“三道红线”下谁还能借到便宜钱?规模上市房企融资成本揭秘

来源：南方都市报

作为一个资金密集型行业，房地产做到最后就是做金融。

随着房地产行业进入薄利时代，房企拥有更低的融资成本意味着拥有相对更高的盈利水平。2020年上半年，受疫情等因素影响，国内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期。

但与此同时，政府强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的定位。在这样的背景下，房企不断拓宽企业融资渠道，审慎进行各项投资。

谁家还能拿到“相对便宜的钱”？南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计的80家房企中，42家公开了上半年的融资成本。其中，上半年加权融资成本最高为11.80%，最低仅为3.35%。这意味着，同样借贷1000亿元，有的一年利息仅需偿还33.5亿元，而有的则要偿还118亿元，很大程度上蚕食企业的盈利水平。

从趋势来看，今年上半年，房企融资成本普遍下降。42家规模上市房企中，29家房企的加权平均融资成本同比下降，占比近7成。2家保持零增长，仅有9家同比上涨，上涨幅度最高为1.40%（还有2家无同比数据）。

万科、华润、保利、中海、龙湖等房企继续保持在融资渠道和融资成本的天然优势，更多扩张型中型房企的融资成本普遍较高。

中小房企融资难！融资成本最高11.8%

南都大数据显示，42家房企中，加权平均融资成本超过7%的有15家，其中有3家超过10%，分别为天誉置业、三盛控股、泰禾。

像很谋求快速扩张的房企一样，三盛控股融资规模的增大和利率的走高直接造成了融资成本的大幅增长。数据显示，2019年上半年三盛控股的加权平均利率为10.93%（后经重列为9.80%），受此影响，其融资成本由2018年上半年的1.46亿元增长至2.85亿元，增幅高达95.21%。而今年上半年，其有息负债及一年内的短期负债都出现了倍增，加权平均利率保持在两位数，高达10.83%。

财务状况持续恶化的泰禾集团，营收下滑、庞大的债务规模，融资成本高企，上半年平均融资成本同比上升至10.03%。当前来看，无论是滚动再融资、还是卖掉资产、引入战投，都是泰禾目前想要传递的信号。

此外，融资成本超过7%的房企，还有当代、新力、恒大、佳兆业、中梁、力高、华夏幸福、奥园、阳光城、时代、正荣等。

研究员认为，作为高杠杆行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。而融资问题困扰着正在“弯道超车”的诸多中小型房企。

比如新力，最年轻的港股上市内房企，仅几年用尽财务杠杆，进而驱动规模增长。因为较多的借款和较多的信托融资，新力过去几年平均融资成本都超过9%。新力控股2019年度业绩发布会上，行政总裁陈凯称，新力目前的融资成本为9.2%，目标2020年将下降1%，在合作渠道上将优先考虑大银行贷款和收并购等。

中梁控股，三年实现百亿到千亿的跨越，于2019年7月成功上市。随着资本市场融资渠道的打开，在今年上半年新增境外融资渠道。截至2020年6月末，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。中梁控股首席财务官游思嘉表示，2020年上半年该公司的平均融资成本下降到8.9%，相对去年底有0.5个百分点的改善，预期在境内流动性增强的情况下，平均融资成本在今年底仍有进一步下降的空间。

闽系黑马正荣，今年上半年加权平均融资成本为7%。虽然不低，但公司是满意的。在中期业绩会上，管理层公开表示，“首先我们的杠杆率处在70%的合理健康水平，融资成本也在7%左右，7/8月国内发行小公募成本在5%左右，未来成本还有进一步下降的空间。

21家融资成本低于6%，国企央企显威力

加权平均融资成本6%-7%之间的有6家，代表房企有新城、雅居乐、中骏、融信、北辰实业、宝龙。

加权平均融资成本低于6%的有21家，代表房企有碧桂园、富力、旭辉、世茂、绿城、远洋、金地、保利、招商、越秀、金茂、龙湖、华润、中海等。

分析这一区间发现，一是拥有国企和央企背景的房企，融资成本普遍较低，比如中海、保利、华润、金茂、越秀、招商、远洋、首开等，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。而五矿地产融资成本仅仅3.35%。

二是全国性布局的头部房企融资成本普遍不高。在这一区间的房企，除了除了北辰实业、宝龙、大悦城、瑞安、越秀、五矿外，销售规模都在1000亿元以上。

比如碧桂园、龙湖、世茂作作为民营企业的代表，维持行业内的较低的融资成本。碧桂园融资成本自2018年开始上行，融资承压。但在2020年上半年，通过发行多笔期限更长、成本更低的境内外债券，碧桂园的平均融资成本约为5.85%，相比2019年末下降0.49个百分点。

龙湖集团的平均借贷成本保持在4.5%的低位。一个重要原因是，在融资渠道上主要选择债券、开发贷、银团贷款等主流方式，很少使用非标、信托等受宏观调控影响较大的高成本融资方式。龙湖集团首席财务官赵轶曾表示，“在这个资本密集的行业，融资成本低，可以对战略形成巨大支撑。所以不管未来的融资环境怎么变化，龙湖还是有稳定器的，只要有正常的融资渠道在，我相信我们的融资策略能够支撑公司未来的发展”。

调结构降杠杆，仅9家房企成本在上升

尽管，降低融资成本成为企业共识，但在2020年依旧有9家房企的加权平均融资成本较2019年同期上涨。就上涨幅度来讲，最高为1.40%，最低为0.17%。此外还有2家实现零增长。

虽为龙头房企，但恒大的融资成本一直较高，且2017年以来融资成本呈逐步上升趋势。今年上半年恒大的融资成本平均为9.14%，较2019年同期上升0.52%。不过，截至9月24日，恒大有息负债较2020年3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24%，提前归还2020年9月25日以後到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

处于漩涡当中的新城，上半年平均融资成本为6.85%，较去年同期平均融资成本6.48%上升了近0.37%，而相较于2020年上半年新增的150多亿新增融资（包含银行贷款），融资成本的上升正在悄悄蚕食利润。究其原因，今年在债券在面临发行人调整利率选择权时，债权人选择提升了票面利率，如17新城控股MTN001的票面利率就从5.4%大幅提升至了7.2%，今年四月中旬到期回售的中票票面利率也从5.25%调到6%。业内分析认为，许多核心财务数据的下滑，导致债市投资者对其前景持疑。

与此同时，29家房企的加权平均融资成本同比下降，最大降幅1.57%，最小降幅0.01%。从半年报财务数据看，得益于大环境融资成本有所下降，部分房企降杠杆措施已经显出成效。

时代中国在2020年上半年的重要工作之一，就是努力降低融资成本，并且取得了成效。截至今年6月底，时代中国加权融资成本为7.4%。时代中国董事会主席、行政总裁岑钊雄表示，“我们把握了2020年上半年集中还款期进行了债务置换，接下来公司整体债务的加权平均融资成本能够降至7%以下。”

佳兆业冲刺千亿关口，在经历危机之后，“调结构、降负债”一直是其近几年风险控制的重中之重。上半年佳兆业平均融资成本为9%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个BP；境外上半年新增借款的综合成本较去年下降290个BP，与主流房企的差距进一步缩小。

美的置业的债务指标进一步优化，上半年净负债率从去年底的89%下降至86.8%。新增借款平均加权融资成本仅为5.18%，截至年底，加权平均借贷利率从去年同期的5.95%下降至5.52%，在此背景下，美的置业上半年总借款成本为16.4亿元，同比减少6366万元。美的置业首席财务官林戈认为，美的置业融资成本下降得益于大环境融资成本有所下降，绝对不能靠杠杆来简单推动规模增长，靠过度的杠杆举债发展。

行业观察：房企融资低利率窗口期已过

融资成本与企业规模、负债结构、偿债能力、现金流状况等因素相关，反映了资本市场对相关企业的认可程度，是企业综合实力的重要指标。

当前，降杠杆成为房企未来发展的主旋律，但是融资能力继续分化。大中型房企依靠规模优势，完善的融资体系具备较强的融资优势，融资成本相对较低。而中小房企如果不想被淘汰，只能加速快速规模化发展，开拓多元化融资渠道是关键一环。

展望未来，在“三道红线”的预期压力下，房企融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或回到上行态势。房企依然注重通过加快销售回款、持续优化债务结构，促进现金回流“补血”，实现融资渠道的多元化和资信评级的上升，最终推动融资成本的下行。

相关知识

“三道红线”下谁还能借到便宜钱?规模上市房企融资成本揭秘
房企融资“三道红线”来了,80家规模上市房企近九成压线
“三道红线”满月,规模房企普遍“踩线”
“三道红线”下,房企降负债提速
“三道红线”终结地产金融红利:房企怎么办?还债的钱从哪来?
近一个月房企融资规模骤减25%,“三道红线”影响开始显现?
近一个月房企融资规模骤减25% “三道红线”影响开始显现?
资色·深度丨“三道红线”效果显现：融资增速明显回落，股权融资大幅提升
“三道红线”满月，规模房企普遍“踩线”
“三道红线”下的房企融资之变