产开发项目延期交付。不过数据咨询公司的人表示，一些项目可能无法在贷方要求的截止日期前完工，但对开发者来说这未必不是一件坏事：银行很可能会在疫情期间寻求扩张，而不是在这个受打击的市场捞回成本。

新公寓的交易并没有因为疫情完全止步。纽约房产经纪公司Halstead Development Marketing的负责人表示，他们在过去的几周里“每天24小时无休工作”。该公司拥有35个新公寓住宅项目（包括一些租赁项目），目前公司在为这些住宅开发“线上参观”的渠道。

图片来自Unsplash

该公司的销售总监表示，在美国纽约交易大楼，为了出租手头上的308套公寓，他们的销售团队在录制了52个小视频的同时，还委托专业团队制作了20个视频。

为了鼓励买家“虚拟看房”，他们还将销售人员的佣金从3%提高到4%。这些销售人员销售的房子，价格从83万美元（一居室）到531万美元（三居室）不等。

对于疫情前就定下要买房的买家，尽管已经签署了协议，这些房产经纪公司仍需要额外安抚他们：“他们和所有人一样，都被疫情吓坏了。”

对于开发商LCOR而言，每一笔交易都至关重要。根据美国总检察长办公室的政策，如果LCOR不能再7月之前卖掉15%的改造公寓，则需要向买家赔付所有的押金。截止记者发稿，LCOR已经售出了43套公寓，而根据政策它需要出售至少47套公寓。销售负责人费拉拉表示，利用虚拟看房的方法，她有信心完成47套的销售目标。

新的结算流程

对于已经签订合同的双方来说，疫情也影响到了他们的后续交易。

尼尔·加芬克尔纽约房地产委员会Real Estate Board的律师。自疫情开始后，他就忙得不可开交：因为咨询新的税法和其他法律对房地产的影响，这些经纪人几乎打爆了他的电话。他认为，就算虚拟看房的问题解决了，房地产行业仍然需要更多的引导才能平稳运行。

比如，纽约曾经要求公证人出席合同签署现场并在相关文件上签字，但3月后这一流程可以在视频或音频中完成，无需公证人到现场。但许多贷方并不承认这种“在线公证”的形式。

因此，许多律师和产权代理人不得不为顺利签署纸质合同而出奇招：鉴于10人以上的集会被禁止，他们会安排所有人在一个停车场见面，一方在车内签署合同后，由中间人进行转交，透过玻璃窗塞到另一辆车里再签字。

房屋物业公司和政府部门的房屋管理办公室也堆满了文件。因为这两处的职工都被要求回家办公或者减少办公时间。这样以来，房屋交付的程序就会受到影响，有一些交易甚至因此错过了最后期限。

不过对于买家和卖家而言，他们最关心的还是“疫情会不会影响房价”的问题。纽约住宅经纪人联合会联合主席凯茜·陶布表示：“没人知道房价会如何变化。这个市场在疫情之前就已经遇到很多困难了。”

美国房产公司Compass的负责人表示，纽约的物业公司的最新报价已经比疫情前的低了20%。

房产评估师米勒表示，尽管他们评估师的工作在一场房地产交易中必不可少，但是现在他们只能在线上进行所有的检查和评估，这些评估结果可能不够可靠。他表示在2008年金融危机后，也曾出现过这种评估不准的状况。

他希望这些买房需求只是因为疫情暂时被压制了。“作为房产评估师，我们在接下来的六个月里会非常忙碌，会有很多意想不到的因素增加我们的工作量：新的融资潮，新的止赎潮，以及……新的离婚潮。”

译者：Michiko

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