资色·深度丨四季度房产回暖态势不改 投资增速预计升至8.9%

黑天鹅事件频发的2020年，经济金融风险事件层出不穷。错综复杂的投资形式令资产配置整体难度加大。

聚焦到房地产领域，据国家统计局最新发布的2020年1-9月全国房地产开发投资和销售数据显示，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

从投资数据看，房地产投资依然保持较快增速。在国内财富管理机构新湖财富旗下的植信投资研究院近日举办的《2020年第四季度宏观经济与资产配置策略报告》发布会上，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授表示，2020年四季度“资产配置风向指数”确定为2.5，级别为“中性”。预计四季度中国的有效投资恢复步伐将进一步加快，房地产投资继续平稳较快增长。

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销售保持正增长，投资稳步增高

销售方面，2020年1-9月全国商品房销售面积11.7亿平米，同比减少1.8%；累计销售额11.6万亿元，同比增加3.7%。但9月单月商品房销售面积为1.86亿平米，同比和环比分别增加7.3%和25.1%；单月累计销售额为1.9万亿，同比增长16.0%。

在连平看来，“金九银十”之后，销售情况可能出现反弹的房地产行业值得投资者关注。尤其是一、二线城市购房需求体量依旧庞大，建议关注一线、核心二线城市中心区域房产。如长三角、京津冀、珠三角城市群，成都、沈阳、西宁等二三线核心城市。

“随着新型城镇化建设继续推进，住房市场需求’基本盘’稳固。预计四季度房产销售增速保持正增长，开工及施工状况回暖态势不改，拉动投资增速将稳步走高。四季度投资增速最终可能升至8.9%，新建住宅房价增速约5%”。

从融资上看，房企的融资成本整体处于下行通道。据亿翰智库数据统计，2020年上半年40家房企融资成本的均值为6.33%，较2019年的6.44%下滑0.11个百分点。低成本融资置换高成本融资，高成本融资占比不断降低，信托、资管等高成本融资金额逐步降低，更多的通过银行或其他标准化融资方式进行资金获取，如公司债、企业债、ABS等。

连平表示，近期房市流动性较为充裕，加之融资成本显著下移，均为房地产投资和销售持续改善提供有利条件。

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一二级市场部分资产需注意

在中央房地产工作座谈会后，“三稳”政策持续加码，三道红线的提出令房企融资再度收紧。短期来看，政策对房地产企业融资保持较强的监管压力，尤其是针对短期资产负债表扩张过快，财务管理能力相对较差的房企，监管部门会给与更为严格的管控。

监管加码之下，高负债房企的平稳运营能力成为其能否安全着陆的重要考核指标。从市场上来看，目前已经有多家房企涉及债券违约。如天房集团、福晟、泰禾先后发布公告称无法按期偿付债券本息。部分房企在债券到期前就兑付问题与投资者沟通。

而今年下半年偿债高峰期的到来，更是剧增房企偿债压力，为资金链的畅通带来挑战。据贝壳研究院数据显示，境内房企9-12月债务到期规模约3603亿元，较2019年同期增长68%。11月到期债务规模最大，达1071亿元。彭博数据显示，境内房企10-12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元；同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。

尽管大多数房企已经在努力降低债务，加速现金流的回笼。不过能否顺利过冬还值得观望。连平也提醒到，投资者需重点关注房企的债务等风险问题。

除此之外，他还给出建议，一级市场不建议配置“人地钱”流出区域的不动产资产；二级市场可适当关注优质龙头房企的权益类资产。

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