陈凯出走，被疑销售造假、隐藏负债、融资成本走高，新力控股怎么了？

　　研究员 令狐

　　明星经理人陈凯在加入新力控股半年后的毅然出走，再次将这家上市1年有余的房企黑马置入舆论漩涡。不过，除了近日经历的人事大动荡，新力控股狂奔过后，用财务手段隐藏负债、融资成本居高不下的现状成为检验其“成色”的试金石。

　　在仅仅加入新力控股半年后，明星职业经理人陈凯便宣布“分手”。坊间传言，若新力在2022年前进入销售额榜15强，且业绩不做假，陈凯则能拿到10%股权。

　　而在房地产界对房企买榜心照不宣的情况下，陈凯的出走或是迫于这家中型房企真实的销售压力。雪山财经梳理的房企买榜内幕，映射的新力控股赫然在列，花费600万元排在第四梯队。

　　人事大震动的同时，新力地产狂奔后的“成色”还需检验。

　　规模庞大的少数股东权益，成了新力控股负债率和利润的调节器。2019年，新力控股通过隐藏债务的财务手段实现了收入和净利润翻倍增长、净负债率大幅跳降的“一升一降”。

　　不过，基本面的改善并未使其融资成本降低。在这背后，负债高企、现金无法覆盖短债、融资成本走高、现金压力大，是其现实境况。

　　动荡

　　“忙”“特别忙”短短4个字成为明星经理人陈凯加入新力控股后，留给外界的最大感受。

　　在2020年3月短暂的加入新力后，9月7日晚，新力控股发布公告确认，明星职业经理人陈凯将辞任，并于今年10月1日起正式生效。

　　而在陈凯加入新力甘愿拿120万年薪的背后，曾有多家媒体报道“陈凯与新力的地产圈最贵赌局”：若新力在2022年前进入销售额榜15强，且业绩不做假，陈凯则能拿到10%股权。

　　这也不禁让人想到此前雪山财经梳理的房企买榜内幕，映射的新力控股赫然在列，花费600万元排在第四梯队。

　　对于陈凯离职，有接近企业的人士表示，“现在行业背景下，老板对业绩都很迫切，尤其是像新力这种中型房企需要爬坡，即使是明星职业经理人也承受业绩的高压 。”

　　陈凯的职业生涯始于华润，但最终成名在闽系房企阳光城(000671,股吧)。2012年至2015年，陈凯任职阳光城期间，该公司销售规模由20亿元增至200亿元，增长近100倍。随后3年时间，2017年至2020年，陈凯将500亿元量级的中南置地带到了2000亿元量级。

　　值得注意的是，陈凯的明星效应太强，彼时随陈凯一同加入新力的还有原祥生地产运营副总裁的白皓、原青特置业原总裁汤义龙等不少优秀的职业经理人。

　　据界面报道，陈凯的突然离职，也给这些职业经理人的前景带来极大的不确定性，某些高管的去留问题也成为陈凯与张园林的主要矛盾点。

　　不过，新力对此表示，公司已与核心高管做了沟通，现有的人事团队保持稳定，下半年工作计划有序推进。

　　净负债率骤降的秘密

　　频繁的人事动荡无疑给中型房企新力在爬坡上增加了难度。2010年才成立的区域性房企新力在地产圈虽新但快。不过，销售规模的骤然放大使得其净负债率居高不下，而2019年数据显示，新力控股通过掩藏负债美化报表的手段浮出水面。

　　数据显示，2012年其第一个项目销售额仅仅为1.29亿元，两年后其销售额也不过增至8亿元。

　　而2016年新力地产突然突破百亿大关，销售额高达161亿元。2019年新力控股集团登陆港股市场，同年实现合同销售金额914.22亿元，实现火箭速度。

　　销售规模激增也使得新力的净负债率居高不下。数据显示，2016-2018年，新力的净负债率分别为190%、270%、240%。相比同业数据，2018年中国上市房企平均净负债率仅为78.4%，新力的净负债率比行业均值高出两倍。

　　有意思的是，2019年，新力的净负债率从240%骤然下降至67%，2020年上半年进一步下降至66.2%。

　　而这背后，原来规模庞大的少数股东权益，成了新力控股负债率和利润的调节器。

　　2019年数据显示，新力归属集团权益的合同销售金额为451.09亿元，销售权益比仅为49.3%。

　　有分析人士指出，一般情况下房企权益金额比例在70%以上，不足50%的权益销售比例在房地产行业中是比较低的，这说明该企业对合作模式依赖程度过高。

　　而从上市前夕的2018年开始，新力控股的少数股东权益就迅速增长，少数股东权益余额从2018年底的8.2亿元增加至2020年中的76.81亿元，大涨了9.37倍，且少数股东权益在公司总权益中占比47%。

　　不过，同期内新力控股少数股东损益（非控股权益）非但没有增加，反而从2018年的1.4亿元减少到2020年中的4896万元，呈现“权益大幅增长、利润大幅减少”的状况。

　　也就是说，新力通过合营联营公司将债务拉出表外，大大降低了表内的有息负债。另一边，新力还通过做低少数股东权益的净资产收益率，把合营联营公司的大量利润装进母公司，使得归母利润大幅增加。

　　新力的财务手段最终导致少数股东权益占近一半，对应收益却仅占5.7%，新力控股的盈利能力值得推敲。

　　监管层面的“三道红线”落地后，央行将房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

　　而新力控股处在红色区域，剔除预收款后的资产负债率大于70%（为76%）；净负债率大于100%（为107.5%）；现金短债比小于1.0倍（为0.91）。

　　融资成本居高不下

　　通常情况下，盈利的跳涨、净负债率的大幅下降对融资成本有利，但对新力来说似乎效果并不明显。

　　2018年其融资成本为9.3%、2019年融资成本为9.2%，2020年上半年升至9.4%。借贷成本基本仍维持在9%以上的原有高位，远高于行业平均融资水平。

　　对于融资成本的再次上升，新力方面表示受境外发债影响较大。数据显示，2020年以来新力控股公告发行了3期美元债，总额度达到7.4亿美元，约合人民币50亿元左右。三次美元债期限较短，但融资成本不低，且实际发行价均大幅低于本金额。以3月为例，实际票据发售价将为票据本金额的98.641%，加上按年利率11.75厘计息后，实际1年期的融资成本达到13.109%的高水平。

　　在新力控股招股书中尚未到期的45笔其他融资中，仅有4笔的融资利率是在9%以下，高达30笔的融资利率超过了10%。

　　在新力控股融资成本超过10%以上的数笔融资中，最高的一笔融资利率达到15.46%，借款方是嘉兴创麟投资合伙企业（有限合伙），规模达到20亿元，是上述所有单笔借款中最高的一笔。

　　另外，新力控股与嘉兴中雅投资合伙企业涉及19亿元的借款，融资利率也高达13.96%。与之对应的是，新力控股利率低于9%的4笔融资合计存续规模才15.5亿元。

　　新力少数股东权益在净利润分配方面未得到多少好处，却在借款利息上获得了超高回报，关于新力控股明股实债的猜测也不在少数。

　　除了融资成本居高不下，新力的短债占比高也不容忽视。

　　2020年上半年，公司贷款及借款利息达11.55亿元，期末负债总额866.08亿元，年初增加52.8亿元。万得数据显示，2016-2019年，新力短期贷款及长期贷款当期到期部分金额分别为30亿元、92.5亿元、92.2亿元、116.4亿元；而同期现金及现金等价物余额为7亿元、28.7亿元、70.8亿元、105.6亿元，现金远无法覆盖短债。

　　按照招股书的介绍，新力控股集团的其他贷款主要就是与信托公司、资产管理公司以及其他金融机构签署的融资安排。

　　2019年，新力控股集团的融资结构也没有改善，公司年末借款总额达到265.73亿元，其中银行贷款为113.74亿元，占比维持在40%出头，其他贷款为133.57亿元，占比仍在50%以上。高成本的信托等融资构成了新力控股集团融资的主力。

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