市场回暖态势持续,新周期启幕驱动发展新趋势

全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第三季度成都商业地产市场报告》，研究显示：

2020年第三季度，成都商业地产市场持续回暖态势，供需两端在新周期启幕之际呈现新发展趋势。办公需求继续改善，净吸纳量居全国第四，业主优化租赁方案以承载变革中的行业及办公策略；商业信心明显回暖，新一轮大规模调整启幕，核心商圈变局；租户择机积极扩仓，社区团购重回资本视野成仓储需求新增点；市场韧性持续吸引投资者，核心区域关注度高。

优质写字楼市场

需求持续回暖，新周期下新趋势驱动市场变革

第三季度，成华万科大厦的交付为成都优质写字楼市场带来约7万平方米的新增供应。季内需求延续回暖态势，净吸纳量居全国第四，录得约9.5万平方米，环比上涨32.9%，为去年同期的七成；甲级写字楼净吸纳量为4.0万平方米，环比上涨210.2%，为去年同期的六成。究其原因，一方面大中型企业的租赁需求随经济复苏明显升温；另一方面，当前租金调整窗口期升级、扩租，分别占比季内办公策略的27.6%、18.0%。相应地，市场整体空置率环比下降0.5个百分点至21.1%；甲级写字楼整体空置率环比下降1.2个百分点至23.0%，基本回落至疫情前水平。租金下行趋势放缓，优质写字楼平均账面租金环比下跌0.4%至每月每平方米82.4元，跌幅较上季度收窄0.7个百分点；甲级写字楼平均账面租金环比下跌0.5%至每月每平方米99.4元，跌幅较上季度收窄0.4个百分点。尽管如此，在市场活跃度同比仍显疲软的背景下，优质租户拥有较强的议价能力，因此部分业主在免租期、装修补贴等优惠策略上进一步加大弹性，故市场平均有效租金继续走低。

城市运转加快恢复，基本面向好，市场活力蓄势待发

作为世邦魏理仕亚太区监测范围内率先复苏的城市，成都城市运转加快恢复，基本面向好。统计数据显示，截至8月成都市规模以上工业增加值、固定资产投资、外贸进出口总额等多项经济指标均实现同比正增长。营商环境方面，减税降费等一系列保护市场主体的政策红利持续传导至实体经济。全市1-7月新增市场主体35.5万户，同比增长21.7%。这一趋势在写字楼市场上亦有所体现，季内新增本地租户成交中的32%为2020年新注册企业。基建方面，季内地铁18号线首开段正式运行，覆盖金融城、大源、天府新区等多个写字楼区域市场，进一步提高南北主干线通勤效率。

科技驱动新周期，行业调整加速

按行业看，TMT、房地产建筑和传统金融业为季内前三大需求来源。其中，TMT占比租赁面积的27.2%居首位，季内“在线+”头部企业持续扩张。极具韧性的科技行业为成都新一轮经济发展周期的核心引擎，季内科技巨头继续加码成都，包括网易成都数字产业基地、腾讯全国新文创总部、字节跳动创新业务中心等项目纷纷落地，同时市场亦见证新能源、通信、智能制造、重大科技等领域的国内外企业机构的持续进驻。在头部企业聚集效应下成都科技创新氛围愈发浓厚，未来有望延生更多办公需求。

房地产建筑紧追其后，占比18.6%，市场持续录得房企、地产交易服务及建筑设计类企业的租赁成交案例。但随着融资环境不断收紧，扩张需求或将放缓。传统金融业的活跃度继续攀升，占比较二季度上升8.1个百分点至16.5%，市场持续录得银行及保险头部企业的新租、扩租及升级案例，预计下季度仍有大面积成交落地。二级租赁市场方面，尽管联合办公及包租公司凭借产品的便捷性、差异性积极承接小面积租赁需求实现较高入驻率，但另一方面市场隐形风险上升，部分二房东因资金流动性枯竭而存违约风险。

租户行为转变或成长期趋势，推动写字楼产品变革

疫后企业开始重审办公策略，其意识的转变或将影响长期选址逻辑和租赁行为。世邦魏理仕在市场复苏之际借力全球客户资源优势，对126家企业（60%为全球性公司，50%来自于财富500强企业，涉及TMT、房地产、金融等行业）就疫后战略决策、房地产配置决策及办公场所策略做深度调查，近期发布《2020年全球租户情绪调查—未来办公》。调研结果显示：

l 72.7%的受访企业认为从现在开始的五年后，疫情将对长期房地产策略产生重大的影响；

l 30.2%的受访企业表示将对企业布局地点重新考量；

l 45.2%的受访者考虑在未来采取整合房地产配置的战略以提升效率；

l 62.7%的受访企业考虑更广泛的运用远程办公作为未来的办公配置策略，其中银行及金融类公司(82%)和科技类公司 (71%)受访者对远程办公的影响更感兴趣；

l 更多地使用灵活办公空间是32.5%受访者正在考虑之中的未来配置策略，其中科技型企业受访者对采用灵活办公空间进入新市场更感兴趣(66.7%)。

上述趋势在成都写字楼市场已见端倪，季内见证更多企业开始整合零散的办公地点，特别是房地产和传统金融业；同时也看见更多企业或其新业务新进成都时选择如联合办公等灵活空间，或要求写字楼业主提供更短租赁周期和拎包入住房源。随着疫后企业愈发看重办公场所对效率的提升，“多元化”的需求变革将成长远趋势，继而考验写字楼业主的运营能力，包括提供更为合理的物理空间及更为灵活的租赁条款等，完成从“承载企业”到“服务企业”的角色转型。

展望未来，第四季度成都优质写字楼市场将迎来约10万平方米的新增供应。经济新周期下，科技等引擎行业的办公需求或将进一步加速落地，同时部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。作为需求对接，业主或将积极把握复苏契机，考虑租户行为变革，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管黄璐表示：“成都优质写字楼市场的基本面并未受到较大的疫情冲击，而影响亦逐渐消除。大面积办公需求客户的情绪显著改善并投射到租赁市场，尤其是TMT行业。就选址倾向而言，新经济周期下科技等多个行业开始试水新业务，故而对入驻条件和租约周期的灵活性提出更高要求。未来，业主或将需要重审办公产品及租赁条款以承接变革中的办公需求。”

零售物业市场

商业信心明显回暖，新一轮大规模调整启幕

第三季度，成都商业信心明显回升，四个购物中心密集开业，为零售物业市场带来约31万平方米的新增供应，分别是核心商圈的盈嘉广场、次级商圈的龙湖上城天街，以及近郊商圈的苏宁易购广场和龙湖时代天街二期。与此同时，晶融汇在通过优化入口、动线及内部空间的改造升级后于季内携包括HARMAY、SEVENBUS等西南首店全新亮相。值得关注的是，部分运营商开始尝试打破“全开业率”的传统观念，前期首开网红、潮流等品牌聚集人气为项目整体赢得市场信心，从而为后期商业空间的品牌甄选赢得更多话语权，如季内分阶段开业的晶融汇和盈嘉广场等。

就既有项目而言，随着零售商情绪有所改善，购物中心得到有效补位。相应地，市场整体空置率扭转疫后上升态势，环比下降1个百分点至7.0%；部分空置率高企的项目继续以价换量，带动全市购物中心首层平均租金环比下跌0.2%，但跌幅环比收窄0.8个百分点。国内游和周边游的回暖将推动成都零售物业市场的持续复苏。数据显示，2020年国庆、中秋黄金周成都接待总人数、旅游收入分别恢复到去年同期的90.4%、80.1%。

新增供应和疫后零售新风向共同驱动市场开启新一轮大规模调整

受新增供应及疫后零售行业发展新风向的叠加影响，成都零售物业市场租户调整周期变短，于季内开启新一轮大规模调整。

在核心商圈，临近项目间的错位调整除以横向的业态及品牌的搭配作为衡量标准，愈发纵向聚焦品牌周期、设计风格等方向。鉴于新增项目盈嘉广场和改造升级后的晶融汇在“年轻潮流”业态上的着重，前者开出多个全品类运动品牌旗舰店，后者招引新兴、小众的话题性网红潮牌，域内既有项目启动新一轮大规模调整。首先，远洋太古里东里和IFS高区积极招引受众面广的成熟品牌以在“年轻潮流”上错位竞争，如IFS季内引入Dickies等；其次，为进一步凸显商圈共生效应，加之疫后奢侈品消费回流等原因，季内两者开始上调奢侈品牌占比，其中IFS引入多个奢侈珠宝腕表品牌如Buccellati、Pomellato等，远洋太古里则引入高定品牌Maison Margiela西南首店，并开始大面积调铺，为即将到来的新品牌做准备。另一方面值得关注的是，随着春熙路商圈在调整中不断强者恒强，加之科甲巷、大慈坊等城市更新项目加速推进，其虹吸效应不断加大，故老牌核心商圈东移趋势初见端倪，或将推动包括盐市口及一环内商业项目的转型升级。

在非核心商圈，新开业项目龙湖上城天街对面的金牛万达广场，于季内借力接驳地铁的地下楼层TOD优势，积极调改引入以休闲餐饮、生活为主的品牌吸聚客流。另一方面，部分运营商抓住疫后品牌更迭的窗口期，优化定位调改，如季内悠方购物中心引入Aape、Evisukurd等中高端潮牌强化其年轻潮流定位；阳光新业、未来中心等项目则加大生活体验业态，引入如摄影、跳舞工作室等品牌。

奢侈品继续加码且多样化呈现，新能源汽车持续扩张，体验业态有所回暖

着眼需求端，奢侈品继续在蓉扩张并以单品类店、快闪店、奥莱店等方式多样化呈现。相较于全品类店，单品类店铺面积需求更小且开店指标更易获得，故如Chanel等奢侈品牌在核心商圈加设单一热门品类的精品旗舰店，进一步提高品牌渗透率。同期，奢侈品牌与潮牌联名开设快闪店能在不影响主线产品生产周期下吸引年轻客群，季内Dior x Air Jordan、Ermenegildo Zegna x Fear Of God快闪店落地太古里广东会馆。最后，顺应疫后消费回流趋势，奥特莱斯及免税店站上零售风口，季内Gucci与Loewe西部首家奥莱店于佛罗伦萨小镇开业；百货转型的曼购城市奥莱重新亮相；成都市政府签手中免集团，机场免税店、城市免税综合体等项目落地。此外，新能源汽车体验店扩张迅速，市场录得Tesla、小鹏、蔚来等逾十个拓店案例；体验业态有所回暖，如密室逃脱、街舞教室等品类活跃，成高空置率项目主要招引对象。

社区商业被重新定义，助力城市消费脉络升级

据世邦魏理仕8月发布的《2020年年中亚太区房地产市场展望》报告，相比于封闭式购物商场，露天式购物中心和城郊零售商业区当前更受消费者青睐。疫后社区商业迎来开发机遇的同时，其更是跳脱固有形象，在建筑形态、定位及租户品质上提档升级。季内，麓湖天府美食岛携众多高端餐饮品牌开业；位于新都的Hyperlane超线公园启幕，未来其2.4公里的线性立体商业空间将为市场带来全新商业体验；而年内市场还将迎来龙湖武侯星悦荟、中海天府环宇坊等优质社区项目的开业。

展望未来，第四季度成都零售物业市场还将迎来四个购物中心开业，合计约43万平方米新增供应。其中包括备受瞩目的万象城二期，届时城东商业能级及辐射力将显著提升；以及合景泰富摩方，加之8月成都首次面向全球发布交子公园商圈投资机会清单，并吸引诸多国内外投资者关注，故商圈建设将提速。总体而言，在抓住经济率先复苏先机的背景下，成都政府、运营商、零售商等多方参与者第一时间针对疫后消费市场新特征，推动供需两端积极调整升级，从而助力成都打造国际消费中心城市。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“季内成都零售物业市场的活跃度显著提升，国庆期间客流量的走高亦进一步提振市场信心。新周期伊始，随着运营商和品牌方的主动谋变，商业载体越发多样化，街区、社区商业涌现；同时餐饮、生活等品牌选址的包容性亦提高。总而言之，变革中的成都市场未来可期。”

仓储物流市场

需求回暖态势明显，社区生鲜团购成新增点第三季度，成都仓储物流市场录得万纬龙泉物流园交付，新增供应9万平方米。本地夯实的消费基础继续助力物流业加速复苏。数据显示，2020年前8月，成都累计网络零售额2,506亿元，同比增长11.3%；成都快递业务量累计完成8.2亿件，同比增长7.6%。因此，季内仓储租赁需求回暖态势明显，净吸纳量录得22万平方米，环比大幅上涨65.9%，与去年同期基本持平，居全国第一。相应地，市场空置率环比下降3.5个百分点至19.7%。租金方面，上半年率先以价换量的项目取得一定成效，并带动这场价格战的范围继续扩大，故而全市高标库平均租金环比下跌1.4%，至每月每平方米23.1元，但跌幅环比收窄0.2个百分点。

租户择机积极布局推高需求活跃度

按行业看，电商和第三方物流主导季内去化，分别占比新增需求的45.0%、43.5%。其中，租户抓住租金调整的窗口期，战略性扩仓的长租占比75%，包括数宗电商企业在自建库周边布局卫星仓的成交案例等；而电商及相关第三方物流为备战“双十一”购物节的短租占比25%。

社区团购重回资本视野成需求新增点

疫情后生鲜电商在资本助推下出现持续快速增长。本季成都高标仓库市场上，生鲜占整体电商新增租赁面积的比重由上季度的15.0%增长至30.2%。这一趋势也驱动更多开发商关注冷链设施开发或标准仓改造。但值得关注的是，上述新兴电商模式仍在流量与供应链中探寻盈利点，故租赁需求的不确定性尚存。

终端用户对效率的追求使双边库愈发受青睐

按选址倾向看，双边库愈发受到租户青睐。鉴于终端用户对效率的追求，电商和物流行业间的竞逐点逐渐从单纯的价格战延伸至完善供应链服务。这一转变直接使租户仓储策略在仓库标准上发生改变，愈发青睐双边库。未来业主应重审可开发面积和双边库建设的平衡，以改善仓储条件或设备来契合日新月异的仓储需求。

展望未来，第四季度成都仓储物流市场还将迎来2个项目合计15万平方米的新增供应。着眼需求端，市场价格战有望置换更多租户战略性提前布局，而消费升级所衍生的新增需求也从另一方面支撑市场，如生鲜电商等，空置率预计继续改善。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部主管单宇迪表示：“本季度成都仓储物流市场延续回暖态势，空置率改善、租金下行放缓，预计年末一系列的购物高峰有望继续刺激电商仓储需求增长。尽管未来两年高位供应下市场将面临持续的去化压力，但不断完善的交通基础设施将进一步强化成都作为区域物流中心对周边县市的辐射力，物流设施的中长期投资价值将进一步提升。”

投资市场

市场韧性持续吸引投资者，核心区域关注度高

第三季度，成都投资市场录得一笔甲级写字楼的大宗交易。根据世邦魏理仕8月发布的《2020年年中亚太区房地产市场展望》报告，由于疫情得到有效控制，中国二季度经济率先复苏，近期投资者对于中国商业地产投资机会的关注度明显提升。门户城市核心区的写字楼、主要城市群的物流设施、数据中心和长租公寓是投资者的关注焦点。此外，疫情后还涌现出楼宇绿色改造、产业相关物业的售后回租等投资机会。

随着成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都商业地产的中长期价值将被更多投资者看好。预计人民币基金机构或以自用为目的的投资者将持续活跃，而核心区域现金流稳定的写字楼是最为追捧的投资标的。此外，仓储物流、学校等也备受关注。

世邦魏理仕成都投资及资本市场部主管金灵表示：“随着房地产融资监管预期收紧，成都投资市场中存货变现的紧迫性加剧，卖方更为主动的态度及更具弹性的条件力争在年内锁定交易。同时，季内成都商业地产租赁市场的回暖表现，也吸引更多潜在投资者关注成都，积极捕捉有限的投资机会。”

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