以杠杆换规模镜像:房企 CFO 现离职潮 部分公司处险境

" 顺境 IPO、逆境 CEO、绝境则看 CFO。" 房企融资遭遇监管寒冰的 2020 年,CFO 是举重若轻的存在。 与以往不同的是,房企财务负责人的离职开始增多。随着房企的年度冲刺进入掐秒期,与营销人员同样进入冲刺阶段的,还有财务岗人员。 " 最近在忙三件事。第一件事是学习和研读‘三道红线’政策

" 顺境 IPO、逆境 CEO、绝境则看 CFO。" 房企融资遭遇监管寒冰的 2020 年，CFO 是举重若轻的存在。

与以往不同的是，房企财务负责人的离职开始增多。随着房企的年度冲刺进入掐秒期，与营销人员同样进入冲刺阶段的，还有财务岗人员。

" 最近在忙三件事。第一件事是学习和研读‘三道红线’政策，何时落地、以哪一年的指标做参考等消息都影响我们的节奏。第二件事是从集团到项目，梳理各个渠道的融资途径和负债情况。第三件事是日常工作，跟银行、信托打交道，同时也在为明年的融资计划做准备。"10 月 14 日，一家已上市的中型房企财务管理人员林静（化名）向时代周报记者感慨，近期融资环境变化较大，时间越来越紧迫，只能不断调整节奏。

林静最近变得非常忙碌，但她也发现，离职的同行开始增多。

" 不管是已经公开离职动态的还是私下显露离职意向的，近期财务岗人士的压力都远高于往年同期。" 在她看来，融资环境变化和既定目标无法实现是导致财务岗变动的最主要原因。

如林静所言，今年是财务岗变动的 " 大年 "。据媒体梳理，房企 9 月离职的高管中，30.4% 的高管为首席财务官、财务总监。

在以杠杆换规模的时代，财务岗配合运营举债扩张；如今调控进入深水区，融资收紧之下，财务人员面临被裁员或转岗的窘境，职业挑战持续升级。

" 在过去，财务岗更多是配合运营的角色，未来财务岗将深入参与运营工作，甚至扮演领导的角色。在投资节奏、回款节奏等发方面有更多的话语权，一切以不踩线为目标。"10 月 15 日，一名中型房企的地产总裁对时代周报表示，未来 CFO 在企业中扮演的角色将越来越重要。

CFO 转会潮

金九银十到来之际，当房企营销线人员都在冲刺 KPI 时，一些财务口人员忙着递交辞呈。

8 月 31 日，在发布第三季度业绩预告的同一天，世联行（002285.SZ）副总经理、财务总监王正宇辞职卸任。

作为 A 股首家房地产顾问公司，受疫情影响，世联行交出近年最差的成绩单。

半年度报告显示，上半年实现营业收入 28.01 亿元，同比下降 9.77%；归母净利润为 -7452.86 万元，同比下降 218.82%；经营活动产生的现金流量净额为 2.86 亿元，同比下降 41.19%。亏损的状态仍在持续，经营情况还在持续恶化。季报数据显示，2020 年前三季度，世联行的归母净利润亏损 9000 万元至 4500 万元。

近期，牛霁旻辞任时代中国（01233.HK）首席财务官、郭柏成辞去正商实业首席财务总监职务、陪伴兴业物联闯关 IPO 的陆爽也于 9 月递交辞呈。

Wind 数据显示，截至 9 月 28 日，年内已有 229 位上市房企的高管离职。

楼市降温引发多米诺骨牌效应，企业在销售端承压，开源节流的重任压向 CFO，进一步引发频繁的人事变动。一些正在经历 CFO 换防的中小房企，带着 " 业绩不及预期 "、" 负债高企 " 和 "IPO 新军 " 等标签。

融资环境日渐收紧，对于 CFO 而言，控制负债的考量权重也逐渐加强。近期经历 CFO 出走的正商实业（00185.HK），其负债水平就高于同行。

截至 2020 年 6 月末，正商实业的负债率为 93.51%，而净负债率则高达 343%。可供对比的是，来自亿翰智库的数据显示，上半年 50 家典型房地产企业在 2020 年上半年的净负债率均值为 94.2%。

首席财务官职务变动的现象，更频繁地发生在 IPO 新军企业里。9 月 1 日，实地集团的财务总监李斌晋升为集团执行总裁，直接接受董事长和总裁指令。9 月 7 日，时代邻里公告称，黄嗣宁辞任公司首席财务官；9 月 18 日下午，陆爽辞任兴业物联财务总监。

上述三家企业中，实地集团正在冲刺 IPO 的路上，而时代邻里 ( 09928,HK ) 于 2019 年 12 月 19 号于港交所敲钟上市，兴业物联（09916.HK）则于今年 3 月登陆港交所。

融资难度加大

2020 年是房企的偿债高峰期，如何在融资环境收紧的背景下融资偿债，是摆在 CFO 面前的一大难题。

Wind 数据显示，未来 5 年，房企海内外合计债务到期规模将达 3 万亿元左右，且从 2020 年开始到期规模将持续保持高位，全年到期债务约为 1.46 万亿元。

对于债务过高的房企，即将到来的偿债高峰容易引发债务风险和金融风险。当偿债高峰遇到融资收紧，CFO 的压力不言而喻。

10 月 16 日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报表示，在当前调控政策频出，加之房企融资收紧信号越加显著的情况下，中小房企面临更大的现金流压力，因此对于财务负责人来说能否解决公司融资问题，降低债务压力成为重中之重，这样的压力之下促使离职潮的出现。另外，由于当前进入每年的离职季，出于个人原因导致人员变动较大。

除了外部因素之外，房企的治理架构亦是决定 CFO 任期的重要因素。

此前，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示，中小房企组织架构体系不成熟，很多是家族企业，大多数高管是跟老板一起创业的元老及创始人家族成员，职业经理人入场后很容易产生碰撞和冲突。如果创始人缺乏足够的决定和魄力推动实质性变革，放权力度不够，职业经理人施展的空间就会大大受限，进一步激化双方矛盾，让职业经理人选择转会。

" 三道红线 " 重压

" 三道红线 " 呼之欲出，房地产行业游戏规则即将改变，降负债是房企的首要任务。

近日，多名业内人士向时代周报记者表示，" 三道红线 " 将为 CFO 带来全新的挑战，并将带来职业经理人之间的分化。

" 三道红线 " 之下，中小房企有多难？

10 月 14 日，一名信托机构资本运营部副总经理透露，" 三道红线 " 将为中小房企的融资路增加一道关卡。在政策出台之前，由于中小房企的担保措施相对较弱，资质等级相对较低，如果项目不够优质，中小房企通常会风险控制程序被淘汰。" 三道红线 " 将成为信托业务的重要标准，踩线较多的房企其融资难度将大大提高，对 CFO 的融资能力也提出了新的要求。

在金融去杠杆的环境下，高负债发展的模式逐渐退出历史。

房企对于规模的诉求仍在，CFO 承担着在去杠杆的背景下为公司发展补充粮草的重任，承载的压力亦呈指数级增长。

10 月 16 日，中国房地产数据研究院执行院长陈晟对时代周报表示，" 三道红线 " 之下，流向房地产的资金受到严格管控，负责金融的 CFO 压力增大。融资的来源或者融资的考核变得相当严格，容易导致 CFO 无法完成业绩目标，或者在这种环境无法有所作为，从而引发离职变动的现象。

" 房企想实现有质量的增长，规模是一方面，但是更重要的是利润。" 陈晟表示，当前房企要符合监管机构对负债和杠杆的要求，房地产金融稳定需要在财务指标、规模指标和政策匹配上去跳舞，而且都要跳得好才行，只是靠某一方面的财务指标，可能会导致 CFO 考核不合格。

房企财务职场新挑战

融资环境变幻万千，CFO 的职能亦随之改变。作为公司财务的当家人，CFO 们该如何因时制宜，调整融资策略？

10 月 16 日，58 安居客房产研究院分院院长张波对时代周报表示，未来针对房企融资的管控标准会进一步清晰化。在重点监管房企的违规融资、融资机构违规向房企提供资金便利的同时，针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确，尤其是针对排名靠前的规模型房企，管控的要求会更为严格。

他建议，面对新的融资环境，房企 CFO 的工作重点应以侧重融资为主，专注负债的平衡性，同时推动股权融资等非债权类融资方式的加速落地。

" 找钱 " 路径转变的同时，CFO 对内的角色也在发生变化。在过去，CFO 管的是钱；在未来，CFO 还需与运营部门深入合作，打好配合。

" 一个合格的 CFO 本身应该具备战略执行的能力。" 近日，一名深圳本地房企副总裁向时代周报记者表示，在过去财务岗更多是参与财务本身的工作，未来思路将被打开。

他建议，财务人员在专业上需要有更严格的财务纪律，对融资和回款的指标进行进一步细化。而在于其他部门的配合上，财务工作者需要有更综合的运营能力，相关工作者应积极参与运营、研读市场趋势，以便在动荡的环境中保持竞争力，为职业晋升加分。

时代周报

声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。

相关知识

以杠杆换规模镜像:房企CFO现离职潮 部分公司处险境
以杠杆换规模镜像:房企CFO现离职潮,部分公司处险境
以杠杆换规模镜像:房企 CFO 现离职潮 部分公司处险境
“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭
“三道红线”下高杠杆停摆 房企以价换量即将来袭
跳槽、调岗、换帅 不到两月超50位房企高管离职为哪般
上演离职潮 数十名高管职务发生变动：房企年终换将谋变
“三道红线”下高杠杆停摆 房企以价换量即将来袭
"三道红线"下高杠杆停摆 房企将迎以价换量
房企财务官上演批量离职：顺境IPO、逆境CEO、绝境看CFO