北京写字楼市场：仍面临供需失衡压力 长期价值受到青睐

  “金九银十”，住宅市场较为活跃，但作为楼市的重要组成部分，写字楼市场因其目标客户的独特性，呈现出了不一样的交易节奏。目前，北京写字楼市场的需求开始回暖，但是依然存在供需失衡压力。值得注意的是，在疫情防控常态化趋势下，写字楼市场的需求端出现了新的变化。此外，在设立自贸区等政策红利的刺激下，资本市场仍然看好核心城市写字楼的长期价值。

  需求持续回暖 空置率压力依然存在

  近期，北京甲级写字楼市场需求开始增加。高力国际提供的数据显示，第三季度，北京甲级写字楼市场吸纳量约4.2万平方米，除去自用面积后的实际市场净吸纳量约1.6万平方米，市场净吸纳量在今年首次转正。

  一季度，北京甲级写字楼市场吸纳量-8.1万平方米。二季度3万平方米左右，但是，除去自用和预租面积后，二季度甲级写字楼市场的净吸纳量约为-1.4万平方米。

  “整体市场需求持续回暖，但需求复苏力度依然比较弱。”高力国际中国区董事总经理邓懿君表示，截至今年第三季度，供需失衡依然是北京甲级写字楼市场的核心问题。

  数据显示，第三季度北京甲级写字楼市场新增供应约12万平方米，新项目分别位于燕莎地区和北京CBD。目前，北京写字楼总存量1842.6万平方米，其中，超甲级写字楼188.5万平方米，甲级写字楼802.8万平方米，乙级写字楼851.3万平方米。第三季度北京甲级写字楼空置率为17.5%，环比上涨约1%；乙级写字楼空置率约14.9%，环比上涨1.4%。

  “供大于求是近年来北京写字楼市场的一个特点。”高力国际华北区研究部董事陆明说，根据北京市场商办类土地的供应节奏、入市节奏等规律，北京写字楼市场的空置率会有所上升。

  据估计，第四季度北京甲级写字楼市场新增供应接近50万平方米，2021年新增供应接近140万平方米，除去自用面积，净增量约110万平方米。陆明认为，在未来的15个月，北京甲级写字楼市场将有近200万平方米的新增供应量，预计空置率将在2021年触及最高点，接近25%的水平。但是，供应高峰过后，供应面积将会被逐步消化，空置率也会随之走低，回归正常水平。

  新形势带来新变化 灵活办公成为趋势

  “最近一年新入市的项目品质普遍较高，但是由于受供应量、疫情防控等因素影响，空置率有所上升，租金有所降低，此时是租户选择入手的好时机。”高力国际华北区董事总经理严区海表示，北京甲级写字楼租金第三季度下降2.6%至每月每平方米357元，乙级写字楼租金下降1.9%到每月每平方米241元。随着甲级写字楼租金的下降，市场已经出现一些希望改善办公环境的租户开始从乙级写字楼搬到甲级写字楼的现象。

  此外，新形势下北京写字楼市场出现了一些其他方面的变化。高力国际通过对北京近百家企业走访调研发现，在未来租赁需求方面，62%的企业选择了维持现有面积，40%的企业降低了未来办公租赁预算。由此可见，现在企业在租赁选择上更加谨慎，维持现状是当前企业办公租赁需求的主旋律。

  不同性质的企业租赁需求和预算的变化各有不同。86%被调研的国企选择维持面积，有半数企业预计维持预算。62%被调研的外资企业选择降低租赁预算，38%的外资企业预计缩减面积。民企扩租意愿相对较强，计划扩租的比例为26%。这些扩租意愿较强的民企大部分集中在互联网行业，包括在线教育、在线社交、在线办公、线上营销等。

  “远程办公软件成为办公新趋势，企业普遍认为远程办公技术会在一定程度上降低企业对办公面积需求。”高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒说，在调研中发现，远程办公软件的使用率在各性质企业与各行业中并没有显著差异，企业对于远程办公软件的使用效果也较为满意，46%的被调研企业认为远程办公软件会减少办公租赁需求。此外，当前企业对于灵活办公空间改造的认知度并不高，对于灵活办公空间改造的意愿不强，有计划改造的仅占33%。相较于国企和民企，外资企业进行灵活办公空间改造尝试的意愿更强。

  闫寒认为，在灵活办公空间的改造与设计理念中，企业在同等租赁面积的前提下，可以选择放弃一些固定工位的安排，增加共享和沟通的办公空间，从而打通员工间的物理阻隔。在空间设计中，企业还可以融入人脸识别、远程办公软件等具有科技属性的设计，为员工打造个性化、功能化、社交化、绿色化和智能化的新型办公空间。进行灵活办公空间的改造不仅可以缩减办公成本、提升办公空间的利用率，还可以提升员工的工作效率与创造力，使得企业可以吸引或留住人才，最终实现人才与企业双赢，形成良性循环。

  资本依然看好 北京写字楼市场

  虽然空置率有所上升，但是资本市场对于北京写字楼还是情有独钟。“我们最近非常忙，频繁与希望来北京考察写字楼项目的投资人开会。”陆明说，资本市场还是比较看好北京经济发展前景的，虽然目前写字楼的租金有所降低，但是，等到供应高峰过后，北京写字楼的租金、空置率都会企稳向好，其投资价值将会凸显。

  其实，近几年外资机构也纷纷看好北京的写字楼市场。比如，去年10月，欧洲寿险安联合营公司收购北京融新科技中心85%的权益。陆明认为，国际资本机构是在全球范围内进行资本配置。一方面，他们有这方面需求；另一方面，他们也看好中国的市场。

  资本看好北京写字楼市场，一方面因为北京是中国的核心城市，另一方面因为近来不断放出的政策利好。例如，北京即将成为中国第19个自贸区。不同于其他自贸区以货物流通贸易为主，北京要设立的是以科技创新、服务业开放、数字经济为主要特征的自由贸易试验区。

  严区海说，新政将会是未来几年北京写字楼市场的重要变量，将会为北京写字楼市场带来新的需求增长极。新政将对北京的现有服务业进行一次全面再升级，自贸区规划范围内的区域将会成为北京服务业改革和对外开放的桥头堡。

  从行政区位和写字楼市场地理位置来看，朝阳区一直是服务业的大区，CBD早就成为了北京对外开放的名片；海淀区是北京的创新中心，包含了高科技企业聚集的中关村写字楼市场以及独角兽企业聚集的上地产业园区域。

  北京这次走到改革前沿，不仅是自身发展的需要，也是中国构建国内循环为主、国内国际互促双循环新格局的重要尝试。

  （本版文字由王建业提供）

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