摇到即赚到?今年交付的红盘,有谁收获满满,又有谁竹篮打水?

来源：西湖楼市

2016年开始，杭州楼市在波动中逐渐进入上升期。

限价的杭州，二手房与新房出现了倒挂差；红盘就是这个时期特有的产物，分得一杯“红盘羹”成了购房者们竞相争逐的目标。

不过，狂热的背后，时常有人忽略，红利的实现，仍有着来自未来的不确定因素。即使新房与周边二手房存在倒挂差，也不意味着其本身就能卖出同样的预期价格。

西湖楼市整理了今年以来交付的部分红盘，来看看这些楼盘的业主，有多少收获满满，又有多少最终失望脱手。

近期刚交付就大火的，不得不提未来科技城的东原印未来。

虽然目前透明售房网上还没有正式的二手成交网签数据，但是从实际的市场信息反馈来看，项目的二手成交价格已经突破了5万。

较之彼时3万的新房价格，这个项目的业主可谓获利颇丰。

同样的还有华夏四季。透明数据显示，华夏四季的近期成交均价为4.1万/㎡，但事实上，9月华夏四季成交的一套123方房源单价已经达到了49859元/㎡，距离5W线仅一步之遥。

▲华夏四季成交价格

自3月交付以来，华夏四季在二手市场颇为活跃。贝壳平台显示，项目目前已成交43套，我爱我家平台成交了9套，共计52套。

此外今年新交付项目中，成交量较大的，还有今年3月交付的融信永兴首府和融创微风之城，两个平台共计成交了13套。

▲二手价格来源:透明售房网

而个别红盘，交付半年内成交量仅有个位数。

事实上，许多红盘在新房时期受到万人“宠爱”，可一旦进入二手房市场，要在如今12.5万套挂牌房源中脱颖而出，并不容易。

根据小西的统计，在今年交付的红盘中，成交热门的仅有个别，有些小区只有零星成交甚至无成交。

红盘进入二手房市场遭冷落，高库存带来的市场挤压是重要因素。

与买新房不同，在二手房市场，价格和产品本身缺一不可，几乎没有人会“闭眼入”。因此，不少红盘刚交付时，多少会出现房东预期过高或者产品存在缺陷等，直接影响其在二手房市场上的交易情况。

以去年年初交付的西湖国际城为例，交付初期成交量、价都并不高。好在一年半以后，西湖国际城迎来重大转折节点——被划入星洲二小学区。此后，无论是成交量还是价格，西湖国际城均直线上升，二手房均价已达到了3.5万元/㎡，最高成交价则接近4万元/㎡。即使是以2.8万元/㎡新房价格入手的业主，也已有超百万的收益。

简单来说，红盘若想实现应有的红利，在二手房市场继续发光发热，则还需要一些触动购房者的“爆点因素”。西湖国际城靠学区顺利上了一个台阶，而华夏四季则依靠未来科技城板块的热度，赢得了二手房购房者的青睐。

对红盘的热衷，是购房者渴望从中获得高额盈利。不过从对今年交付的楼盘最终收益来看，涨幅在50%及以上的并不多。

华夏四季、中南樾府以及富阳的微风之城等项目，二手涨幅较好，背后的原因，与未来科技城今年以来人才的流入和板块价值的提升有很大关系。富阳也受到主城区需求的外溢影响，近年来房价有所增长。

也有部分项目收益在15%左右，如丁桥的绿都汀澜府。还记得绿都汀澜府2018年7月的摇号，258套房源最终引来2348组登记客户，综合中签率低至11%。不过此后，针对其6000元/㎡的装修标准，也引发过不少质疑。

在二手房市场，则直接撇开所有“虚名”，购房者不在乎中签率或是装修标准，只关心实际房源品质与所在地段。新房价格3.2万元/㎡的汀澜府最终在二手房市场均价约3.6万元/㎡，实际溢价率约13%。

而对于购房者来说，经过两年时间的等待，刨去之中的贷款财务成本，并没有太多收益。

萧山的永兴首府，新房时期摇号热度也较高，2018年多次摇号中签率都在10%左右。可实际上，均价2.9万元/㎡的新房在交付后，二手房均价也仅3万出头，减去财务成本，并没有太多收益。

萧山的融信江南学府、融信萧山公馆以及申花的首开杭州金茂府，溢价率在20-30%之间，整体还算不错。

总的来看，并非所有红盘最终都能有丰厚的收益，甚至有个别只是“竹篮打水一场空”。另外，有些楼盘业主虽然最终赢得了红利，但过程中也为此付出不小的“机会成本”。

今天的杭州楼市，再度进入了高温态势。不盲目追逐“红利”，冷静对待需求，是市场对如今购房者们的要求。

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