商品房与住宅房有啥区别?为了孩子上学买了一套不能入学的学区房

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-21 15:25

我有个同学，当时结婚时由于资金紧张，只得在相对偏远的区域购买了一套住宅，当时还觉得挺幸福，直到孩子出生到开始上学，才开始逐渐意识到了学区房的珍贵。小学还好，能上学就行了，等到孩子快要上中学时，开始发现房子10公里以内竟然没有一所像样的中学。于是掏出所有积蓄，准备购买一套学区房，面积越小越好，价格越低越好。找了多家中介，终于相中了一套30多平方米的小户型，总价不到30万，可是在付完房款，过完户后，再准备迁户口时才发现，这套房子根本不能落户口，也就是说，这套房子虽然是在当时心仪的学校附近，但是不能落户口，孩子以后依然不能入学。因为这套房子的产权性质属于商业。

最后向我咨询，商品房与住宅房到底有什么区别？为什么不能落户？

我曾经在房产公司呆过几年，在此总结一些关于住宅的性质特点，以便大伙在买房前做好正确的判断。

根据我同学的这种情况，实际上他这个问题问得并不严谨，一般来说住房性质可以分为三种：房改房、集资房、商品房。而前面两种住宅有诸多限制，并不能在市场上正常流通销售，只是商品房才可以正常销售过户（产权过户），也就是现在开发商能够正常出售的房子基本都属于商品房。

而商品房根据产权性质又为分：商业性房屋和住宅性房屋。这里我们就主要来聊一下商业性房屋和住宅性房屋的区别。

产权年限：商业性房屋的产权年权一般只有40年（根据年代不同也有50年的），而住宅性质房屋的产权为70年，这里要注意一下，有些开发商拿地时间较早，而开发周期较长，这样会造成房产证上年限可能只有60多年，因为70年产权时间是从开发商拿地时间开始计算的，但这个影响不大，因为住宅性质房屋产权到期后是自动续约的，所以只要产权性质是住宅，那么产权时间是多长影响并不大，这也是房屋保值的一个原因。但如果是商业性质房屋，产权到期后需要根据当时的法律法规办理续约，缴纳一定的土地续约金。

税费政策：商业性质的房屋在购买时需要缴纳的契税一般为4%，而普通住宅房屋的契税为2%（超过144平方的住宅为豪宅，契税也是4%，所以购买中大户型的要注意意面积控制在144平方以下）。另外房屋维修基金和物业费也不一样。

生活配套：商业性质的房屋的用水用电都是商业水电价，同时不允许安装天燃气（有些地方的管理政策不同，也有部分商业住宅房屋可以在后期报装天燃气）。而住宅性质房屋是民用水电价，也有配套电燃气管道。

房屋设计：商业性质房屋的层高设计一般在3米-4.6米，如果是4.6米的层高，在后期装修时可以适当做一个阁楼，这也就是为什么有些小户型公寓楼会打着买一层送一层的销售广告，另外商业性质房屋有的还安装有消防管道。而普通住宅性质房屋层高一般为3米以内，净高一般在2.85米左右，不会安装消防管道，顶多会有消防报警器。

功能用途：准确说，商业性质房屋其用途并不是作为普通居家来使用的，其土地性质也是商业，因此并不能上户口，这也是文章前面我朋友买了这类房屋并不能落户的原因。

购买条件：在某些限购的地区，住宅性质的房屋会有多种限制购买政策，一般情况是不能购买多套，而商业性质的房屋却没有限购条件。另外如果购买时想使用贷款，商业性质房屋只能贷款总价的50%，且贷款年限不超过10年，其利率也会在基准利率上上浮。而住宅性质的房屋最高可以贷款70%（宽松情况下可以贷款80%），贷款年限最高可以达到30年，其利率也不会上浮（宽松条件下，利率有时还可以打折）。