房企合作开发如何避免“踩坑”?

©️作者：丁爽

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近几年，百强房企销售金额权益比逐年下降，合作开发已成为行业趋势。

辩证来看，合作开发可帮助房企降低拿地成本，快速撬动规模增长，在进入新市场时，房企还可以通过多方合作的形式进行风险共担。但与此同时，合作项目存在较大的管理难度，对房企管理能力提出了挑战。

2020年，房企合作开发比例有折中发展之势。原本销售权益比较低的房企正在降低合作比例，但此前拿地权益比较高的部分房企，未来也将倾向于加大合作力度。

由于房地产项目开发流程复杂，在合作开发上，“老司机”也不免遇难。合作项目管理过程中，房企做到哪些才能避免“踩坑”？

房企合作拿地态度分化

在当下市场环境中，合作开发具备多重优势，一方面，合作开发可在帮助房企撬动规模增长的同时，减少投入资金，降低市场风险；另一方面，合作开发可以形成强强联合，比如资金优势方可以找到操盘能力较强的同行一起合作。

2020年，房企合作拿地态度出现分化。此前，奥园、融信、正荣等多家中型房企在业绩会上积极表示，今年将通过增加联合拿地积极扩储；而旭辉在其2019年业绩发布会上表示，2020年计划将土储权益比重提升到70%，未来持续稳定在65%-70%之间。

在行业不断逼近市场天花板的过程中，市场规模的水分也将进一步被压缩，房企正在积极寻找可持续发展和规模扩张之间的平衡点，这是企业对合作开发模式态度出现分化的主因。

今年下半年以来，“三道红线”监管政策将出台的风声不断，行业降负债大潮也随之而来。未来，房企融资将进一步受限。由于合作拿地能够有效降低成本、分散风险，加大合作比例有助于上市房企调节报表，因此市场上有应对监管政策，未来房企将加大合作拿地力度的声音。

但从实操过程和市场端反馈来看，合作开发模式存在特定风险。可研智库调研发现，在项目群诉事件增多的背景下，市场上合作开发项目更是成为了发生群诉事件的重灾区。而出现这一现象主要由于房地产开发过程中涉及到的环节众多，利益关系复杂，合作项目存在巨大的管理难度。

合作项目管理难点及注意事项

可研智库调研发现，房企合作开发过程中，审批效率、管理费使用、成本认定、项目营销等环节都存在较大管理难度。

以成本认定为例，在实操过程中，成本与招采一般都只设一个职位，由一方统管，另一方就面临着成本虚增风险不可控的问题。

房地产开发成本标准化管控存在较大难度，地产工程招标往往是由开发商向供应商提出总体要求，由供应商报价最终选定中标方。工程过程中涉及水泥、钢筋等诸多原材料，某一原材料出现市场价格的波动，供应商很有可能在另一部分中抽调。涉及到双方合作开发的实操过程，还可能出现一方与供应商串标提高价格，增加工程成本的情况。

而为避免踩坑，首先选择志同道合的合作对象很重要。如果双方一贯的开发节奏和节点把控不一致，很容易在项目开发、销售过程中产生各种矛盾。另外，在选取合作对象时，要对其资金实力、内部管控能力等方面做出全面考量，避免后期出现合作纠纷。

此外，敲定合作前，合作各方需对权、责、利做好明确的分工和分配。在合作协议中，合作方需要完善共同决策的机制，对项目开发到销售全过程之间的重要环节做好细则，并在项目开发中做到互相监督。另外，在费用支出上无差别进行严格审批，规范管理，能够有效避免矛盾发生。

当然，由于各个项目具体情况不同，仅通过一套管理体系难以覆盖合作项目中的方方面面，为合作项目选取经验丰富、善于沟通的管理者，有助于推动项目的有序进行。项目开发过程中，合作方应该正视出现的矛盾并积极解决，避免出现消极应对矛盾的情况，进而引发连锁反应。

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