把好房地产案件审理中的“度”

一本用宽胶带固定着的简明民商事办案手册，静静地躺在温州市中级人民法院民四庭副庭长余萌的办公桌上，斑驳的封面、卷起的内页和磨出了毛边的便笺，无声讲述着余萌在法院工作的时光和心血。她说，在法院的31年见证了社会的巨大变迁，经历了中国司法制度快速进步和发展的过程。

涉房地产纠纷案件关系千家万户切身利益及房地产行业的健康发展，社会影响深远。与传统民事案件对个案的审判和矛盾化解不同，房地产案件对个案处理形成的裁判规则不仅会对后续类案的处理产生约束，而且会对房地产行业和市场的发展产生一定的影响。所以，法官在处理案件时要有前瞻性、全局性的思考，在尊重合同当事人意思自治的前提下，要考虑作为市场主体的双方的利益平衡问题，同时还要考虑如何通过个案的裁判引导市场、规范市场，守护营商环境，这一点余萌深有体会。

某商城开发商因逾期办理房产证，被400户购房者告上了法庭，要求其承担逾期办证违约责任。一边是政府为推动城市发展快马加鞭推出的市场经营新项目，一边是该400户所代表的近2000余户购房者的正当权利，余萌并没有简单地“一判了之”。余萌知道，在法律规定的硬性框架下，商城开发商很可能败诉，由于开发商无力承担巨额的违约金，一旦判决，商城后续经营将严重受阻，购房者的利益将受到更大的损害，政府全力打造的营商环境也将受到重大影响。于是，余萌和她的法官团队，深度介入，多次向政府部门建议，督促政府协调此事，在政府各部门的协调下，特事特办开出“绿灯”，及时给予办理了产权证，商城开发商与购房者最终达成了和解，一场涉群体性的纠纷顺利化解。

余萌面对过法庭上坐得满满当当几百号旁听群众的场景，也处理过金额上亿的案件，但对她来说印象最深刻的案件之一，是一起无法支付房款而面临房屋被拍卖困境的纠纷。购房者吴先生（化名）是一名退伍军人，因为经商失败，负债累累，只好变卖家里的全部财产偿还债务，因此成了一名困难户。前几年，镇政府为解决贫困户的住房问题，建了一幢安居房，由贫困户低价购买。符合条件的吴先生经申请得到了一套安居房，支付了首付款，入住后办理了产权证。但由于之前经商失败，欠银行的贷款尚未归还，银行拒绝为其办理房屋按揭贷款，而吴先生又无力支付剩余购房款，于是成了住着房屋却不支付房款的“老赖”。

镇政府迟迟要不到房款，只好起诉吴先生。一审判决支持镇政府的诉请，吴先生不服，提起上诉，于是案件到了余萌的手上。“必须先去实地看一下。”与经办的许多房产案件一样，余萌第一时间就会去现场实地考察，以便作出进一步判断。到了现场，眼前的景象让余萌坚定了内心的想法：整幢安居房的其他住户都对房屋进行了装修，唯有吴先生家，住了几年的房屋还是实打实的“毛坯房”，厨房里只有一个单眼煤气灶放在一张破桌子上，卧室里只有一张床，一个简易的衣柜，没有像样的家具。

按照正常的法律流程，这个案件判决生效后，如果吴先生不履行支付房款的义务，镇政府有两种选择，要么申请执行，结果是吴先生名下的这套房屋有可能被拍卖，二是另行提起解除合同之诉，要求吴先生返还房屋。在余萌看来，判决不是解决诉讼的唯一方法。随后她多次与镇政府沟通协调，终于促使镇政府与吴先生以及银行达成了吴先生能够履行的分期付款方案。

既讲法理，又讲情理，她时刻牢记全心全意为人民服务的宗旨，在审判中彰显司法温度。2019年，余萌共办结一、二审案件172件，担任398起案件的审判长，办案数居全庭首位，发挥了至关重要的模范带头作用。审判庭上，余萌总能准确把握案件的矛盾焦点，作出公正裁判。

来源：温州日报

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