鲁楼观察丨被超级大盘支配的惶恐 中铁建梧桐苑“敢问路在何方”
济南盛产超级大盘,从时间较早的鲁能领秀城到现今的鲁能泰山七号、融创文旅城、中新国际城、中海华山众项目等,层出不穷。
一个城市的运营,离不开体现城市发展整体性和特色性的规划蓝图,而开发“超级大盘”的开发方式,通常极利于城市规划的实施。济南部分区域城市规划的顺利实施,正是通过部分有城市运营能力的房企打造“超级大盘”来进行的。这些超级大盘,以其整体开发的价格优势、配建齐全的配套优势及头部房企的品牌优势,在购房人群中格外具有吸引力,这直接促成了济南融创文旅城、中海华山众项目等近几年的热销。而超级大盘对有限区域内购房人群超强的吸聚能力,进一步体现在了对周边竞品项目的压制能力上,是直接导致近几年济南楼市长岭山、唐冶、雪山等片区此起彼伏的激烈价格战的原因之一。
矗立在华山片区中海众项目的夹缝中,中铁建梧桐苑正处在这样一个超级大盘的压制的环境下,也尝尽了被中海支配的恐惧。
中海丛生市场渐冷 “逆行”拿地丢尽地利天时
当下的济南华山片区,围绕着华山湖建设了华山珑城、云著、珑岸、珑湾、锦城、珑玺、御景台、御山首府、半山湾畔、凯旋门、九樾府等十数个中海在售项目,及部分南岸未开发土地,这个总占地面积约14.6平方公里、总规划建筑面积约1020万㎡的“庞然巨物”,是名副其实的中海“后花园”。
2019年5月8日,华山片区村民安置二区东地块一土拍,吸引了中海、招商、中铁建二十一局三家参与。该地块位于华山片区北侧,背靠济广高速、南接华山安置区项目,东西被大片的中海华山项目包裹,既谈不上有邻山瞰湖有一线华山景观,地块2.9的容积率和临近安置项目也绝称不上“高端”,除了可以整体联动开发中海外,其他开发商似无拿此地块的理由。最终,经25轮竞价,中铁建斥资218000万,以楼面价8196元/㎡、12.94%的溢价率拿下该地块。
而与其直接构成竞品的中海华山众项目,各类产品丰富完善,商业、教育等基础配套齐全,加之头戴“大社区”光环,尤其是早在2013年即开始运作且极低的拿地成本(2014年中海华山项目一期拿地楼面价仅2350元/㎡)——无论从哪个角度,中海众项目都拥有华山片区绝对的统治力,换言之,中海卖不完,华山其他项目别想卖。
市场下行期高位拿地,错选区域掉进中海众项目虎口狼窝,如今仅能依靠营销部门力挽狂澜了。
价值体系错乱 高地价注定难破营销困局
做“溢价”,是房地产营销面对高地价时普遍采用的方式,具体手法包括但不限于毛坯改精装、高科技住宅、引进优质学区等。做“溢价”,通过给项目塑造额外的“附加值”,在产品差异化层面跑赢周边竞品,以图剑走偏锋抓住有此类需求或能被此“价值点”忽悠住的地缘购房人群。
于是,中铁建梧桐苑引入了“被动式住宅”这一价值点。被动式住宅是近几年刚兴起一种绿色建筑产品,即平时购房者满耳皆是的恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静“五恒”产品,目前济南市面已有汉峪海风海德堡、中铁城等项目采用了此类技术,采用此类技术的也普遍为高端改善类住宅项目。
反观中铁建梧桐苑项目,无论从其无缘一线华山山湖景观的地理位置,还是地块2.9的容积率,亦或是自身高层、小高层、大小三室的刚需刚改产品定位,从项目规划伊始便确立的基因便决定了,该项目的定位与其标榜的“精装被动式住宅”的豪宅价值体系,注定格格不入。更何况,尽管“被动式住宅”是未来建筑的趋势,但囿于当下技术不成熟、成功经验少、市面罕有参照案例等因素,并不能完全被目标购房人群接受。
其实,无论是精装还是“被动式住宅”,中铁建梧桐苑如此是尽浑身解数,都是为了尽可能消除高地价带来的一连串不利影响,但无论怎么包装遮掩,最终“丑媳妇”还是要见“公婆”。据悉,中铁建梧桐苑项目将于近期首次开盘,预计首开楼栋为项目3#、5#楼,具体开盘时间待定,首开价格预计为15XXX元/㎡,这与该片区中海同类产品13000元/㎡左右的成交均价,在价格为王的市场环境之下。(来源:山东地产)
相关知识
鲁楼观察丨被超级大盘支配的惶恐 中铁建梧桐苑“敢问路在何方”
匠心巨著 荣耀绽放 中国铁建西宁梧桐苑新老客户答谢活动举行
解忧研究院丨行业下半场,家居人的路在何方?
股份公司安全检查组一行对德盛和西宁梧桐苑项目进行安全专项检查
中铁二十一局德盛和西宁公司梧桐苑项目顺利通过主体结构验收
中铁二十一局德盛和西宁公司召开中国铁建·梧桐苑项目运营推进会
楼市证新鲜|中国铁建梧桐苑86套办公商业获预售证
楼市证新鲜|西宁铁建梧桐苑84套办公商业获预售证
欧瑞博智能家居逆市上扬,再添百强地产合作伙伴鑫苑集团!
[地产梧桐苑]国企精工 筑梦梧桐
推荐资讯
- 1穷人装修3万硬装怎么样,硬装 82762
- 2婆婆对儿媳说的暖心话 婆婆喜 75960
- 3女生戴14号戒指算粗吗 正常 75926
- 400后法定结婚年龄 结婚登记 64413
- 5燃气灶怎么选?跟随方太高效直 53929
- 6男生戴戒指的含义图解 女生戒 31965
- 7杨燕军 | 医院建筑的顶层设 20450
- 8克洛斯威墙面定制,约您共度— 20376
- 9宜家遭遇线下门店业绩下滑困境 20177
- 10广州楼市:公积金贷款常见的误 20144