房企合作开发如何避免“踩坑”?

©️作者:丁爽

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近几年,百强房企销售金额权益比逐年下降,合作开发已成为行业趋势。

辩证来看,合作开发可帮助房企降低拿地成本,快速撬动规模增长,在进入新市场时,房企还可以通过多方合作的形式进行风险共担。但与此同时,合作项目存在较大的管理难度,对房企管理能力提出了挑战。

2020年,房企合作开发比例有折中发展之势。原本销售权益比较低的房企正在降低合作比例,但此前拿地权益比较高的部分房企,未来也将倾向于加大合作力度。

由于房地产项目开发流程复杂,在合作开发上,“老司机”也不免遇难。合作项目管理过程中,房企做到哪些才能避免“踩坑”?

房企合作拿地态度分化

在当下市场环境中,合作开发具备多重优势,一方面,合作开发可在帮助房企撬动规模增长的同时,减少投入资金,降低市场风险;另一方面,合作开发可以形成强强联合,比如资金优势方可以找到操盘能力较强的同行一起合作。

2020年,房企合作拿地态度出现分化。此前,奥园、融信、正荣等多家中型房企在业绩会上积极表示,今年将通过增加联合拿地积极扩储;而旭辉在其2019年业绩发布会上表示,2020年计划将土储权益比重提升到70%,未来持续稳定在65%-70%之间。

在行业不断逼近市场天花板的过程中,市场规模的水分也将进一步被压缩,房企正在积极寻找可持续发展和规模扩张之间的平衡点,这是企业对合作开发模式态度出现分化的主因。

今年下半年以来,“三道红线”监管政策将出台的风声不断,行业降负债大潮也随之而来。未来,房企融资将进一步受限。由于合作拿地能够有效降低成本、分散风险,加大合作比例有助于上市房企调节报表,因此市场上有应对监管政策,未来房企将加大合作拿地力度的声音。

但从实操过程和市场端反馈来看,合作开发模式存在特定风险。可研智库调研发现,在项目群诉事件增多的背景下,市场上合作开发项目更是成为了发生群诉事件的重灾区。而出现这一现象主要由于房地产开发过程中涉及到的环节众多,利益关系复杂,合作项目存在巨大的管理难度。

合作项目管理难点及注意事项

可研智库调研发现,房企合作开发过程中,审批效率、管理费使用、成本认定、项目营销等环节都存在较大管理难度。

以成本认定为例,在实操过程中,成本与招采一般都只设一个职位,由一方统管,另一方就面临着成本虚增风险不可控的问题。

房地产开发成本标准化管控存在较大难度,地产工程招标往往是由开发商向供应商提出总体要求,由供应商报价最终选定中标方。工程过程中涉及水泥、钢筋等诸多原材料,某一原材料出现市场价格的波动,供应商很有可能在另一部分中抽调。涉及到双方合作开发的实操过程,还可能出现一方与供应商串标提高价格,增加工程成本的情况。

而为避免踩坑,首先选择志同道合的合作对象很重要。如果双方一贯的开发节奏和节点把控不一致,很容易在项目开发、销售过程中产生各种矛盾。另外,在选取合作对象时,要对其资金实力、内部管控能力等方面做出全面考量,避免后期出现合作纠纷。

此外,敲定合作前,合作各方需对权、责、利做好明确的分工和分配。在合作协议中,合作方需要完善共同决策的机制,对项目开发到销售全过程之间的重要环节做好细则,并在项目开发中做到互相监督。另外,在费用支出上无差别进行严格审批,规范管理,能够有效避免矛盾发生。

当然,由于各个项目具体情况不同,仅通过一套管理体系难以覆盖合作项目中的方方面面,为合作项目选取经验丰富、善于沟通的管理者,有助于推动项目的有序进行。项目开发过程中,合作方应该正视出现的矛盾并积极解决,避免出现消极应对矛盾的情况,进而引发连锁反应。

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